墨田区のタイル洗浄工事で外壁や床の汚れを徹底除去し美観を回復
1.はじめに
近年、都市部を中心に分譲マンションの高経年化が急速に進行しています。東京都墨田区においてもその傾向は例外ではなく、築40年以上のマンションが増加し続けています。老朽化が進む中、建物の安全性や資産価値の維持が喫緊の課題となっています。
こうした状況を受け、墨田区では令和5年度に「マンション管理の適正化推進計画」を策定しました。この計画は、国が定める「マンションの管理の適正化の推進に関する法律（改正マンション管理適正化法）」を受けたもので、区内マンションの管理水準を底上げし、将来にわたって住み続けられる住宅環境の維持を目的としています。
本記事では、墨田区が実施した現況調査の結果に基づき、分譲マンションの実態や管理上の課題を明らかにするとともに、管理士に求められる具体的な役割や支援の方向性について整理します。マンション管理士として、どのような支援が可能であり、何が求められているのか。その現場感覚を持ち、課題解決型の支援を展開する一助となることを目指します。
2.区内分譲マンションの実態
墨田区のマンションストック状況
墨田区内には、令和4年3月末時点で合計1,130棟の分譲マンションが存在しています。そのうち、築40年以上を経過しているものは約360棟（全体の約32％）に上り、高経年化の進行が顕著です。
建物構造別に見ると、多くのマンションが鉄筋コンクリート造（RC造）や鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）で構成されています。階数としては5階建以下の中層マンションが過半数を占める一方、10階建以上の高層マンションも区内に点在しています。
マンションの分布を見ると、墨田区の中でも東部地域や駅周辺に集中しており、住宅密集地との調和や地域特性に配慮した管理・修繕が今後重要となってくることが読み取れます。
アンケートから見る管理組合の現状
墨田区が行った管理組合向けのアンケート調査（有効回答数223件）では、管理の実態として以下のような傾向が見られました：
- 管理者が選任されていないマンションが約10％存在
- 管理規約の未整備または旧法対応のままが20％以上
- 総会の開催が年1回以下または未実施の管理組合が10％超
これらの結果からは、形式的には組織を維持しているものの、実態としては十分に機能していない管理組合も少なくないことがわかります。特に、総会の開催頻度や管理規約の未整備は、管理不全リスクの初期兆候とも捉えられ、早期の支援介入が望まれる状況です。
墨田区では今後、こうした実態を踏まえた上で、管理水準の底上げを狙った施策の展開が求められており、マンション管理士にとっても介入余地の大きなフィールドとなることが想定されます。
3. 長期修繕計画と資金計画の実態
長期修繕計画の策定率
墨田区のアンケート結果によれば、長期修繕計画を作成しているマンションは全体の80.6%にのぼります。一方で、作成していないマンションは15.1%存在し、特に築30年以上のマンションに限ると、30.2%が長期修繕計画を作成していないという状況が明らかになっています。
また、長期修繕計画をすでに策定しているマンションであっても、その29.6%は10年以上見直しが行われておらず、現行の実情に即していない可能性がある点も課題とされています。
修繕積立金の計画・運用の課題
修繕積立金については、目立った不足や未設定の割合は低いものの、実態にはいくつかの問題が見受けられます。特に以下のような傾向が指摘されています。
- 小規模で築年数の長いマンションでは、長期修繕計画が未策定のままとなり、大規模修繕工事が未実施である割合が高い。
- 長期修繕計画に基づいて修繕積立金を見直す必要があるにもかかわらず、費用面の問題で実施が困難になっているケースが多い。
- 特に築30年以上の建物では、住民の高齢化による合意形成の困難さが、修繕の妨げになっている場合も少なくありません。
これらの状況から、資金計画の見直しと合意形成支援の両面での対策が急務となっています。
4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション
墨田区内では、管理組合役員のなり手不足が52.1%のマンションで実感されているという調査結果が出ています。特に、築年数の浅いマンションでは「無関心な居住者」や「賃貸率の高さ」が原因とされる一方で、昭和59年以前に竣工したマンションでは、住民の高齢化による体力的な理由から役員の担い手が不足していることが主因となっています。
このような状況下では、以下のようなリスクが顕在化しています。
- 役員不在や総会未開催による意思決定の停滞
- 修繕・改修の計画が立てられず、建物の劣化が進行
