墨田区の外壁塗装工事で住まいの寿命を延ばす 美観と耐久性を高める施工方法
1.はじめに
近年、都市部を中心に分譲マンションの高経年化が急速に進行しています。東京都墨田区においてもその傾向は例外ではなく、築40年以上のマンションが増加し続けています。老朽化が進む中、建物の安全性や資産価値の維持が喫緊の課題となっています。
こうした状況を受け、墨田区では令和5年度に「マンション管理の適正化推進計画」を策定しました。この計画は、国が定める「マンションの管理の適正化の推進に関する法律（改正マンション管理適正化法）」を受けたもので、区内マンションの管理水準を底上げし、将来にわたって住み続けられる住宅環境の維持を目的としています。
本記事では、墨田区が実施した現況調査の結果に基づき、分譲マンションの実態や管理上の課題を明らかにするとともに、管理士に求められる具体的な役割や支援の方向性について整理します。マンション管理士として、どのような支援が可能であり、何が求められているのか。その現場感覚を持ち、課題解決型の支援を展開する一助となることを目指します。
2.区内分譲マンションの実態
墨田区のマンションストック状況
墨田区内には、令和4年3月末時点で合計1,130棟の分譲マンションが存在しています。そのうち、築40年以上を経過しているものは約360棟（全体の約32％）に上り、高経年化の進行が顕著です。
建物構造別に見ると、多くのマンションが鉄筋コンクリート造（RC造）や鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）で構成されています。階数としては5階建以下の中層マンションが過半数を占める一方、10階建以上の高層マンションも区内に点在しています。
マンションの分布を見ると、墨田区の中でも東部地域や駅周辺に集中しており、住宅密集地との調和や地域特性に配慮した管理・修繕が今後重要となってくることが読み取れます。
アンケートから見る管理組合の現状
墨田区が行った管理組合向けのアンケート調査（有効回答数223件）では、管理の実態として以下のような傾向が見られました：
- 管理者が選任されていないマンションが約10％存在
- 管理規約の未整備または旧法対応のままが20％以上
- 総会の開催が年1回以下または未実施の管理組合が10％超
これらの結果からは、形式的には組織を維持しているものの、実態としては十分に機能していない管理組合も少なくないことがわかります。特に、総会の開催頻度や管理規約の未整備は、管理不全リスクの初期兆候とも捉えられ、早期の支援介入が望まれる状況です。
墨田区では今後、こうした実態を踏まえた上で、管理水準の底上げを狙った施策の展開が求められており、マンション管理士にとっても介入余地の大きなフィールドとなることが想定されます。
3. 長期修繕計画と資金計画の実態
長期修繕計画の策定率
墨田区のアンケート結果によれば、長期修繕計画を作成しているマンションは全体の80.6%にのぼります。一方で、作成していないマンションは15.1%存在し、特に築30年以上のマンションに限ると、30.2%が長期修繕計画を作成していないという状況が明らかになっています。
また、長期修繕計画をすでに策定しているマンションであっても、その29.6%は10年以上見直しが行われておらず、現行の実情に即していない可能性がある点も課題とされています。
修繕積立金の計画・運用の課題
修繕積立金については、目立った不足や未設定の割合は低いものの、実態にはいくつかの問題が見受けられます。特に以下のような傾向が指摘されています。
- 小規模で築年数の長いマンションでは、長期修繕計画が未策定のままとなり、大規模修繕工事が未実施である割合が高い。
- 長期修繕計画に基づいて修繕積立金を見直す必要があるにもかかわらず、費用面の問題で実施が困難になっているケースが多い。
- 特に築30年以上の建物では、住民の高齢化による合意形成の困難さが、修繕の妨げになっている場合も少なくありません。
これらの状況から、資金計画の見直しと合意形成支援の両面での対策が急務となっています。
4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション
墨田区内では、管理組合役員のなり手不足が52.1%のマンションで実感されているという調査結果が出ています。特に、築年数の浅いマンションでは「無関心な居住者」や「賃貸率の高さ」が原因とされる一方で、昭和59年以前に竣工したマンションでは、住民の高齢化による体力的な理由から役員の担い手が不足していることが主因となっています。
