小田原市の屋上防水工事で建物を長持ちさせる 雨漏りを防ぐ施工のポイント
1. はじめに
小田原市において、分譲マンションの老朽化が深刻な社会問題となりつつあります。2021年時点で市内には約5,400戸（137棟）の分譲マンションが存在しており、そのうち約900戸（20棟）が築40年以上を経過しています。今後も築年数の進んだマンションは増え続け、建物の老朽化や管理不全によるリスクが一層高まっていくと予測されます。
このような状況を受け、小田原市は2023年度から「マンション管理適正化推進計画」を策定・運用を開始しました。これは、2020年のマンション管理適正化法の改正を踏まえ、市内におけるマンション管理の水準を底上げし、老朽化や管理不全によるトラブルの未然防止を図るための重要な取り組みです。
本記事では、小田原市のマンション管理の実態や課題を明らかにしつつ、管理士がどのように現場で関与し、支援を行っていくべきかを整理します。高経年化・管理不全のリスクに直面するマンションが今後さらに増える中で、管理士として「今、何をすべきか」を考える一助となれば幸いです。
2. 市内分譲マンションの実態
小田原市のマンションストック状況
小田原市の分譲マンションは、市内各地に幅広く分布していますが、比較的中小規模のマンションが多く、地域によっては老朽化が進んだ物件も目立ちます。2023年度に市が実施した実態調査によれば、以下のようなストック状況が確認されています。
- 単棟型のマンションが全体の92.4％を占めており、比較的規模が小さい物件が多い
- 階数別では、
- 5階以下の低層マンションが42.4％
- 6〜9階の中層マンションが22.7％
- 10階以上の高層マンションが34.8％
- 建物構造別では、
- 鉄筋コンクリート造（RC造）が77.3％
- 鉄筋鉄骨コンクリート造（SRC造）が18.2％
- 鉄骨造（S造）は0％
- 竣工年別では、
- 昭和56年（1981年）～平成2年（1990年）竣工が36.4％と最多
- 平成3年（1991年）～平成12年（2000年）が24.2％
- 平成13年（2001年）～平成22年（2010年）が16.7％
このように、小田原市内のマンションは築30年以上の物件が全体の6割近くを占めている状況にあり、今後さらに高経年化が進むことは避けられません。特に郊外部においては、中規模・小規模のマンションが分散しており、組合運営力の低下や空き家化のリスクが高まっていることが課題です。
アンケートから見る管理組合の現状
小田原市が実施したアンケート調査（回収率51.6％）からは、管理組合の現状についても具体的な課題が明らかになりました。
- 管理者の選任状況では、管理者が未設置の管理組合が一定数存在し、組織運営の停滞が指摘されています。
- 管理規約の整備状況は、規約の未整備または更新されていない組合も一部確認されています。
- 総会の開催頻度については、年1回以上の定期総会を開催していない管理組合が存在しており、合意形成や意思決定の停滞が懸念されています。
これらの状況は、特に中小規模マンションで顕著であり、役員のなり手不足や高齢化といった人的課題が背景にあると考えられます。また、管理組合が「自主管理」を行っているマンションにおいては、法令遵守や資金管理が不十分な事例も報告されています。
こうした課題は、将来的な管理不全や修繕遅延、トラブルの発生リスクを高める要因となり得ます。マンション管理士にとっては、これらの実態を踏まえた上で、個別のマンションに応じた適切な支援やアドバイスを行うことが求められます。
このように、小田原市における分譲マンションは「高経年化」と「管理体制の脆弱化」が重なりつつある状況にあり、管理士が介入すべき場面は今後さらに増加していくと考えられます。
3. 長期修繕計画と資金計画の実態
長期修繕計画の策定率
小田原市が2023年度に実施したアンケート結果によると、市内分譲マンションの「30年以上の長期修繕計画」策定率は48.5％にとどまっています。この水準は、全国の同規模都市と比較してもやや低く、市が掲げる「2030年度までに65％以上」という目標達成に向けて課題が残ります。
特に、築30年以上の高経年マンションにおいては、耐久性や安全性を確保するためにも長期的かつ現実的な修繕計画の策定が急務です。しかし現状では「短期（10年〜20年）」の修繕計画にとどまっている組合も多く、見直しや更新が進んでいない実態が判明しました。
計画が未策定、または不十分な場合には、将来的な大規模修繕の実施が困難となり、住民の生活環境や資産価値の低下にも直結する恐れがあります。
修繕積立金の計画・運用の課題
長期修繕計画の未整備に加え、修繕積立金の不足も大きな問題として浮上しています。アンケート調査では、積立金の水準について以下のような課題が見受けられました。
- 積立水準が国のガイドラインを下回る組合が存在
- 将来の修繕費用を見積もる際に、物価上昇や資材費高騰を反映できていないケースがある
- 組合内で積立金の値上げに対する合意形成が難航しているマンションがある
こうした問題が放置されたままでは、急な大規模修繕が必要となった際に、一時金徴収や金融機関からの借入れに依存せざるを得ない状況が生まれます。これは住民間の負担感を生むだけでなく、住民間のトラブルや修繕工事の延期にもつながりかねません。
