武蔵野市の足場工事～安全確保と工期短縮を両立する最適な施工計画とは～

1. はじめに

武蔵野市では近年、マンションの老朽化が急速に進行しています。市内にある分譲マンションは、1960年代からはじまり、1978年ごろをピークに建設されました。2012年10月時点でその数は417棟15,625戸にものぼり、当時の物件がそのまま残っていると仮定した場合、2025時点で築34年を超える物件が57.0％を占めています。また、入居者の高齢化とそれに伴う管理組合の運営力低下なども課題です。

こうした背景を受けて、武蔵野市は2023年に「武蔵野市マンション管理適正化推進計画」を策定しました。この計画は、分譲マンションの適正な管理を維持・支援するための方針と施策をまとめたものであり、管理組合や行政、専門家が連携して取り組むことを前提としています。

本記事では、まず武蔵野市におけるマンションストックの現状と管理組合の実態に触れたうえで、管理士が「現場でどう貢献できるか」という視点から、今後マンション管理士に求められる役割や介入の可能性について解説します。

2. 市内分譲マンションの実態

武蔵野市のマンションストック状況

武蔵野市におけるマンションの老朽化は、建築時期別の構成割合からも明確に読み取れます。2012年に武蔵野市が発表した「武蔵野市分譲マンション実態調査」によれば、市内の建築時期別の分譲マンションの棟数割合は以下のとおりです。

このように、1991年までを合計すると、2025年時点で武蔵野市の分譲マンションの57.0%が築34年以上に該当する計算になります。

アンケートから見る管理組合の現状

管理組合の枠組みはあるが、実効性に課題

• 管理組合の設置率は94.6％と高い一方、法人格を取得しているのは6.3％にとどまります。
• 総会は「年1回以上」開催している組合が86.2％と多数ですが、出席率は「1/2未満」が58.5％を占めており、意思決定の基盤が弱い状況です。

管理規約の見直しが進んでいない

• 管理規約を整備している組合は98.2％あるものの、「改正したことがない」組合が37.0％あり、現状に合わない規約で運用している可能性があります。

委託管理への依存と住民の理解不足

• 管理業務を「すべて委託している」組合は73.8％と多く、効率化が進んでいる反面、「あまり把握していない」「まったく把握していない」組合が30.4％あり、内容を理解しないまま任せている実態も見られます。

このように、制度や体制としては整っているように見えても、実際には意思決定・規約運用・業務把握の面で運営力が不足している組合が一定数存在しています。

今後は、形だけの管理体制にとどまらず、住民が主体的に関わり、内容を理解しながら意思決定できる仕組みづくりが求められます。

3. 長期修繕計画と資金計画の実態

長期修繕計画の策定率

武蔵野市が2012年に実施したアンケート結果によると、長期修繕計画の有無は次のとおりです。

• 作成している：70.8%
• 作成中または予定している：3.6%
• 作成していない：20.2%
• 無回答：5.4%

この結果から、およそ4分の1のマンションで長期修繕計画が未策定または未定であることが分かります。修繕計画がない場合、突発的な修繕への対応や資金の確保が困難となるリスクもあるため注意が必要です。

また「マンションを良好に管理する上での問題点」について、「長期修繕計画が整備されていない、または計画的な修繕が行われていない」と回答した割合が8.9%にのぼり、策定していても実行や見直しが行われていないケースも課題です。

修繕積立金の計画・運用の課題

修繕積立金に関する課題については、同調査結果から次の傾向が読み取れます。

• 修繕積立金の額が適切でない：10.2%
• 適切な修繕が実施されていない：7.2%

また、大規模修繕工事の実施状況は以下の通りです。

• 実施したことがある：78.0%
• 実施したことがない：20.8%
• 無回答：1.2%

これらの結果から、修繕積立金の水準や活用状況に課題を抱えている管理組合が一定数存在しており、修繕実施の有無とも関連性があると考えられます。

4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション

活動停滞、管理不在組合の現状

「マンションを良好に管理するうえでの問題点」では、管理組合の活動に関する次のような回答が得られています。

• 「マンションの管理に対して無関心な住民が多い」：38.7%
• 「役員のなり手がいない」：30.4%
• 「管理会社まかせになっている」：17.0%
• 「管理組合としての意思決定が困難」：14.9%
• 「管理組合の活動が形骸化している」：11.2%

現在、武蔵野市では「要支援マンション」の定義や個別件数は明示されていませんが、これらの実態を踏まえると、管理不全の兆候を持つ物件が一定数存在していると考えられます。

持続可能なマンション管理を行うためには、調査結果に基づき、市や外部専門家が適切な支援体制を検討・整備していくことが重要です。

3. 長期修繕計画と資金計画の実態

長期修繕計画の策定率

武蔵野市が2012年に実施したアンケート結果によると、長期修繕計画の有無は次のとおりです。

• 作成している：70.8%
• 作成中または予定している：3.6%
• 作成していない：20.2%
• 無回答：5.4%

この結果から、およそ4分の1のマンションで長期修繕計画が未策定または未定であることが分かります。修繕計画がない場合、突発的な修繕への対応や資金の確保が困難となるリスクもあるため注意が必要です。

また「マンションを良好に管理する上での問題点」について、「長期修繕計画が整備されていない、または計画的な修繕が行われていない」と回答した割合が8.9%にのぼり、策定していても実行や見直しが行われていないケースも課題です。

