葛飾区の設備工事なら確かな技術で対応 給排水・電気設備の改修
はじめに
東京都葛飾区では、分譲マンションの建設が昭和40年代から始まり、令和4年に4万7千戸を超えるなど、主要な居住形態の一つとなっています。 区内のマンションは高経年化が進んでおり、築40年以上の分譲マンションは全体の13.3%を占め、今後この割合はさらに増加することが見込まれています。 こうしたマンションが適切な維持管理がなされないまま放置されると、住環境や生活環境へ深刻な問題を引き起こす可能性があります。
このような状況を踏まえ、国は令和2年に「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」を改正し、葛飾区においても、この法改正と区内マンションの実態調査の結果を踏まえ、令和5年12月に「葛飾区マンション管理適正化推進計画」を策定しました。
この記事では、葛飾区におけるマンション管理の現状と課題を明らかにし、現場で活動するマンション管理士が、今後どのように支援や介入を行うべきか、実践的なヒントを提供することを目的とします。
市内分譲マンションの実態
葛飾区のマンションストック状況
葛飾区における分譲マンションの供給は昭和40年から始まり、令和4年には、マンション件数は922件、総戸数は47,939戸にのぼります。
築年数別に見ると、築30年以上のマンションが全体の半数近くを占めており、高経年化が顕著であることがわかります。 築40年以上のマンションは136件（14.7%）あり、これらのマンションは場合によっては建替えなども視野に入れた維持管理の検討が必要となるでしょう。 10年後には、高経年マンション（築40年以上）が全体の40%以上に増加すると指摘されています。
また、マンションの規模を見ると、総戸数30戸未満の小規模マンションは全体の約3割（298件）を占めています。 築年数が経過したマンションほど小規模である傾向が見られ、築40年以上では39.7%が小規模マンションです。 これらの小規模かつ高経年のマンションでは、管理組合の運営や大規模修繕の資金調達などが課題となるケースが少なくありません。
アンケートから見る管理組合の現状
葛飾区が令和4年度に実施した分譲マンション実態調査から、管理組合の運営状況や課題が見えてきます。
まず、管理組合の設置状況については、97.2%が「ある」、管理規約については96.9%が「ある」と回答し、マンション管理の基本的なルールは整備されているマンションが多いと言えます。 総会の開催状況も、「年に1回以上」が96.9%と、定期的な意思決定の場が設けられていることがうかがえます。
管理者の選任については、管理規約で「管理組合の代表者」を管理者と定めている割合が81.0%と最も多くなっています。
アンケートからわかる課題
一方で、アンケート結果からはいくつかの課題も浮き彫りになっています。
マンションを良好に管理する上で困っていること（複数回答）としては、以下のような点が挙げられています。
- 「管理組合の役員のなり手がいない」: 24.9%
- 「関心が低く非協力的な居住者（賃借人を含む）が多い」: 21.5%
管理組合運営の担い手や協力体制に関する課題が上位を占めています。 役員を辞退する理由としては、「高齢のため」が60.3%、「仕事や家事が忙しい」が54.8%となっており、区分所有者の高齢化やライフスタイルの変化が影響していると考えられます。
また、区分所有者名簿や居住者名簿の整備状況を見ると、区分所有者名簿を「保管している」のは83.8%ですが、そのうち「更新している」のは44.3%に留まります。 居住者名簿についても同様の傾向が見られ、名簿の適時適切な更新が課題と言えるでしょう。災害等の緊急時における迅速な対応のためにも不可欠です。
さらに、総会への出席割合（議決権行使書を含む）については、「8割以上」が36.3%である一方、「4割程度以下」も30.7%存在し、区分所有者の総会への参加意識の向上が必要です。
これらの状況から、マンション管理士には、管理組合の運営サポートや、区分所有者の管理意識向上のための啓発活動、そして築年数や規模に応じたきめ細やかなアドバイスが求められています。
長期修繕計画と資金計画の実態
マンションの資産価値と住環境を長期にわたり保つには、計画的な修繕と資金計画が不可欠です。葛飾区の状況を見ていきましょう。
長期修繕計画の策定率
葛飾区の調査では、長期修繕計画を「作成している」管理組合は86.3%にのぼりますが、約1割は未作成または作成予定がない状況です。 作成・見直し周期は、「7年以内」が70.3%である一方、17.3%が「7年以内となっていない」、11.2%が「わからない」と回答しており、定期的な見直しの徹底が課題です。 多くの場合、計画期間は「30年以上かつ大規模修繕2回以上」と長期的視点で設定されています。
修繕積立金の計画・運用の課題
修繕積立金制度はほとんどのマンション（97.2%）で導入されていますが、積立額について約4割（39.4%）が「不足している」と感じており、将来の修繕への影響が懸念されます。 また、管理費・修繕積立金の滞納住戸が「ある」マンションも32.7%あり、早期対応が必要です。 区分経理は93.9%で行われていますが、修繕積立金会計から他会計への充当も7.0%で見られ、資金使途の適正化が求められます。
顕在化する管理不全リスクと要支援マンション
高経年化や区分所有者の高齢化・無関心は、管理組合活動の停滞を招き、「管理不全」リスクを高めます。
