葛飾区の屋上防水工事で建物を長持ちさせる 雨漏りを防ぐ施工のポイント
はじめに
東京都葛飾区では、分譲マンションの建設が昭和40年代から始まり、令和4年に4万7千戸を超えるなど、主要な居住形態の一つとなっています。 区内のマンションは高経年化が進んでおり、築40年以上の分譲マンションは全体の13.3%を占め、今後この割合はさらに増加することが見込まれています。 こうしたマンションが適切な維持管理がなされないまま放置されると、住環境や生活環境へ深刻な問題を引き起こす可能性があります。
このような状況を踏まえ、国は令和2年に「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」を改正し、葛飾区においても、この法改正と区内マンションの実態調査の結果を踏まえ、令和5年12月に「葛飾区マンション管理適正化推進計画」を策定しました。
この記事では、葛飾区におけるマンション管理の現状と課題を明らかにし、現場で活動するマンション管理士が、今後どのように支援や介入を行うべきか、実践的なヒントを提供することを目的とします。
市内分譲マンションの実態
葛飾区のマンションストック状況
葛飾区における分譲マンションの供給は昭和40年から始まり、令和4年には、マンション件数は922件、総戸数は47,939戸にのぼります。
築年数別に見ると、築30年以上のマンションが全体の半数近くを占めており、高経年化が顕著であることがわかります。 築40年以上のマンションは136件（14.7%）あり、これらのマンションは場合によっては建替えなども視野に入れた維持管理の検討が必要となるでしょう。 10年後には、高経年マンション（築40年以上）が全体の40%以上に増加すると指摘されています。
また、マンションの規模を見ると、総戸数30戸未満の小規模マンションは全体の約3割（298件）を占めています。 築年数が経過したマンションほど小規模である傾向が見られ、築40年以上では39.7%が小規模マンションです。 これらの小規模かつ高経年のマンションでは、管理組合の運営や大規模修繕の資金調達などが課題となるケースが少なくありません。
アンケートから見る管理組合の現状
葛飾区が令和4年度に実施した分譲マンション実態調査から、管理組合の運営状況や課題が見えてきます。
まず、管理組合の設置状況については、97.2%が「ある」、管理規約については96.9%が「ある」と回答し、マンション管理の基本的なルールは整備されているマンションが多いと言えます。 総会の開催状況も、「年に1回以上」が96.9%と、定期的な意思決定の場が設けられていることがうかがえます。
管理者の選任については、管理規約で「管理組合の代表者」を管理者と定めている割合が81.0%と最も多くなっています。
アンケートからわかる課題
一方で、アンケート結果からはいくつかの課題も浮き彫りになっています。
マンションを良好に管理する上で困っていること（複数回答）としては、以下のような点が挙げられています。
- 「管理組合の役員のなり手がいない」: 24.9%
- 「関心が低く非協力的な居住者（賃借人を含む）が多い」: 21.5%
管理組合運営の担い手や協力体制に関する課題が上位を占めています。 役員を辞退する理由としては、「高齢のため」が60.3%、「仕事や家事が忙しい」が54.8%となっており、区分所有者の高齢化やライフスタイルの変化が影響していると考えられます。
また、区分所有者名簿や居住者名簿の整備状況を見ると、区分所有者名簿を「保管している」のは83.8%ですが、そのうち「更新している」のは44.3%に留まります。 居住者名簿についても同様の傾向が見られ、名簿の適時適切な更新が課題と言えるでしょう。災害等の緊急時における迅速な対応のためにも不可欠です。
さらに、総会への出席割合（議決権行使書を含む）については、「8割以上」が36.3%である一方、「4割程度以下」も30.7%存在し、区分所有者の総会への参加意識の向上が必要です。
これらの状況から、マンション管理士には、管理組合の運営サポートや、区分所有者の管理意識向上のための啓発活動、そして築年数や規模に応じたきめ細やかなアドバイスが求められています。
長期修繕計画と資金計画の実態
マンションの資産価値と住環境を長期にわたり保つには、計画的な修繕と資金計画が不可欠です。葛飾区の状況を見ていきましょう。
長期修繕計画の策定率
葛飾区の調査では、長期修繕計画を「作成している」管理組合は86.3%にのぼりますが、約1割は未作成または作成予定がない状況です。 作成・見直し周期は、「7年以内」が70.3%である一方、17.3%が「7年以内となっていない」、11.2%が「わからない」と回答しており、定期的な見直しの徹底が課題です。 多くの場合、計画期間は「30年以上かつ大規模修繕2回以上」と長期的視点で設定されています。
修繕積立金の計画・運用の課題
修繕積立金制度はほとんどのマンション（97.2%）で導入されていますが、積立額について約4割（39.4%）が「不足している」と感じており、将来の修繕への影響が懸念されます。 また、管理費・修繕積立金の滞納住戸が「ある」マンションも32.7%あり、早期対応が必要です。 区分経理は93.9%で行われていますが、修繕積立金会計から他会計への充当も7.0%で見られ、資金使途の適正化が求められます。