- 外部委託先（管理会社）の不在や撤退により、管理業務が放置される
- 資金繰りの悪化により、大規模修繕の見送りが発生
また、管理会社が業務を請け負わないような高経年・小規模・自主管理のマンションも見られ、これらはすでに「要支援マンション」として捉えられる段階にあると言えます。
このような「要支援マンション」においては、建物全体の維持管理に加えて、共用部の美観維持も重要な課題となります。とりわけ、日常的に使用される廊下やエントランスのタイルは汚れが蓄積しやすく、資産価値や印象に直結するため、専門的な洗浄による対応が必要です。
相栄建総のタイル洗浄工事サービス
相栄建総では、耐久性の高いタイル洗浄工事を提供しています。
タイル洗浄工事の重要性
これらの問題を未然に防ぎ、マンションの資産価値を維持するためには、定期的な点検と計画的な修繕が不可欠です。共用部も例外ではなく、日常的に多くの人が利用するため、劣化が進行しやすい箇所のひとつです。特に、建物の美観を損なう汚れや劣化が蓄積すると、資産価値の低下にもつながるため、適切な清掃と維持管理が求められます。
建物の外壁や床に使用されるタイルも、雨風や排気ガス、カビの影響を受け、時間とともに汚れが蓄積します。この汚れは、見た目の問題だけでなく、タイルの劣化を促進し、建物全体の耐久性にも影響を及ぼす可能性があります。そのため、定期的なタイル洗浄工事を実施し、美観と耐久性を維持することが重要です。
タイル洗浄工事とは？他の工事との違い
タイル洗浄工事とは、建物の外壁や床面に施工されたタイルの汚れを専用の薬品や高圧洗浄機を用いて取り除く作業です。特に、「酸洗い」と呼ばれる方法では、塩酸を薄めた薬品を使用し、タイル表面の黒ずみやカビ、白華（エフロレッセンス）を効果的に除去します。
通常の清掃とは異なり、タイル洗浄工事では専用の薬品を使用するため、汚れの種類に応じた適切な処理が可能です。また、建物の高層部分や手の届かない箇所の汚れも徹底的に除去できるため、美観の回復に大きな効果をもたらします。
タイル洗浄工事が必要なケースや理由
タイルは、雨風や排気ガス、泥汚れ、カビなどの影響を受け、時間とともに黒ずみや変色が目立つようになります。特に以下のような症状が見られる場合は、タイル洗浄工事が必要です。
- 黒ずみの発生：大気中の汚れやカビが原因で、タイル表面に黒い汚れが付着します。
- 白華（エフロレッセンス）：コンクリート内部の水分がタイル表面に染み出し、白い汚れが発生します。
- カビや藻の付着：湿気の多い場所では、カビや藻が発生し、建物の印象を悪化させます。
これらの汚れを放置すると、建物の外観が損なわれるだけでなく、タイルの接着力が低下し、剥離やひび割れの原因となる可能性があります。そのため、定期的なタイル洗浄工事を行うことで、建物の美観と耐久性を維持することが重要です。
タイル洗浄工事の目的
タイル洗浄工事の主な目的は、以下の通りです。
- 美観の回復：建物の外観を清潔で美しい状態に保ち、資産価値の維持につなげます。
- タイルの耐久性向上：汚れを除去することで、タイルの接着力低下や劣化を防ぎます。
- 衛生環境の改善：カビや菌の繁殖を抑え、建物の清潔さを維持します。
これらの目的を達成することで、長期間にわたって安全で快適な住環境を提供できます。
タイル洗浄工事の費用
タイル洗浄工事の費用は、施工面積や汚れの程度によって異なります。一般的な目安として、1平方メートルあたり約500円が相場となります。ただし、高所作業や特殊な洗浄作業が必要な場合は、追加費用が発生することがあります。
相栄建総では、現地調査を実施し、建物の状況に合わせた適正な見積もりを提示いたします。
タイル洗浄工事の大まかな流れ
タイル洗浄工事は、以下の手順で行われます。
- 下地確認・補修：タイルの割れや目地の状態を確認し、必要に応じて補修します。
- 薬品塗布：汚れの種類に応じた専用の薬品を塗布します。
- 洗浄作業：ブラシや高圧洗浄機を用いて、タイル表面の汚れを除去します。
- 仕上げ・最終確認：薬品を完全に除去し、乾燥させて仕上げます。
適切な洗浄を行うことで、タイル本来の美しさを回復させ、建物全体の印象を向上させます。
保証・保険制度（アフターサポート）
相栄建総では、タイル洗浄工事の施工後もアフターサポートを提供しています。施工後の状態を維持するため、定期的なメンテナンスの相談にも対応し、長期間にわたって建物の美観を保つためのお手伝いをいたします。
まずはご相談ください
タイル洗浄工事は、建物の外観を清潔に保ち、美観と耐久性を向上させるために必要な工事です。特に、酸洗いによる施工は、通常の清掃では落とせない頑固な汚れにも対応可能です。相栄建総では、丁寧な施工と高い技術力で、建物全体の価値を守るサポートを提供しています。タイル洗浄工事をご検討の際は、ぜひ当社にご相談ください。
