秦野市のシーリング工事で建物の防水性能を強化 劣化を防ぐ施工のポイント
1. はじめに
秦野市においても、分譲マンションの老朽化が顕著になっています。令和5年（2023年）時点で市内には約5,856戸の分譲マンションが存在し、その多くが1970年代から1990年代に建設されたものです。すでに総戸数の約7割（71.7％）が築30年以上を経過しており、今後10年でその割合は約9割に達すると予測されています。
マンションの高経年化に伴い、建物自体の老朽化に加え、区分所有者の高齢化という「二重の老い」が進行することで、管理不全や修繕遅延のリスクが高まることが懸念されています。適切な維持管理が行われないマンションが放置された場合、居住者の生活環境のみならず、周辺地域の安全性・景観にも悪影響を及ぼすおそれがあります。
こうした状況を踏まえ、秦野市は2023年10月に「マンション管理適正化推進計画」を策定しました。本計画は、2020年に改正された「マンション管理適正化法」に基づき、国が示した基本方針に沿ったものです。
国は、地方自治体に対して、地域内のマンション管理状況の把握と、適正化推進に向けた具体的な施策の策定・実施を求めています。
秦野市は、今後さらに進むマンションの高経年化を見据え、「安心・安全な住環境の確保」と「マンション資産価値の維持」を目的に、本計画に基づく各種施策を展開する方針です。
本記事では、秦野市におけるマンションの現状や管理組合の運営実態を整理した上で、今後、マンション管理士が現場で果たすべき役割について解説します。
2. 市内分譲マンションの実態
秦野市のマンションストック状況
秦野市内のマンションは、市内各所に広く分布しており、その多くが1970年代から1990年代にかけて建設されたものです。2023年度に実施された市のアンケート調査によると、以下のような構成となっています。
- 総戸数：約5,856戸
- 築30年以上のマンション：4,200戸（71.7％）
- 建築年別では1981年～1990年の建設が最多（2,170戸）
- これに続き、1971年～1980年が718戸、1991年～1993年が1,312戸
このように、築30年以上の高経年マンションがすでに多数を占めており、今後10年で9割近くが築30年以上となる状況が見込まれています。
アンケートから見る管理組合の現状
市が2023年に実施したアンケート調査（回答率81.8％）からは、管理組合の運営状況や課題が明らかになりました。
- 98％のマンションに管理組合が設置されており、その多くが年1回以上総会を開催
- 100％の管理組合が管理費を徴収しているが、54％の組合で3か月以上の管理費滞納住戸がある
また、マンションの管理運営における主な課題としては、以下が挙げられています。
- 役員のなり手不足（50％の組合が「高齢化による人材不足」を課題と回答）
- 空き住戸や賃貸化の増加（19％の組合が「懸念がある」と回答）
これらの課題は、今後の高経年化に伴いさらに顕在化すると考えられます。組合運営が停滞したり、役員不在のまま総会や理事会が未開催となるリスクが高まりつつあります。
3. 長期修繕計画と資金計画の実態
長期修繕計画の策定率
秦野市が実施した2023年度のアンケート調査によると、長期修繕計画（30年以上）を策定しているマンションは約54％という結果となりました。これは、全国平均とほぼ同水準にありますが、秦野市が掲げる「2030年度までに65％以上」という目標には届いていない状況です。
特に築30年以上の高経年マンションでは、建物や設備の老朽化が進み、計画的な修繕が必須です。しかし、長期的な視点での修繕計画が不十分な組合も多く、具体的には次のような課題が挙げられます。
- 築40年以上でも長期修繕計画が未策定のマンションが存在
- 作成されていても「30年未満」の短期計画にとどまるケースがある
- 実態に合わない古い計画のまま更新が行われていない組合もある
こうした実情は、突発的な大規模修繕や改修工事への備えが不十分であることを意味しており、管理不全リスクの一因ともなっています。
修繕積立金の計画・運用の課題
長期修繕計画と密接に関連するのが修繕積立金の積立状況です。アンケート結果によると、約70％の管理組合が積立金の不足を課題として認識していることが明らかになりました。
主な課題は以下のとおりです。
- 計画で算出された必要額に対し、実際の積立水準が低い組合が多数
- 物価高騰や資材費の上昇を反映せず、過去の水準のまま積立金額が据え置かれている
- 管理費や修繕積立金の滞納が慢性化しているマンションもある
実際には、資金不足のまま大規模修繕の時期を迎えることで、一時金の徴収や金融機関からの借入を余儀なくされるケースもあります。また、住民間の負担格差やトラブル発生の原因にもなりかねません。
秦野市としては、こうした状況を改善するため、修繕積立金の計画的な見直しや、段階的な積立額の引き上げを推奨しています。
