中央区の屋上防水工事で建物を長持ちさせる 雨漏りを防ぐ施工のポイント
はじめに
東京都中央区は、全国でも有数のマンション集積地域であり、令和2年（2020年）の国勢調査では、全世帯の94.2%がマンションに居住しています。 これは、都心回帰の流れや利便性の高さから、多くの人々が中央区を居住地として選択している結果と言えるでしょう。
しかし、その一方で、区内のマンションストックは着実に高経年化が進んでいます。 令和4年（2022年）3月時点では、築40年以上のマンションが全体の18.3%を占めており、今後、老朽化に伴う様々な課題が顕在化することが懸念されます。
こうした状況を踏まえ、国は令和2年（2020年）に「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」を改正し、自治体が主体となってマンション管理の適正化を推進する体制を強化しました。 この法改正と、国が示す「マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針」を受け、中央区は令和5年（2023年）7月に「中央区マンション管理適正化推進計画」を策定しました。
この計画は、区内のマンション管理の実態を踏まえ、管理不全の防止や管理水準の向上、防災対策の強化などを目標に掲げ、具体的な施策を定めています。
この記事では、中央区におけるマンション管理の実態をデータに基づいて分析し、管理組合が抱える課題を明らかにします。 その上で、中央区が策定した推進計画の内容や支援策を踏まえ、現場で活動するマンション管理士が、今後どのように支援や介入を行うべきかを考察します。 マンション管理士として、地域における適正管理の担い手となるための実践的なヒントを提供することを目的としています。
市内分譲マンションの実態
中央区のマンションストック状況
中央区におけるマンションの状況を、具体的なデータで見ていきましょう。
まず、前述の通り、中央区のマンション居住率は94.2%（令和2年国勢調査）と極めて高く、区民の生活基盤としてマンションが非常に重要な位置を占めていることがわかります。 階層別に見ると、11階建以上の高層マンションに居住する世帯が64.6%と、他の区と比較しても高い割合を示しており、中央区の都市景観の特徴とも言えます。
区内に存在する分譲マンションは、令和4年（2022年）3月時点で977棟と推計されています。 地域別に見ると、日本橋地域に約半数（48.4%）が集中しており、次いで京橋地域（34.9%）、月島地域（16.8%）の順となっています。
マンションの規模（住戸数）を見ると、30～49戸のマンションが最も多く35.3%を占めていますが、比較的小規模な20戸未満（8.3%）や20～29戸（17.1%）も一定数存在する一方、100戸以上の大規模マンションも合計で10.7%（100～199戸：6.7%、200戸以上：4.0%）存在し、多様な規模のマンションが混在しています。
建物の築年数に目を向けると、築19年以下の比較的新しいマンションが全体の51.5%（5年未満：6.8%、5～9年：12.6%、10～19年：32.1%）と半数を占めています。 これは、近年の活発なマンション供給を反映した結果と言えます。
しかし、その一方で、築40年以上のいわゆる高経年マンションが18.3%、築30～39年のマンションも7.3%存在します。 今後、これらのマンションがさらに経年数を重ねていくことを考えると、維持管理や修繕、さらには将来的な建替えといった課題への対応がますます重要になってきます。 中央区の予測では、築45年以上のマンションは、10年後（令和13年）には現在の約4.3倍、20年後（令和23年）には約5.1倍、30年後（令和33年）には約12.5倍に増加すると見込まれており、高経年化への対策は喫緊の課題です。
建物の階数については、10階以上のマンションが全体の78.3%（10～14階：71.0%、15～19階：3.7%、20～29階：2.4%、30階以上：1.0%）を占めており、高層マンションが多いことが改めて確認できます。
アンケートから見る管理組合の現状
次に、マンション管理の主体である管理組合の運営状況について、東京都が実施している「管理状況届出制度」（昭和58年以前築のマンション対象）のデータから見ていきます。
