江東区の下地補修工事が重要な理由 建物の耐久性と安全性を高める補修のポイント
1.はじめに
東京都江東区では、今後さらなる高経年マンションの増加が見込まれております。1981年以前に建築された旧耐震基準の分譲マンションや、築40年を超えるストックが増加する中、これらの建物をいかに維持・管理していくかが重要な課題となっております。
こうした状況を受けて、江東区では「マンション管理適正化推進計画」を策定し、区内のマンション管理の実態把握と管理組合への支援体制の強化に取り組んでおります。背景には、国土交通省によるマンション管理適正化法の改正や、「マンションの管理の適正化の推進に関する指針」の制定があり、自治体としても積極的な関与が求められるようになったことがあります。
この記事では、江東区における分譲マンションの現状と、そこで浮かび上がる課題、そして管理士に求められる役割を整理し、実践的な視点から今後の支援のあり方を提示してまいります。
2. 区内分譲マンションの実態
江東区のマンションストック状況
江東区内には、分譲マンションが約1,900棟・約106,000戸（2022年度時点）存在しており、東京都23区内でも有数のマンション集中エリアとなっております。建物構造はRC造・SRC造が大半を占めており、都心寄りの地域では高層マンションの割合も高くなっております。
築年数の分布に目を向けると、区内マンションのうち築30年以上が約33％、築20年〜30年が約29％と、築20年超のマンションが全体の約6割を占めております。これは今後、大規模修繕や建替えの検討が本格化してくる時期に差し掛かっていることを意味しております。
また、昭和50年代から平成初期にかけて建設された団地型マンションも多数存在し、エレベーターの未設置やバリアフリー化の遅れといった課題も併存しております。
アンケートから見る管理組合の現状
江東区が実施した管理組合向けアンケート調査（2022年度）によれば、管理組合の運営状況には一定の差が見られます。
- 管理者が選任されている割合：94.7％
- 管理規約を整備している組合の割合：83.2％
- 総会を年1回以上開催している割合：92.4％
上記のとおり、基本的な管理体制が整っている組合は比較的多い一方で、管理規約が旧式のまま改定されていなかったり、総会の議題が形式的に留まっているといった声も確認されています。
また、役員のなり手不足や、理事の高齢化、修繕計画に対する合意形成の困難さなど、区内全体で共通する課題が複層的に存在していることが明らかとなっています。
こうした現状を踏まえ、今後は区としての支援体制をより戦略的に構築するとともに、マンション管理士などの外部専門家の介入が求められる場面が増えることが予想されます。
3. 長期修繕計画と資金計画の実態
江東区内の分譲マンションでは、長期的な建物維持に向けた取り組みが進んでいる一方で、その実効性や資金面での課題も浮き彫りになっています。区の調査結果をもとに、その現状と問題点を整理します。
長期修繕計画の策定状況と見直しの実態
アンケート調査によると、長期修繕計画を「作成している」と回答した管理組合は85.1％に上り、多くのマンションが将来の修繕に備えた計画を立てていることがわかります。ただし、「作成していないが作成予定」とする組合は4.9％、「作成していない」が4.3％存在し、依然として備えのないマンションが一定数残っています。
さらに、計画を作成しているマンションにおける見直し状況を見ると、
- 「定期的に見直している」：63.8％
- 「定期的ではないが、見直している」：20.4％
- 「見直していない」：5.0％
と、見直しを実施している組合が8割を超える一方で、更新が滞っている事例も確認されます。長期修繕計画は一度作成すれば完了ではなく、物価変動や設備劣化の進行に応じた見直しが不可欠です。
修繕積立金の課題
修繕工事を実施するための資金計画にも注目すべき点があります。調査によれば、修繕積立金を「積み立てている」と回答したのは96.6％と高い割合を占めていますが、その積立方法には偏りが見られます。
- 「均等積立方式」：61.3％
- 「段階増額積立方式」：27.3％
- 「一時金方式」：0.6％
均等積立方式は毎月同額を拠出するため計画が立てやすい反面、将来的な工事費高騰への備えが十分とは限りません。一方、段階増額方式は初期負担が軽く始めやすいものの、後年に急激な負担増を招く懸念があり、合意形成に難しさを伴うケースもあります。
また、大規模修繕工事の実施状況では、「実施している」が77.4％、未実施だが「予定がある」が14.3％と、ほとんどのマンションが対応済みもしくは対応予定である一方で、実施時期が「計画より遅れている」とする回答が14.2％あり、計画と実施のギャップも無視できません。
4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション
表面的には多くのマンションで管理組合が組織され、長期修繕計画も策定されているように見えますが、実際には管理不全の兆候が表れている物件も少なくありません。