活動停滞、管理不在組合の現状
葛飾区の調査では、一部で総会が「ほとんど開催されていない」(0.8%)、管理規約が「ない」(2.5%)といった状況が見られます。 管理運営上の課題として「役員のなり手がいない」(24.9%)、「居住者の関心が低い」(21.5%) が上位にあり、担い手不足や意識低下が活動停滞の要因と考えられます。 これが進行すると、修繕不実施による建物劣化や滞納増加など、管理不全に陥る可能性があります。特に高齢化、賃貸化、空き家化が進むと、このリスクは増大します。
国や自治体は、管理不全防止のため支援策を講じています。マンション管理士には、これらの制度を活用し、管理不全の兆候があるマンションや支援が必要な管理組合へ早期に適切な助言を行い、適正化を促す役割が期待されます。 外部専門家の活用も有効な選択肢ですが、管理の主体は管理組合であることを踏まえ、区分所有者の主体性を尊重した支援が重要です。
管理不全は、目に見える建物の劣化だけでなく、日常生活を支える給排水設備や電気設備といったインフラ部分にも深刻な影響を及ぼす可能性があります。これらの設備は、一度トラブルが発生すると住民の生活に大きな支障をきたすため、計画的な点検と適切な時期の更新が不可欠です。特に高経年マンションにおいては、設備全体の老朽化が進んでいるケースが多く、専門家による診断と計画的な改修が求められます。
生活インフラを支える設備工事の重要性
相栄建総では、耐久性の高い設備工事を提供しています。
設備工事の重要性
これらの問題を未然に防ぎ、マンションの資産価値を維持するためには、定期的な点検と計画的な修繕が不可欠です。特に、給排水設備や電気設備などのインフラは、日常生活に直結するため、機能低下が住民の生活の質に大きな影響を与えます。設備の老朽化によって発生するトラブルを防ぐためには、適切な設備工事を実施し、安定した住環境を維持することが重要です。
設備工事とは？他の工事との違い
設備工事とは、給排水設備や電気設備の老朽化に伴う更新や改修を行う工事です。具体的には、給水管の交換やポンプ設備の更新、電気配線の改修などが含まれます。築年数が経過した建物では、設備の劣化により、水漏れや断線、電圧低下といった問題が発生しやすくなります。
他の修繕工事と異なり、設備工事は住民の生活に直接影響を与えるため、計画的な更新が求められます。適切なタイミングで工事を行うことで、住民の負担を最小限に抑えながら、安全で快適な住環境を維持することが可能です。
設備工事の目的
設備工事の主な目的は以下の通りです。
- 給排水設備の劣化防止：配管の腐食や詰まりを防ぎ、給水・排水機能を維持します。
- 電気設備の安全性向上：電気配線の老朽化による火災や停電のリスクを低減します。
- 住民の生活環境の向上：水圧の安定や電気の安定供給により、快適な生活を実現します。
- 資産価値の維持：設備が適切に管理されることで、マンション全体の価値が向上します。
設備工事の周期と期間
設備工事の実施タイミングは、建物の築年数や設備の状態に応じて異なります。
- 5年：給排水ポンプや電気盤の定期点検・軽微な修繕
- 15年：給水管の部分更新・電気配線の点検
- 20～25年：給排水管の大規模改修・電気設備の更新
- 30年：設備全体の全面更新
築30年以上経過した建物では、設備の老朽化が顕著になるため、大規模な改修を検討する必要があります。工事期間は、設備の種類や施工範囲によって異なりますが、事前の調査と計画的なスケジュール調整が重要となります。
設備工事のよくあるトラブルと対策
水圧低下や赤水の発生
老朽化した給水管では、水圧の低下や赤水の発生が見られることがあります。これは、配管内部の錆びや劣化が進行することで発生し、放置すると健康被害や設備故障の原因となります。
対策：
- 定期的な管内診断を実施し、早期に劣化を発見
- 必要に応じた部分的な更新や、全体的な給水管更新工事を計画的に実施
電気設備のトラブル
電気配線の劣化により、停電や漏電が発生するリスクがあります。特に、マンション全体の電圧低下が起こると、エレベーターや共用設備の使用に支障をきたすことがあります。
対策：
- 電気設備の定期点検を実施し、老朽化した配線を適宜更新
- ブレーカーや電気盤の更新を行い、安全性を向上
設備工事における相栄建総の強み
相栄建総では、経験豊富なスタッフが現地調査から工事の実施まで一貫して対応します。給排水設備や電気設備の更新においては、最新の施工技術を活用し、安全で高品質な仕上がりを提供しています。
また、住民の皆様に配慮し、工事中の影響を最小限に抑える工事計画を立案。施工スケジュールや内容について丁寧に説明し、住民の皆様に安心していただける環境を提供します。
保証・アフターサポート
相栄建総では、設備工事完了後も2年間の保証を提供しています。施工後に不具合が発生した場合には迅速に対応し、長期間にわたって設備の安全性を確保します。
また、定期点検を実施し、設備の状態を確認。必要に応じてメンテナンスの提案を行い、長期間安心してご利用いただける体制を整えています。
まずはご相談ください
設備工事は、マンションの安全性と快適性を維持するために欠かせない工事です。特に、給排水設備や電気設備の老朽化を放置すると、住民の生活に直接影響を与える可能性があります。
相栄建総では、正確な診断と丁寧な施工で、お客様の大切な建物を守るお手伝いをしています。設備工事をご検討の際は、ぜひ当社にご相談ください。
