座間市で鉄部塗装工事を検討するなら安全性と耐久性を両立した最適な施工を

はじめに

座間市では近年、分譲マンションの高経年化が大きな課題となっています。2023年（令和5年）時点で、市内には278棟、13,462戸の分譲マンションが存在し、そのうち築30年以上のマンションが167棟（約60％）、築40年以上が49棟（約17.6％）、さらには築50年以上が14棟（約5.0％）に達しています。これらの数字から、座間市では築古物件の割合が非常に高く、今後さらなる老朽化が予測される状況です。

国の統計によれば、今後10年で全国的に築40年以上のマンションが2倍以上に増加する見通しであり、座間市においても20年後には現在の約5倍に膨れ上がるとされています。さらに、老朽化の進行に伴い、区分所有者の高齢化、役員の担い手不足、管理組合の機能不全など複数の問題が同時に発生しており、マンション管理の適正化が喫緊の課題となっています。

このような背景を踏まえ、座間市は2024年（令和6年）4月に「マンション管理適正化推進計画」を策定しました。本計画は、2020年に改正された「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」に基づき、市内マンションの適正管理を進めるための指針として位置づけられています。今後、国の基本方針や神奈川県住生活基本計画と連携しながら、急速な高経年化に備えた管理不全リスクの低減や資産価値の維持向上に取り組む必要があります。

本記事では、座間市におけるマンションの現状と管理組合が抱える課題を整理し、現場で活動するマンション管理士がどのような支援や介入を行うべきかについて考察します。地域における適正管理の担い手として、実践的なヒントを提供することを目的としています。

2. 市内分譲マンションの実態

座間市のマンションストック状況

座間市内の分譲マンションは、1980年代後半から1990年代後半にかけて急増しました。その後、供給ペースは落ち着き、近年では年2〜3棟程度の新築供給にとどまっています。2023年時点での状況は以下の通りです。

• マンション総数：278棟／13,462戸
• 築30年以上のマンション：167棟（60.0％）
• 築40年以上のマンション：49棟（17.6％）
• 築50年以上のマンション：14棟（5.0％）

地域別に見ると、「相模が丘地区」に81棟と最も多く、次いで「相武台地区」、また主要駅周辺や東部地区に多くの単棟型・高層型マンションが立地しています。一方、団地型マンションは駅からやや離れた郊外部にも点在しており、建築時期別では1983年以前に建設された団地型が比較的多いのに対し、2000年代以降は単棟型の中高層マンションが主流となっています。

アンケートから見る管理組合の現状

今後、座間市はアンケートや現地調査を通じて管理組合の実態把握を進める方針ですが、これまでの一般的な傾向や市内の特性から、以下の課題が予測されています。これらは、特に築30年以上のマンションにおいて「管理不全予備軍」となるリスクを高める要因となっています。

• 管理者（理事長等）の不在や高齢化による運営停滞
• 年1回以上の総会が未開催となっている組合の存在
• 管理規約が未整備、または長期間改訂されていないケース
• 修繕積立金不足や資金計画の不備

3. 長期修繕計画と資金計画の実態

長期修繕計画の策定率

座間市の「マンション管理適正化推進計画」によれば、市内の分譲マンションでは長期修繕計画の策定が十分に進んでいない組合が多いことが指摘されています。特に築30年以上のマンションが6割以上を占める現状では、長期的な修繕計画が未策定の場合、大規模修繕の遅延や資産価値の低下につながる恐れがあります。

市では国の基準に沿い、「築30年以上」のマンションに対して長期修繕計画の策定を推奨していますが、策定済みの組合であっても計画期間が「20年未満」や「25年未満」に留まっている事例が多く、定期的な改訂や見直しが行われていないのが現状です。また、修繕スケジュールや費用見積りが現行の物価上昇や資材費高騰に対応できていない点も大きな課題です。

修繕積立金の計画・運用の課題

長期修繕計画と密接に関わるのが修繕積立金の問題です。市内では、積立金額が国のガイドラインを下回るケースが多く、適正な資金計画が立てられていない状況が見受けられます。主な課題は以下の通りです。

• 積立金額の見直しが行われず、低水準のまま維持されている
• 資材費・人件費の高騰を反映した修繕費の見積もりが不足している
• 滞納住戸の存在により、計画通りの積立が進まない

特に築30年以上の高経年マンションでは、必要な修繕時期に資金が不足し、一時金徴収や借入れに頼らざるを得ないリスクが高まっています。座間市は今後、管理計画認定制度を活用し、適正な修繕積立金の確保と長期修繕計画の充実を管理組合に促す方針です。マンション管理士は、現状診断と積立水準の改善策の提示を通じて、これらの課題解決に貢献することが期待されています。

4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション

活動停滞や管理不在の組合の現状

座間市内では、管理組合の運営が停滞または機能不全に陥っているマンションも存在しており、特に築30年を超える団地型や郊外部のマンションでその兆候が顕著です。このような状態が続くと、管理不全から地方自治体による勧告や助言といった法定手続きに発展する恐れがあります。