中央区内の対象マンション（有効回答数：180）における基本的な管理状況は以下の通りです。
- 管理組合がある: 97.2%
- 管理者がいる: 97.8%
- 管理規約がある: 98.3%
- 総会を年1回以上開催している: 95.0%
- 管理費の徴収がある: 99.4%
- 修繕積立金がある: 98.3%
これらの数値は、東京都全体や23区全体の平均と比較しても同程度か、やや高い水準にあり、多くのマンションで管理組合が設立され、基本的な運営が行われていることがうかがえます。
アンケートからわかる課題
しかし、基本的な運営が行われている一方で、より詳細なアンケート調査（平成28年度 中央区 分譲マンション実態調査）からは、管理組合が抱える具体的な課題も見えてきます。
マンションを良好に管理する上での課題（複数回答可、n=461）として挙げられた主な項目は以下の通りです。
- 生活ルールを守らない: 39.9%
- 管理組合の役員になってくれない: 32.8%
- 管理について無関心: 29.5%
- 組合員でない居住者の増加: 23.6%
- 防犯面の心配: 19.7%
- 建物や設備の不具合: 19.3%
「生活ルール」に関する課題が最も多いものの、次いで「役員のなり手不足」や「管理への無関心」といった、管理組合の運営基盤そのものに関わる課題が高い割合で挙げられています。 区分所有者の高齢化や賃貸化の進行、ライフスタイルの多様化などを背景に、管理組合活動への参加意欲の低下や、運営を担う人材の確保が難しくなっている状況がうかがえます。
これらの課題は、管理組合の機能低下を招き、ひいては管理不全へとつながるリスクをはらんでいます。 適切な維持管理や将来を見据えた修繕計画の実行、良好なコミュニティ形成のためには、区分所有者の管理への関心を高め、持続可能な管理組合運営体制を構築していくことが不可欠であり、ここにマンション管理士による専門的な支援の必要性が高まっていると言えるでしょう。
また、同調査では、専門家を活用したことがない管理組合が81.1%（n=488）にのぼっており、専門家の活用促進も課題の一つです。
3. 長期修繕計画と資金計画の実態
マンションの資産価値を維持し、快適な居住環境を長期にわたって確保するためには、計画的な修繕の実施が不可欠です。 その根幹となるのが、長期修繕計画とその裏付けとなる修繕積立金です。 ここでは、中央区における長期修繕計画と資金計画の実態について見ていきます。
長期修繕計画の策定率
東京都「管理状況届出制度」のデータ（昭和58年以前築のマンション対象）によると、中央区における長期修繕計画の策定率は以下の通りです。
- 中央区（1983年以前築）: 74.9%
- 東京都全体（1983年以前築）: 66.2%
- 23区全体（1983年以前築）: 63.1%
中央区の策定率は、東京都全体や23区の平均を上回っています。 これは、比較的新しいマンションが多いことや、管理意識が高い管理組合が一定数存在することを示唆しているかもしれません。
しかし、依然として約4分の1（25.1%）のマンションで長期修繕計画が策定されていないという事実は見過ごせません。 長期修繕計画がないということは、将来必要となる大規模な修繕工事に対して、場当たり的な対応とならざるを得ず、建物の劣化を進行させたり、居住者に急な一時金負担を強いたりするリスクを高めます。
また、同調査では、築後40年以上経過しているにも関わらず、大規模修繕工事を一度も実施したことがないマンションが14.4%存在することも明らかになっています。 長期修繕計画が策定されていても、それが適切に実行されていない、あるいは計画自体が存在しないために修繕が進んでいないケースがあると考えられます。
修繕積立金の計画・運用の課題
適切な長期修繕計画が存在していても、それを実行するための資金、すなわち修繕積立金が計画通りに積み立てられていなければ意味がありません。
平成28年度の中央区「分譲マンション実態調査」では、修繕積立金の根拠について尋ねています（n=543）。 その結果、「長期修繕計画に基づいている」と回答した管理組合は69.4%でした。