このような状況下では、以下のようなリスクが顕在化しています。
- 役員不在や総会未開催による意思決定の停滞
- 修繕・改修の計画が立てられず、建物の劣化が進行
- 外部委託先（管理会社）の不在や撤退により、管理業務が放置される
- 資金繰りの悪化により、大規模修繕の見送りが発生
また、管理会社が業務を請け負わないような高経年・小規模・自主管理のマンションも見られ、これらはすでに「要支援マンション」として捉えられる段階にあると言えます。
こうした「要支援マンション」では、外観の劣化が進行しているケースも多く、建物の資産価値や居住環境に深刻な影響を与える可能性があります。特に外壁は、劣化が進行すると構造的な問題にもつながるため、定期的な点検と修繕が重要です。
外壁塗装工事が必要な理由
外壁塗装工事は、建物の外壁に新たな塗膜を形成し、自然環境から建物を守るための重要な工事です。外壁は日々、雨風・紫外線・気温変化などの外的要因にさらされており、時間の経過とともに劣化が進行します。
外壁塗装工事を行わない場合のリスク
- 塗膜の劣化による外壁のひび割れや剥がれが進行します。
- 防水性能の低下により、雨水が浸入し内部構造が損傷します。
- 外観の美観が損なわれ、建物の資産価値が低下します。
- 建物の断熱性能が低下し、冷暖房の効率が悪化します。
- 塗膜の防カビ・防藻機能が低下し、壁面にカビや藻が発生します。
これらのリスクを回避するために、適切な時期に外壁塗装工事を行い、塗膜の機能を維持することが不可欠です。
外壁塗装工事とは？他の工事との違い
外壁塗装工事とは、外壁表面に新しい塗膜を形成し、建物を保護する工事です。塗膜の機能として、防水・防汚・遮熱・防カビなどの効果が期待されます。
塗装工事は、外壁の見た目を美しくするだけでなく、外壁材自体を雨風や紫外線から守る重要な役割を果たします。特に、コンクリートの中性化や鉄筋の腐食を防ぐ効果があるため、建物の耐久性を向上させることができます。
相栄建総の外壁塗装工事サービス
相栄建総では、建物の状況に応じた最適な塗装工事を提供し、美観と耐久性の両立を実現します。
当社の強み
- 耐久性の高い塗料を使用
シリコン塗料・フッ素塗料・光触媒塗料など、目的に応じた塗料を選定します。 - 施工前の綿密な調査
事前に外壁の劣化状況を診断し、適切な施工方法を提案します。 - 高品質な仕上がり
熟練の職人が丁寧な施工を行い、均一で美しい塗膜を形成します。 - 環境に配慮した塗装工事
低VOC塗料の使用など、環境負荷の少ない工法を採用します。
外壁塗装工事の費用
外壁塗装工事の費用は、塗料の種類や施工面積によって異なります。シリコン塗料の場合、1平方メートルあたり約1,800円～2,400円が相場ですが、建物の状態や施工条件によって変動します。
相栄建総では、事前の調査を徹底し、適正価格で高品質な施工を提供します。
外壁塗装工事の期間
工事期間は、建物の規模や塗装面積によって異なりますが、通常2週間～1ヶ月程度が目安です。住民の皆様への影響を最小限に抑えるため、施工スケジュールを事前に共有し、計画的に進めます。
外壁塗装工事の周期と回数
外壁塗装工事は、一般的に10～15年ごとに実施することが推奨されています。塗膜の劣化が進行する前に適切なメンテナンスを行うことで、建物の耐久性を維持することが可能です。
外壁塗装工事の流れ
- 施工前の養生
塗装しない部分をしっかりと保護し、塗料の付着を防ぎます。 - 下塗り
シーラーやプライマーを塗布し、塗料の密着性を向上させます。 - 中塗り・上塗り
塗膜の厚みを確保し、均一で美しい仕上がりを実現します。 - 最終確認と仕上げ
塗装後のチェックを行い、仕上がりを確認します。
アフターサポート
相栄建総では、外壁塗装工事完了後も、5年間の保証を提供しています。この期間内に塗膜の剥がれや不具合が発生した場合は、迅速に対応いたします。
また、施工後の定期点検を実施し、建物の状態を継続的に確認します。必要に応じたメンテナンスの提案を行い、長期的に建物の美観と耐久性を維持できるようサポートいたします。
まとめ
外壁塗装工事は、建物の寿命を延ばし、美観を維持するために不可欠な工事です。適切な施工を行うことで、外壁の防水性を向上させ、建物全体の耐久性を確保することができます。
相栄建総では、確かな技術と経験を活かし、高品質な外壁塗装工事を提供しています。ご相談やお見積もりは無料で対応しておりますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。