小田原市としても、「長期修繕計画と積立金の両面での適正化」を管理組合に促す方針を明確にしています。管理士としては、現行の計画・積立状況の診断や見直し提案を通じて、管理組合に対して現実的かつ持続可能な資金計画を助言する役割が期待されます。
4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション
活動停滞、管理不在組合の現状
小田原市内では、管理組合が機能不全に陥り「要支援マンション」と見なされる物件の存在が懸念されています。特に次のような特徴を持つマンションは、市からも重点的に支援対象とされています。
- 総会や理事会が複数年開催されていない
- 理事長や管理者が不在、または機能不全
- 長期修繕計画や修繕積立金が未整備・未更新
- 高齢化による役員不足、コミュニティの希薄化
これらの要因が重なることで、建物の維持管理や合意形成が進まず、結果として修繕遅延、建物の老朽化、さらには法令違反リスクも高まります。市は、こうした要支援マンションに対し、今後さらに管理士などの外部専門家を積極的に関与させ、運営体制の立て直しや管理改善を進める方針です。マンション管理士としては、こうした「活動停滞組合」へのアプローチや、組合再生支援に取り組む機会が確実に増えていくと考えられます。
今後は、「管理不全の早期発見」と「組合運営支援」の両面で、より専門的な介入スキルが求められる局面に入っていると言えるでしょう。
これまでの管理面での課題と資金計画の問題に加え、建物自体の耐久性確保のためには、物理的なメンテナンス対策も不可欠です。特に、建物の最上部である屋上の防水性能は、雨水の侵入や内部構造へのダメージを防ぐ上で極めて重要です。ここからは、屋上防水工事の必要性とその具体的な対策について詳しくご説明いたします。
屋上防水工事が必要な理由
屋上防水工事は、建物の最上部に施工される防水層を更新・補修する作業です。防水層は、日常的に雨水・紫外線・温度変化の影響を受けるため、劣化が進みやすい部分となります。特に、以下のような兆候が見られる場合は、早急な防水工事が必要です。
屋上防水工事を行わない場合のリスク
- 屋上のひび割れや防水層の剥がれにより、雨漏りが発生する
- コンクリート内部へ水が浸入し、鉄筋の腐食が進行する
- 天井や壁にカビやシミが発生し、健康被害を引き起こす
- 建物の基礎部分にまで水が回り、耐震性が低下する
- 防水層の機能が失われると、補修ではなく全面改修が必要となり、コストが大幅に増加する
このようなリスクを回避するために、屋上防水工事を定期的に実施し、建物の防水機能を維持することが重要です。
屋上防水工事とは？他の工事との違い
屋上防水工事とは、建物の屋上やルーフバルコニーに防水層を施工し、雨水の侵入を防ぐ工事です。防水層の種類には、以下のような工法があります。
- ウレタン防水：液体状の防水材を塗布し、シームレスな防水層を形成します。
- シート防水：ゴムシートや塩ビシートを屋上に貼り付ける工法です。
- アスファルト防水：アスファルトシートを重ねて高い耐久性を確保します。
各工法には適した環境や用途があり、建物の構造や状態に応じた選定が重要となります。
相栄建総の屋上防水工事サービス
相栄建総では、建物の状況に応じて最適な防水工事を提案し、高品質な施工を提供しています。
当社の強み
- 徹底した事前調査
施工前に詳細な診断を行い、建物に最適な防水工法を選定します。 - 幅広い防水工法に対応
ウレタン防水・シート防水・アスファルト防水など、建物の状態に応じた最適な工法を提案します。 - 高い耐久性と防水性能
耐久性の高い材料を使用し、長期間にわたって防水性能を維持します。 - 長期保証制度の充実
施工後のメンテナンス・点検を行い、万が一のトラブルにも迅速に対応します。
屋上防水工事の費用
防水工事の費用は、施工面積や選定する防水工法によって異なります。一般的な目安として、1平方メートルあたり約9,000円が相場ですが、建物の状況に応じて変動する場合があります。相栄建総では、正確な調査と見積もりを行い、透明性のある価格設定をお約束します。
屋上防水工事の期間
工事期間は、建物の規模や施工箇所の状態によって異なります。一般的には数日から数週間で完了しますが、広範囲にわたる施工や特殊な準備が必要な場合には、それ以上の期間が必要となることもあります。相栄建総では、住民の皆様に負担をかけないよう、スケジュールを適切に調整し、迅速に施工を進めます。
屋上防水工事の周期と回数
屋上防水工事は、10～15年ごとの定期的な施工が推奨されています。特に、既存の防水層が劣化し、雨漏りのリスクが高まる前にメンテナンスを行うことで、建物全体の耐久性を維持することが可能です。
屋上防水工事の流れ
- 防水診断・劣化調査
現状の防水層の状態を詳しく調査し、適切な工法を選定します。 - 施工前準備・下地処理
既存の防水層の補修や下地処理を行い、新しい防水層の密着性を向上させます。 - 防水施工
選定した防水工法に基づき、施工を実施します。 - 仕上げと最終点検
施工完了後、防水性能や仕上がりをチェックし、万全な状態で引き渡します。
まずはご相談ください
屋上防水工事は、建物を長期間にわたり安全に利用するために不可欠な工事です。相栄建総では、高い技術力と経験を活かし、最適な防水工事を提供しております。防水工事に関するご相談やお見積もりは無料で対応しておりますので、まずはお気軽にお問い合わせください。