一方で、「管理費の一定割合」（5.0%）、「分譲時の設定金額」（20.3%）、「特に根拠はない」（5.3%）といった、長期修繕計画に基づかない根拠で積立金額が設定されているマンションが、合計で30.6%にものぼることがわかりました。
分譲時の設定金額が、必ずしもその後の物価上昇や建物の劣化状況を反映しているとは限りません。 また、管理費の一定割合や「特に根拠はない」という設定では、将来的な修繕費用を賄える保証はありません。 このように、約3割のマンションで、将来の修繕費用に対する積立金が不足するリスクを抱えている可能性があるのです。
国土交通省が示すガイドラインでは、長期修繕計画に基づいて必要な修繕積立金額を算出し、将来にわたって均等に積み立てていく方式（均等積立方式）が推奨されています。 計画に基づかない安易な積立金設定は、将来の資金不足や、修繕積立金の値上げに対する合意形成の困難さを招く可能性があります。 マンション管理士としては、管理組合に対して長期修繕計画の重要性と、それに基づいた適正な修繕積立金の設定・見直しを働きかけていくことが極めて重要です。
4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション
これまで見てきたように、中央区のマンションでは、役員のなり手不足や管理への無関心、長期修繕計画や修繕積立金の課題などが存在します。 これらの課題が深刻化すると、管理組合の機能が停止したり、必要な維持管理が行われなくなったりする「管理不全」の状態に陥るリスクがあります。
活動停滞、管理不在組合の現状
中央区の調査では、管理組合の状況を「管理不全の恐れのあるマンション」と「管理不全の兆候があるマンション」に分類して、その実態を把握しています。
「管理不全の恐れのあるマンション」とは、管理組合が存在しない、管理者がいない、総会が開催されない、管理規約がないなど、管理組合としての基本的な活動実態や仕組みが存在しない状態のマンションを指します。 中央区では、以下の棟数が該当すると推計されています。
- 昭和58年（1983年）以前築：11棟 (調査回答母数に対する割合 6.1%)
- 昭和59年（1984年）以降築：25棟 (調査回答母数に対する割合 5.9%)
- 合計：36棟
これらのマンションでは、建物の維持管理はもちろん、区分所有者間の基本的なルール作りさえ行われていない可能性が高く、建物の老朽化やスラム化、地域への悪影響などが懸念される、極めて深刻な状態にあると言えます。
次に、「管理不全の兆候があるマンション」とは、管理費や修繕積立金が設定されていない、必要な大規模修繕工事が実施されていない、長期修繕計画が作成されていないなど、費用徴収や計画的な修繕に具体的な課題を抱えている状態のマンションです。 中央区では、以下の棟数が該当すると推計されています。
- 昭和58年（1983年）以前築：53棟 (調査回答母数に対する割合 29.4%)
- 昭和59年（1984年）以降築：40棟 (調査回答母数に対する割合 9.4%)
- 合計：93棟
これらのマンションは、現時点では基本的な管理組合活動が行われているかもしれませんが、将来的に必要な修繕が実施できなくなるなど、管理不全に陥る一歩手前の状態にあると考えられます。
合計すると、中央区内では少なくとも129棟（36棟 + 93棟）のマンションが、何らかの形で管理不全のリスクを抱えている、いわば「要支援マンション」であると推計されます。 これは、調査に回答があったマンションを基にした数値であり、実態はさらに多い可能性も否定できません。
これらのマンションに対しては、行政による積極的な働きかけ（プッシュ型支援やアウトリーチ的働きかけ）とともに、マンション管理士による専門的なサポートが強く求められます。 管理不全の恐れがあるマンションに対しては、管理組合の設立支援や運営の正常化に向けたコンサルティング、管理不全の兆候があるマンションに対しては、長期修繕計画の作成支援や見直し、資金計画に関する助言、合意形成のサポートなどが、マンション管理士にとって具体的な提案機会となります。 放置すれば、マンションの資産価値低下だけでなく、地域全体の住環境にも影響を及ぼしかねないこれらの課題に対し、マンション管理士が積極的に関与していくことが期待されています。