管理士としては、長期修繕計画と積立金のバランスを考慮した具体的な改善策の提案、組合員への丁寧な説明支援が重要な役割となります。
4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション
活動停滞、管理不在組合の現状
秦野市内では、管理組合の機能が著しく低下し、「要支援マンション」に分類される可能性のある物件も散見されます。実際に、アンケート結果からも以下のようなリスクが浮き彫りになっています。
- 総会・理事会の未開催が長期間続いているマンションがある
- 管理者（理事長）不在、または役員が高齢化し機能不全に陥っている組合が存在
- 役員のなり手不足による運営停滞が顕著
- 空き住戸・賃貸化の進行によるコミュニティの希薄化
こうした要因が複合することで、組合内の意思決定が困難になり、結果として長期修繕計画の未策定や積立金不足を引き起こす「負の連鎖」に陥る危険性が高まります。
さらに、管理が行き届かないマンションでは、建物の劣化箇所が放置されやすくなり、雨水の侵入や設備不良といった問題も発生しやすくなります。特に、防水や気密性の確保に欠かせないシーリング部分の劣化は、放置することで重大な被害を招く恐れがあります。
シーリング工事が必要な理由
シーリング工事は、外壁や窓枠の接合部を密閉し、防水性や気密性を確保するために必要な工事です。建物の隙間部分は、雨風や温度変化の影響を受けやすく、時間とともにシーリング材が劣化し、ひび割れや剥がれが発生します。この劣化を放置すると、以下のような問題が起こります。
シーリング工事を行わない場合のリスク
- 外壁の隙間から雨水が侵入し、内部の鉄筋が腐食します。
- シーリング材の劣化により、外壁の防水機能が低下し、漏水が発生します。
- 建物内部に湿気がこもり、カビの発生や木材部分の腐食を招きます。
- 気密性が低下し、冷暖房の効率が悪化し、光熱費が上昇します。
- 劣化したシーリング材が外観を損ね、建物の美観や資産価値が低下します。
これらのリスクを回避し、建物の安全性や耐久性を向上させるために、シーリング工事を定期的に実施することが重要です。
シーリング工事とは？他の工事との違い
シーリング工事とは、外壁ボードや窓枠（サッシ）などの接合部分にシーリング材を充填し、防水性・気密性を確保する作業です。シーリング材には弾力性があり、建物のわずかな動きに対応できる特性があります。
この工事は、塗装や防水工事と並行して行われることが多く、建物の内部構造を守るために必要不可欠な補強工事の一つです。特に、下地補修工事と併せて適切なシーリング工事を実施することで、建物の劣化を防ぎ、長期間にわたって安全な状態を維持できます。
相栄建総のシーリング工事サービス
相栄建総では、建物の状況に応じた最適なシーリング工事を提供し、高い防水性能を確保しています。
当社の強み
- 最適な材料の選定
シリコン・変成シリコン・ウレタンなど、施工箇所に応じたシーリング材を使用します。 - 高い施工精度
熟練の職人が丁寧な作業を行い、耐久性の高い施工を実現します。 - 美観への配慮
建物のデザインに調和する色合いのシーリング材を使用し、美観を維持します。 - 長期的な耐久性を確保
劣化しにくい施工方法を採用し、長期間にわたって防水性能を維持します。
シーリング工事の費用
シーリング工事の費用は、施工箇所の長さや使用する材料によって異なります。一般的な相場は1メートルあたり約1,000円～1,500円ですが、建物の規模や施工範囲によって変動します。
相栄建総では、建物の状況を正確に調査し、適正な価格で高品質な施工を提供します。
シーリング工事の期間
工事期間は、建物の規模や施工箇所の数によって異なります。部分的な補修であれば短期間で完了しますが、建物全体にわたる施工の場合は数週間を要することもあります。
住民の皆様にご不便をかけないよう、事前にスケジュールを共有し、迅速に施工を進めます。
シーリング工事の周期と回数
シーリング工事は、10～15年の周期で実施することが推奨されています。劣化が進行する前に適切なメンテナンスを行うことで、建物の耐久性を長く維持できます。
シーリング工事の流れ
- 施工箇所の調査
既存のシーリング材の劣化状況を確認し、補修方法を決定します。 - シーリング材の撤去・清掃
劣化したシーリング材を取り除き、接合部を清掃します。 - 新しいシーリング材の充填
適切なシーリング材を充填し、表面を均一に仕上げます。 - 仕上げと最終確認
施工後の状態をチェックし、防水性能を確認します。
まずはご相談ください
シーリング工事は、建物の防水性と気密性を確保し、長期的な耐久性を維持するために不可欠な工事です。適切な施工を行うことで、雨漏りや建物の劣化を防ぎ、快適な住環境を維持することができます。
相栄建総では、確かな技術と経験を活かし、高品質なシーリング工事を提供しています。調査・診断のご相談やお見積もりは無料で対応しておりますので、お気軽にお問い合わせください。