修繕積立金の計画・運用の課題

修繕積立金に関する課題については、同調査結果から次の傾向が読み取れます。

• 修繕積立金の額が適切でない：10.2%
• 適切な修繕が実施されていない：7.2%

また、大規模修繕工事の実施状況は以下の通りです。

• 実施したことがある：78.0%
• 実施したことがない：20.8%
• 無回答：1.2%

これらの結果から、修繕積立金の水準や活用状況に課題を抱えている管理組合が一定数存在しており、修繕実施の有無とも関連性があると考えられます。

4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション

活動停滞、管理不在組合の現状

「マンションを良好に管理するうえでの問題点」では、管理組合の活動に関する次のような回答が得られています。

• 「マンションの管理に対して無関心な住民が多い」：38.7%
• 「役員のなり手がいない」：30.4%
• 「管理会社まかせになっている」：17.0%
• 「管理組合としての意思決定が困難」：14.9%
• 「管理組合の活動が形骸化している」：11.2%

現在、武蔵野市では「要支援マンション」の定義や個別件数は明示されていませんが、これらの実態を踏まえると、管理不全の兆候を持つ物件が一定数存在していると考えられます。

持続可能なマンション管理を行うためには、調査結果に基づき、市や外部専門家が適切な支援体制を検討・整備していくことが重要です。

武蔵野市におけるマンション管理の課題は、日常の維持運営にとどまらず、修繕工事における安全確保や施工品質にも影響を及ぼすおそれがあります。中でも、工事の基盤となる足場工事は、安全性と効率性の両面で極めて重要な要素です。

足場工事が必要な理由

武蔵野市内でも増加する老朽化マンションの修繕や外壁補修を行う際には、必ず足場工事を実施する必要があります。これは、作業員が高所作業を安全かつ効率的に行うための基盤を確保するためです。足場がなければ、外壁のひび割れ修繕やタイルの張替え、防水工事などの作業を安全に実施することができません。

また、足場は単に作業のための補助設備ではなく、住民や通行人の安全を確保するための役割も果たします。例えば、足場にバリケードや暗証番号付きの扉を設置することで、不審者の侵入を防止することができます。さらに、落下防止ネットを設置することで、工事中の資材や工具の落下事故を防ぐことが可能です。

足場工事を適切に行わない場合のリスク

• 作業員の安全を確保できず、事故のリスクが増大します。
• 作業スペースが不十分になり、修繕工事の品質が低下します。
• 適切な足場を設置しなければ、作業が長引き、工期が延びてしまいます。
• 資材や工具が落下し、住民や通行人に危険を及ぼす可能性があります。
• 防犯対策が不十分になり、不審者が建物に侵入するリスクが高まります。

適切な足場工事を行うことで、工事のスムーズな進行、安全管理の徹底、そして住民の安心確保が可能になります。

これらの問題を未然に防ぎ、マンションの資産価値を維持するためには、定期的な点検と計画的な修繕が不可欠です。しかし、修繕工事を適切に実施するためには、作業員が安全に作業できる環境の整備が不可欠となります。そのため、大規模修繕工事や外壁補修を行う際には、適切な足場を設置し、安全な作業空間を確保することが求められます。

足場工事とは？他の工事との違い

足場工事は、外壁修繕や屋上の防水工事などを行う際に、作業員が安全に作業を進めるために仮設構造物を設置し、解体する工事です。直接仮設工事とも呼ばれ、建物の高さや工事の内容に応じて、さまざまな種類の足場を使用します。

足場の設置は単なる補助的な作業ではなく、工事全体の安全性や効率性に直結します。例えば、足場が不安定であると作業員の安全を確保できないだけでなく、作業の進行にも支障をきたします。そのため、事前にどのような作業が行われるかを十分に打ち合わせた上で、最適な足場を設置することが重要です。

相栄建総の足場工事サービス

相栄建総は、足場工事において豊富な実績と経験を持ち、安全かつ効率的な足場の設置を提供しています。

当社の強み

• 施工性の高い足場設計
  施工現場に応じた最適な足場を設計し、作業のしやすさと安全性を両立させます。
• 安全管理の徹底
  落下防止ネットや侵入防止対策を施し、住民や通行人の安全を確保します。
• 効率的な足場の設置・解体
  工事スケジュールに合わせた迅速な対応を行い、工期を短縮します。
• コストパフォーマンスの向上
  無駄のない施工計画を策定し、コストを最適化します。

足場工事の費用

足場工事の費用は、建物の規模や工事内容に応じて異なります。一般的な目安として、1平方メートルあたり600円から1,000円が相場です。ただし、建物の形状や工事の複雑さによって費用が変動する場合があります。

相栄建総では、明確な費用見積もりを提示し、追加費用が発生しないよう丁寧に説明いたします。

足場工事の期間

足場工事は、修繕工事が始まる前に設置し、工事が完了次第撤去します。そのため、足場工事そのものが工期に大きく影響を与えることはほとんどありません。通常、足場の設置には数日から1週間程度の期間が必要になります。

住民の皆様が安心して過ごせるように、事前に設置スケジュールを共有し、迅速かつ安全に作業を進めます。

足場工事のよくあるトラブルと対策

足場工事では、木の伐採や駐車スペースの確保が問題となる場合があります。特に、建物に面した駐車場に足場を設置する際には、住民の車両を一時的に移動させる必要があります。その際には、別途駐車場を手配し、共通仮設費として計上いたします。

また、足場の侵入防止についても多くのご相談をいただきます。当社では、バリケードや扉の設置を行い、安全性とプライバシーを確保いたします。

まずはご相談ください

足場工事は、外壁修繕や防水工事を安全かつ効率的に進めるために不可欠な工程です。相栄建総では、豊富な経験を活かし、最適な足場設置を提供いたします。

足場工事に関するご相談やお見積もりは、無料で対応しておりますので、まずはお気軽にお問い合わせください。