顕在化する管理不全リスクと要支援マンション
高経年化や区分所有者の高齢化・無関心は、管理組合活動の停滞を招き、「管理不全」リスクを高めます。
活動停滞、管理不在組合の現状
葛飾区の調査では、一部で総会が「ほとんど開催されていない」(0.8%)、管理規約が「ない」(2.5%)といった状況が見られます。 管理運営上の課題として「役員のなり手がいない」(24.9%)、「居住者の関心が低い」(21.5%) が上位にあり、担い手不足や意識低下が活動停滞の要因と考えられます。 これが進行すると、修繕不実施による建物劣化や滞納増加など、管理不全に陥る可能性があります。特に高齢化、賃貸化、空き家化が進むと、このリスクは増大します。
国や自治体は、管理不全防止のため支援策を講じています。マンション管理士には、これらの制度を活用し、管理不全の兆候があるマンションや支援が必要な管理組合へ早期に適切な助言を行い、適正化を促す役割が期待されます。 外部専門家の活用も有効な選択肢ですが、管理の主体は管理組合であることを踏まえ、区分所有者の主体性を尊重した支援が重要です。
管理不全マンションでは、建物の様々な箇所で劣化が進行しますが、特に居住空間に直接的な影響を及ぼしやすいのが屋上の防水機能の低下です。屋上は常に厳しい自然環境に晒されており、定期的な点検と適切な時期の防水工事を怠ると、雨漏りを引き起こし、建物全体の耐久性にも関わる重大な問題に発展する可能性があります。
雨漏りを防ぎ建物を守る屋上防水工事の重要性
屋上防水工事は、建物の最上部に施工される防水層を更新・補修する作業です。防水層は、日常的に雨水・紫外線・温度変化の影響を受けるため、劣化が進みやすい部分です。特に、次のような兆候が見られる場合は、早急な防水工事が必要になります。
屋上防水工事を行わない場合のリスク
- 屋上のひび割れや防水層の剥がれにより、雨漏りが発生します。
- コンクリート内部へ水が浸入し、鉄筋の腐食が進行します。
- 天井や壁にカビやシミが発生し、健康被害を引き起こします。
- 建物の基礎部分にまで水が回り、耐震性が低下します。
- 防水層の機能が失われると、補修ではなく全面改修が必要になり、コストが大幅に増加します。
このようなリスクを回避するために、屋上防水工事を定期的に行い、建物の防水機能を維持することが重要です。
屋上防水工事とは？他の工事との違い
屋上防水工事とは、建物の屋上やルーフバルコニーに防水層を施工し、雨水の侵入を防ぐ工事です。防水層の種類には、以下のような工法があります。
- ウレタン防水：液体状の防水材を塗布し、シームレスな防水層を形成します。
- シート防水：ゴムシートや塩ビシートを屋上に貼り付ける工法です。
- アスファルト防水：アスファルトシートを重ねて高い耐久性を確保します。
各工法には適した環境や用途があり、建物の構造や状態に応じた選定が重要になります。
相栄建総の屋上防水工事サービス
相栄建総では、建物の状況に応じて最適な防水工事を提案し、高品質な施工を提供しています。
当社の強み
- 徹底した事前調査
施工前に詳細な診断を行い、建物に最適な防水工法を選定します。 - 幅広い防水工法に対応
ウレタン防水・シート防水・アスファルト防水など、建物の状態に応じた最適な工法を提案します。 - 高い耐久性と防水性能
耐久性の高い材料を使用し、長期間にわたって防水性能を維持します。 - 長期保証制度の充実
施工後のメンテナンス・点検を行い、万が一のトラブルにも迅速に対応します。
屋上防水工事の費用
防水工事の費用は、施工面積や選定する防水工法によって異なります。一般的な目安として、1平方メートルあたり約9,000円が相場ですが、建物の状況に応じて変動する場合があります。
相栄建総では、正確な調査と見積もりを行い、透明性のある価格設定をお約束します。
屋上防水工事の期間
工事期間は、建物の規模や施工箇所の状態によって異なります。一般的には数日から数週間で完了しますが、広範囲にわたる施工や特殊な準備が必要な場合には、それ以上の期間が必要となることもあります。
相栄建総では、住民の皆様に負担をかけないよう、スケジュールを適切に調整し、迅速に施工を進めます。
屋上防水工事の周期と回数
屋上防水工事は、10～15年ごとの定期的な施工が推奨されています。特に、既存の防水層が劣化し、雨漏りのリスクが高まる前にメンテナンスを行うことで、建物全体の耐久性を維持することが可能です。
屋上防水工事の流れ
- 防水診断・劣化調査
現状の防水層の状態を詳しく調査し、適切な工法を選定します。 - 施工前準備・下地処理
既存の防水層の補修や下地処理を行い、新しい防水層の密着性を向上させます。 - 防水施工
選定した防水工法に基づき、施工を実施します。 - 仕上げと最終点検
施工完了後、防水性能や仕上がりをチェックし、万全な状態で引き渡します。
まずはご相談ください
屋上防水工事は、建物を長期間にわたり安全に利用するために不可欠な工事です。相栄建総では、高い技術力と経験を活かし、最適な防水工事を提供しています。
防水工事に関するご相談やお見積もりは無料で対応しておりますので、まずはお気軽にお問い合わせください。
