葛飾区のマンションと大規模修繕工事の現状｜老朽化対策と資産価値を守る方法
はじめに
東京都葛飾区では、分譲マンションの建設が昭和40年代から始まり、令和4年に4万7千戸を超えるなど、主要な居住形態の一つとなっています。 区内のマンションは高経年化が進んでおり、築40年以上の分譲マンションは全体の13.3%を占め、今後この割合はさらに増加することが見込まれています。 こうしたマンションが適切な維持管理がなされないまま放置されると、住環境や生活環境へ深刻な問題を引き起こす可能性があります。
このような状況を踏まえ、国は令和2年に「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」を改正し、葛飾区においても、この法改正と区内マンションの実態調査の結果を踏まえ、令和5年12月に「葛飾区マンション管理適正化推進計画」を策定しました。
この記事では、葛飾区におけるマンション管理の現状と課題を明らかにし、現場で活動するマンション管理士が、今後どのように支援や介入を行うべきか、実践的なヒントを提供することを目的とします。
市内分譲マンションの実態
葛飾区のマンションストック状況
葛飾区における分譲マンションの供給は昭和40年から始まり、令和4年には、マンション件数は922件、総戸数は47,939戸にのぼります。
築年数別に見ると、築30年以上のマンションが全体の半数近くを占めており、高経年化が顕著であることがわかります。 築40年以上のマンションは136件（14.7%）あり、これらのマンションは場合によっては建替えなども視野に入れた維持管理の検討が必要となるでしょう。 10年後には、高経年マンション（築40年以上）が全体の40%以上に増加すると指摘されています。
また、マンションの規模を見ると、総戸数30戸未満の小規模マンションは全体の約3割（298件）を占めています。 築年数が経過したマンションほど小規模である傾向が見られ、築40年以上では39.7%が小規模マンションです。 これらの小規模かつ高経年のマンションでは、管理組合の運営や大規模修繕の資金調達などが課題となるケースが少なくありません。
アンケートから見る管理組合の現状
葛飾区が令和4年度に実施した分譲マンション実態調査から、管理組合の運営状況や課題が見えてきます。
まず、管理組合の設置状況については、97.2%が「ある」、管理規約については96.9%が「ある」と回答し、マンション管理の基本的なルールは整備されているマンションが多いと言えます。 総会の開催状況も、「年に1回以上」が96.9%と、定期的な意思決定の場が設けられていることがうかがえます。
管理者の選任については、管理規約で「管理組合の代表者」を管理者と定めている割合が81.0%と最も多くなっています。
アンケートからわかる課題
一方で、アンケート結果からはいくつかの課題も浮き彫りになっています。
マンションを良好に管理する上で困っていること（複数回答）としては、以下のような点が挙げられています。
- 「管理組合の役員のなり手がいない」: 24.9%
- 「関心が低く非協力的な居住者（賃借人を含む）が多い」: 21.5%
管理組合運営の担い手や協力体制に関する課題が上位を占めています。 役員を辞退する理由としては、「高齢のため」が60.3%、「仕事や家事が忙しい」が54.8%となっており、区分所有者の高齢化やライフスタイルの変化が影響していると考えられます。
また、区分所有者名簿や居住者名簿の整備状況を見ると、区分所有者名簿を「保管している」のは83.8%ですが、そのうち「更新している」のは44.3%に留まります。 居住者名簿についても同様の傾向が見られ、名簿の適時適切な更新が課題と言えるでしょう。災害等の緊急時における迅速な対応のためにも不可欠です。
さらに、総会への出席割合（議決権行使書を含む）については、「8割以上」が36.3%である一方、「4割程度以下」も30.7%存在し、区分所有者の総会への参加意識の向上が必要です。
これらの状況から、マンション管理士には、管理組合の運営サポートや、区分所有者の管理意識向上のための啓発活動、そして築年数や規模に応じたきめ細やかなアドバイスが求められています。
長期修繕計画と資金計画の実態
マンションの資産価値と住環境を長期にわたり保つには、計画的な修繕と資金計画が不可欠です。葛飾区の状況を見ていきましょう。
長期修繕計画の策定率
葛飾区の調査では、長期修繕計画を「作成している」管理組合は86.3%にのぼりますが、約1割は未作成または作成予定がない状況です。 作成・見直し周期は、「7年以内」が70.3%である一方、17.3%が「7年以内となっていない」、11.2%が「わからない」と回答しており、定期的な見直しの徹底が課題です。 多くの場合、計画期間は「30年以上かつ大規模修繕2回以上」と長期的視点で設定されています。
修繕積立金の計画・運用の課題