前章まで、管理組合の運営課題や管理不全のリスク、そしてそれをサポートするマンション管理士の役割について見てきました。適切な修繕計画に基づき大規模修繕工事を進める際には、様々な部位の工事が必要となります。
これまで下地補修やシーリング工事の重要性に触れてきましたが、マンションの最上部で雨水や紫外線を直接受け止める「屋上」の防水性能は、建物の寿命と居住環境に決定的な影響を与えます。屋上の防水層の劣化は、深刻な雨漏りを引き起こす最大の原因の一つです。次の章では、この「屋上防水工事」について、その必要性と具体的な内容を詳しく見ていきましょう。
屋上防水工事が必要な理由
マンションの屋上は、常に雨水、紫外線、温度変化といった過酷な環境にさらされており、建物を守る防水層は時間とともに必ず劣化していきます。この防水層の劣化を放置し、ひび割れや剥がれなどが生じると、最上階だけでなく建物全体の構造にも影響を及ぼす雨漏りのリスクが非常に高まります。
屋上防水工事を行わない場合のリスク
- 屋上のひび割れや防水層の剥がれにより、雨漏りが発生します。
- コンクリート内部へ水が浸入し、鉄筋の腐食が進行します。
- 天井や壁にカビやシミが発生し、健康被害を引き起こします。
- 建物の基礎部分にまで水が回り、耐震性が低下します。
- 防水層の機能が失われると、補修ではなく全面改修が必要になり、コストが大幅に増加します。
このようなリスクを回避するために、屋上防水工事を定期的に行い、建物の防水機能を維持することが重要です。
屋上防水工事とは？他の工事との違い
屋上防水工事とは、建物の屋上やルーフバルコニーに防水層を施工し、雨水の侵入を防ぐ工事です。防水層の種類には、以下のような工法があります。
- ウレタン防水：液体状の防水材を塗布し、シームレスな防水層を形成します。
- シート防水：ゴムシートや塩ビシートを屋上に貼り付ける工法です。
- アスファルト防水：アスファルトシートを重ねて高い耐久性を確保します。
各工法には適した環境や用途があり、建物の構造や状態に応じた選定が重要になります。
相栄建総の屋上防水工事サービス
相栄建総では、建物の状況に応じて最適な防水工事を提案し、高品質な施工を提供しています。
当社の強み
- 徹底した事前調査
施工前に詳細な診断を行い、建物に最適な防水工法を選定します。 - 幅広い防水工法に対応
ウレタン防水・シート防水・アスファルト防水など、建物の状態に応じた最適な工法を提案します。 - 高い耐久性と防水性能
耐久性の高い材料を使用し、長期間にわたって防水性能を維持します。 - 長期保証制度の充実
施工後のメンテナンス・点検を行い、万が一のトラブルにも迅速に対応します。
屋上防水工事の費用
防水工事の費用は、施工面積や選定する防水工法によって異なります。一般的な目安として、1平方メートルあたり約9,000円が相場ですが、建物の状況に応じて変動する場合があります。
相栄建総では、正確な調査と見積もりを行い、透明性のある価格設定をお約束します。
屋上防水工事の期間
工事期間は、建物の規模や施工箇所の状態によって異なります。一般的には数日から数週間で完了しますが、広範囲にわたる施工や特殊な準備が必要な場合には、それ以上の期間が必要となることもあります。
相栄建総では、住民の皆様に負担をかけないよう、スケジュールを適切に調整し、迅速に施工を進めます。
屋上防水工事の周期と回数
屋上防水工事は、10～15年ごとの定期的な施工が推奨されています。特に、既存の防水層が劣化し、雨漏りのリスクが高まる前にメンテナンスを行うことで、建物全体の耐久性を維持することが可能です。
屋上防水工事の流れ
- 防水診断・劣化調査
現状の防水層の状態を詳しく調査し、適切な工法を選定します。 - 施工前準備・下地処理
既存の防水層の補修や下地処理を行い、新しい防水層の密着性を向上させます。 - 防水施工
選定した防水工法に基づき、施工を実施します。 - 仕上げと最終点検
施工完了後、防水性能や仕上がりをチェックし、万全な状態で引き渡します。
まずはご相談ください
屋上防水工事は、建物を長期間にわたり安全に利用するために不可欠な工事です。相栄建総では、高い技術力と経験を活かし、最適な防水工事を提供しています。
防水工事に関するご相談やお見積もりは無料で対応しておりますので、まずはお気軽にお問い合わせください。