市は、総会や理事会が長期間開催されていない、管理者が不在または形骸化している、管理規約や使用細則が未整備・未更新、長期修繕計画未策定または積立金不足の組合を「要支援マンション」として重点的に支援する方針です。マンション管理士は、こうした現場において外部支援者として、組合の再建支援や管理不全予防のアドバイスを行う役割が求められます。

鉄部塗装工事が必要な理由

鉄部塗装工事は、マンションやビルの外階段、手すり、玄関扉、エレベーターの扉・枠、配管などの鉄製部分に塗装を施すことで、錆びや劣化から構造物を守るために不可欠な工事です。鉄部は屋外に露出していることが多いため、適切なメンテナンスを行わなければ、早期に劣化が進行するリスクがあります。

鉄部の劣化が進行すると発生するリスク

• 錆びの進行による腐食：塗膜が劣化すると鉄部がむき出しになり、雨水や湿気の影響で腐食が進みます。
• 塗膜の剥がれ：紫外線や風雨の影響で塗膜が剥がれ、美観が損なわれます。
• 強度の低下：外階段や手すりなどの鉄部が腐食すると、安全性に影響を及ぼす可能性があります。

特に外階段や手すりの錆びは安全上の問題に直結するため、定期的な塗装工事が必要です。こうした定期メンテナンスは、長期的な耐久性の維持と修繕コストの増加防止に大きく寄与します。

鉄部塗装工事とは？他の工事との違い

鉄部塗装工事は、鉄製の構造物を錆びから守るために行う特殊な塗装工事です。一般の外壁塗装や天井塗装とは異なり、鉄部は錆びやすいため、徹底した下地処理と防錆処理が必要です。具体的には、ケレン作業による既存塗膜や錆びの除去と、防錆効果の高い塗料の適用が行われ、長期間の耐久性が確保されます。

鉄部塗装工事の周期

鉄部の塗装は劣化の進行が早いため、一般的には3～5年ごとの周期での塗り替えが推奨されます。具体的には、艶がなくなり色褪せが目立つ、塗膜が剥がれて下地が露出している、また手すりや階段に錆びが発生している場合には、早めの塗装工事が求められます。

相栄建総の鉄部塗装工事サービス

相栄建総は、長年の経験と実績を基に、耐久性の高い鉄部塗装工事を提供しています。お客様の安全性と美観を両立させるため、各種の防錆効果の高い塗料や徹底した下地処理、高品質な仕上がりを実現する施工体制を整えています。

当社の強み

• 防錆効果の高い塗料を使用
  ウレタン塗料、フッ素塗料、エポキシ樹脂塗料など、用途に応じた最適な塗料を選定します。
• 徹底した下地処理
  ケレン作業を実施し、塗膜がしっかりと密着する状態を作り上げます。
• 高品質な仕上がり
  熟練の職人が丁寧に作業を行い、美観と耐久性の両立を実現します。
• 住民の生活に配慮した工事
  騒音や塗料の臭いを最小限に抑え、住民の皆様に配慮した施工を徹底します。

鉄部塗装工事の費用

鉄部塗装工事の費用は、施工箇所の面積や使用する塗料の種類によって異なりますが、一般的な目安として1平方メートルあたり約1,500円～2,500円程度です。正確な見積もりは、事前の現地調査に基づき、適正価格でご案内いたします。

鉄部塗装工事の期間

工事期間は、建物の規模や施工箇所の状態により異なりますが、通常は1週間～3週間程度を目安としています。住民の皆様の生活に影響が出ないよう、事前に詳細なスケジュールを共有し、計画的に施工を進めます。

鉄部塗装工事の流れ

1. ケレン作業（下地処理）：既存の塗膜や錆びを徹底的に除去し、表面を均一な状態に整えます。
2. 防錆塗装（下塗り）：防錆効果のある塗料を塗布し、鉄部をしっかり保護します。
3. 中塗り・上塗り：耐久性を高めるために、2回の塗装を行い、仕上がりを整えます。
4. 最終確認・清掃：仕上がりをチェックするとともに、施工後の清掃を実施し、完璧な状態でお引き渡しします。

この工程を丁寧に実施することで、塗膜の耐久性が向上し、美しい仕上がりを実現できます。

アフターサポート

相栄建総では、鉄部塗装工事完了後も2年間の保証を提供しています。保証期間内に塗膜の剥がれや異常が発生した場合は、迅速に対応いたします。また、定期点検を実施し、施工後の状態を確認することで、必要に応じた追加メンテナンスの提案も行い、長期間にわたって安心して建物をご利用いただけるようサポートいたします。

まずはご相談ください

鉄部塗装工事は、建物の耐久性と美観を維持するために不可欠な工事です。特に、3～5年ごとの定期的なメンテナンスを実施することで、長期間にわたる安全性の確保が可能となります。相栄建総は、確かな技術と豊富な経験を活かし、高品質な鉄部塗装工事を提供しておりますので、定期メンテナンスのご検討やご相談の際は、ぜひ当社までお問い合わせください。