修繕積立金制度はほとんどのマンション（97.2%）で導入されていますが、積立額について約4割（39.4%）が「不足している」と感じており、将来の修繕への影響が懸念されます。 また、管理費・修繕積立金の滞納住戸が「ある」マンションも32.7%あり、早期対応が必要です。 区分経理は93.9%で行われていますが、修繕積立金会計から他会計への充当も7.0%で見られ、資金使途の適正化が求められます。
顕在化する管理不全リスクと要支援マンション
高経年化や区分所有者の高齢化・無関心は、管理組合活動の停滞を招き、「管理不全」リスクを高めます。
活動停滞、管理不在組合の現状
葛飾区の調査では、一部で総会が「ほとんど開催されていない」(0.8%)、管理規約が「ない」(2.5%)といった状況が見られます。 管理運営上の課題として「役員のなり手がいない」(24.9%)、「居住者の関心が低い」(21.5%) が上位にあり、担い手不足や意識低下が活動停滞の要因と考えられます。 これが進行すると、修繕不実施による建物劣化や滞納増加など、管理不全に陥る可能性があります。特に高齢化、賃貸化、空き家化が進むと、このリスクは増大します。
国や自治体は、管理不全防止のため支援策を講じています。マンション管理士には、これらの制度を活用し、管理不全の兆候があるマンションや支援が必要な管理組合へ早期に適切な助言を行い、適正化を促す役割が期待されます。 外部専門家の活用も有効な選択肢ですが、管理の主体は管理組合であることを踏まえ、区分所有者の主体性を尊重した支援が重要です。
このような管理不全のリスクは、特に建物の老朽化と密接に関連しています。適切な維持管理や修繕が行われないまま放置されると、問題はさらに深刻化し、マンションの安全性や資産価値に大きな影響を及ぼす可能性があります。では、具体的に老朽化はどのような問題を引き起こし、それに対してどのような対策が考えられるのでしょうか。
老朽化したマンションの適切な維持管理と大規模修繕の重要性
築40年以上のマンションが増加している葛飾区では、適切な修繕を行わないと、建物の安全性や資産価値の低下につながるリスクが高まります。特に以下の点が課題となります。
老朽化が引き起こす問題
- 外壁のひび割れ・タイルの剥落
→ 落下事故の危険性、外観の劣化 - 防水劣化による雨漏り
→ 室内のカビ発生、コンクリートの劣化促進 - 共用設備の老朽化
→ エレベーター、給排水設備、駐車場などの不具合 - 資産価値の低下
→ 適切な修繕が行われていないと、売却価格に悪影響
これらの問題を未然に防ぎ、建物を長持ちさせるために必要なのが「大規模修繕工事」です。
相栄建総の大規模修繕サービスとは？
相栄建総は、葛飾区のマンションに特化した大規模修繕工事を提供しており、建物の安全性と資産価値を守るための最適なプランをご提案します。
相栄建総の強み
- 専門的な建物診断
現在の劣化状況を詳細に分析し、最適な修繕プランを作成 - 高品質な施工
経験豊富な職人による確かな技術と、長期間の耐久性を考慮した施工 - 居住者への配慮
工事中の騒音や臭いを最小限に抑える工夫、ペットや高齢者への配慮を徹底 - 明確な報告・透明性のある進行管理
進捗報告を定期的に行い、管理組合との円滑なコミュニケーションを重視
これにより、「大規模修繕が初めてで不安…」という方も、安心して工事を進めることができます。
大規模修繕の主な施工内容
マンションの老朽化対策として、以下の工事を実施します。
1. 外壁補修工事
- タイルの浮き・剥落防止：落下事故を未然に防止
- ひび割れ補修：コンクリートの劣化を防ぎ、耐久性を向上
- 高耐久塗装：建物の外観を美しく保ち、雨水の侵入を防止
2. 屋上・バルコニー防水工事
- 屋上防水の再施工：雨漏りやカビの発生を防止
- バルコニーの防水強化：水はけの悪さを改善し、居住環境を向上
3. 鉄部・共用部の修繕
- エントランスや階段の鉄部塗装：サビや劣化を防止
- 照明のLED化：電気代削減＆メンテナンス負担を軽減
4. エレベーター・給排水設備の更新
- エレベーターのリニューアル：動作の安定性を向上させ、安全性を強化
- 給排水管の補修・交換：老朽化した配管を更新し、水漏れリスクを軽減
費用と工事期間の目安
大規模修繕工事の費用は、マンションの規模や修繕範囲によって異なりますが、一般的な目安として以下のようになります。
| マンション規模 | 費用目安（1世帯あたり） | 工事期間 |
|---|---|---|
| 30世帯規模 | 約80万円 | 約3〜4ヶ月 |
| 60世帯規模 | 約80万円 | 約6ヶ月 |
補助金の活用や修繕積立金の適切な活用により、負担を軽減する方法もご提案可能です。
大規模修繕の流れ
相栄建総では、以下の流れでスムーズかつ負担の少ない修繕工事を行います。
- 現地調査・劣化診断：専門スタッフが建物を詳細に調査
- 修繕計画の策定：管理組合と協議しながら計画を立案
- 住民説明会の実施：工事内容やスケジュールの説明
- 施工開始：安全・確実に修繕を進める
- 工事完了・アフターサポート：定期点検を提供
まずは無料の建物診断から
相栄建総では、無料の建物診断を実施しています。ぜひ一度ご相談ください！