管理組合の形式的な存在と実質的な機能低下
管理組合の設立率は99.4％と非常に高い水準ですが、活動実態を見ると、運営が形式化している事例が目立ちます。特に以下のような課題が報告されています。
- 居住者の高齢化：37.7％
- 役員等のなり手不足：36.8％
- 活動に無関心な組合員の増加：30.1％
これらの状況は、実質的に意思決定や修繕の実行が停滞している「管理実態の空洞化」を示しています。役員の担い手が減少すれば、修繕計画の見直しや積立金の増額提案など、住民間の合意形成が難しくなります。
要支援マンションへの対応の遅れ
区の調査では明示的に「要支援マンション」の定義はなされていないものの、次のような実態は早期の支援介入が必要とされる兆候です。
- 修繕計画が未策定、または見直しがなされていない
- 耐震診断を実施していない（55.8％）
- 管理者の担い手が不足している
- 建替えや敷地売却に関する議論が進んでいない（検討経験なし84.4％）
とりわけ、築年数の古い物件において耐震診断が未実施であることは、安全性への不安を大きくし、将来的に居住継続が困難になるリスクをはらんでいます。
このように、管理体制の不備や老朽化への対応の遅れが見られるマンションでは、建物自体の劣化も深刻化しやすく、外壁や構造部の損傷が進行するケースも少なくありません。そうしたリスクを未然に防ぐためには、早期に下地補修工事を実施することが重要です。
下地補修工事が必要な理由
建物の外壁やコンクリートは、経年劣化や気象条件の影響により、徐々にひび割れや欠損が発生します。これらの劣化を放置すると、以下のような問題が発生する可能性があります。
下地補修工事を行わない場合のリスク
- ひび割れから雨水が浸入し、内部の鉄筋が腐食します。
- タイルやコンクリートの剥落により、住民や通行人に危険を及ぼします。
- 外壁の劣化が進み、建物の寿命が短くなります。
- 下地が弱いまま塗装や防水工事を行うと、工事の効果が長持ちしません。
- 建物全体の耐震性が低下し、大きな地震時に被害が拡大する可能性があります。
適切な下地補修を行うことで、建物の安全性を向上させ、長期的なメンテナンスコストを削減することが可能になります。
下地補修工事とは？他の工事との違い
下地補修工事とは、外壁やコンクリートの劣化を調査し、必要に応じて修繕を施す作業です。タイル面やコンクリート面に発生したひび割れや欠損箇所を特定し、それぞれに適した補修方法を適用します。これにより、外壁全体の安全性を確保し、その上に施される塗装や防水層が本来の性能を発揮できる状態を維持します。
この工事は、大規模修繕工事の中でも特に重要な基礎的な工程であり、補修が不十分な場合、後に行われる工事の効果が半減する恐れがあります。そのため、下地補修の精度が建物の耐久性に直結すると言えます。
相栄建総の下地補修工事サービス
相栄建総では、外壁やコンクリートの劣化状況を正確に診断し、最適な補修工事を提供しています。
当社の強み
- 詳細な劣化調査と診断
赤外線カメラや打診調査を活用し、目に見えない劣化も正確に把握します。 - 最適な補修方法の選定
劣化の種類に応じて、樹脂注入・モルタル補修・ひび割れ補修など最適な方法を適用します。 - 耐久性を考慮した施工
補修後の耐久性を最大限に高めるため、適切な材料を使用します。 - 住民への影響を最小限に抑えます。
工事のスケジュールを適切に調整し、住民の負担を軽減します。
下地補修工事の費用
下地補修工事の費用は、劣化の範囲や補修方法によって大きく異なります。ひび割れの補修、タイルの交換、コンクリートの埋め戻しなど、補修箇所や使用する材料によって単価が変動します。
相栄建総では、事前調査を徹底し、正確な見積もりを提示することで、予算に応じた最適な補修計画を提案します。
下地補修工事の期間
工事期間は、建物の規模や劣化状況によって異なります。例えば、外壁全体にわたる補修が必要な場合は数週間から数ヶ月かかることがあります。一方で、部分的な補修のみであれば、比較的短期間で完了することも可能です。
住民の皆様への影響を最小限に抑えるため、施工スケジュールを事前に共有し、計画的に進めます。
下地補修工事の流れ
- 調査・診断
劣化箇所を特定し、適切な補修方法を検討します。 - 補修計画の立案
住民や管理会社と調整し、最適な補修方法とスケジュールを決定します。 - 補修作業の実施
ひび割れ補修、タイル交換、コンクリート補修などを適切に行います。 - 最終確認・仕上げ
施工後の状態を確認し、問題がないかをチェックします。
まずはご相談ください
下地補修工事は、建物の耐久性と安全性を維持するために不可欠な工事です。適切な補修を行うことで、建物の寿命を延ばし、資産価値を守ることができます。
相栄建総では、確かな技術と豊富な経験を活かし、高品質な補修工事を提供いたします。調査・診断のご相談やお見積もりは無料で対応しておりますので、お気軽にお問い合わせください。
