川崎市のシーリング工事で建物の防水性能を強化 劣化を防ぐ施工のポイント
1. はじめに
川崎市は 1960 年代以降、マンションの供給が急増しました。中でも 1990 年代は供給のピークで、現在では多くが築後数十年を経過し、高経年化に伴う安全性や維持管理面の課題が顕在化しています。市が 2018 年に実施した「分譲マンション実態調査」によれば、市内のマンションは約 3,000 件、戸数では約 17 万戸に上り、全住戸の約 4 分の 1 を占めます。持ち家全体におけるマンション比率は 49.8% と、政令指定都市の中でも屈指の高さです。
しかし築 40 年以上の物件は 2018 年時点で約 250 件に過ぎなかったものの、2028 年には約 900 件、2038 年には約 1,900 件へ急増する見込みです。修繕不足のまま管理不全に陥ると、建物劣化や設備老朽化による安全性の低下のみならず、地域全体の資産価値にも影響が及びます。区分所有者の高齢化や役員のなり手不足など運営上の問題も重なり、管理組合機能の低下が加速しかねません。
こうした状況を踏まえ、川崎市は 2023 年に「マンション管理適正化推進計画」を策定し、管理不全化の未然防止を図る具体策とマンション管理士による支援体制の強化を打ち出しました。本稿では推進計画を背景に、高経年マンションの増加と住民ニーズの多様化という状況下で、マンション管理士が果たすべき役割を整理します。最終的に、管理士による「課題解決型」支援が求められる理由と、その実践に必要な視点を示すことを目的とします。
2. 市内分譲マンションの実態
2‑1. 川崎市のマンション管理状況
2018 年時点で確認された市内マンションは約 3,000 件（約 17 万戸）で、全住戸の約 4 分の 1、持ち家全体では 49.8% を占めます。これは政令指定都市の中でもトップクラスであり、集合住宅が市民生活に与える影響の大きさがうかがえます。
構造別には 6〜10 階建ての中層マンションが 42.1% で最多、戸数規模では 21〜50 戸の中規模物件が 46.4% を占めます。いわゆるタワーマンションよりも中規模物件が広く分布している点が特徴です。
築年数では築 20 年未満が 48.6%、築 30 年以上が 29.0%、築 40 年以上が 11.2% という構成で、今後は高経年物件の割合が急速に上昇する見通しです。
2‑2. 戸数・築年数・建物構造の内訳
- 戸数規模
- 21〜50 戸：46.4%
- 51〜100 戸：24.0%
- 20 戸以下：20.8%
- 101 戸以上：残り約 8〜9%
中小規模マンションが大半を占めるため、大規模修繕や管理組合活動に必要な専門知識・資金の確保が相対的に難しくなる可能性があります。
- 建物構造・階数
- 6〜10 階建て：42.1%
- 4〜5 階建て：39.0%
- 11〜19 階建て：10.0%
20 階以上の高層物件は全国平均ほど多くはありませんが、近年の駅前再開発に伴い増加傾向にあります。
- 築年数
- 築 20 年未満：48.6%
- 築 30 年以上：29.0%
- 築 40 年以上：11.2%
築 30 年超の物件がすでに 3 割近くを占めており、これらが順次 40 年超に移行することで高経年化比率はさらに高まります。
2‑3. アンケートにみる管理組合の実態
川崎市の「分譲マンション実態調査」（2018 年度、回収率 17.8%）によれば、管理組合運営には以下のような特徴が見られます。
総会開催と管理規約の整備
- 96.3% が年 1 回の総会を開催
- 97.3% が管理規約を整備し、うち 83.9% に改正履歴あり
管理者の選任状況
- 89.6% が管理会社へ委託
- 築 40 年以上または 20 戸以下の小規模マンションでは約 3 割が自主管理
相談体制の課題
- 委託管理では「管理会社」（76.3%）が主な相談先
- 自主管理では「相談できる専門家がいない」（46.5%）が最多
組合運営上の悩み
- 居住ルール違反（37.1%）
- 組合員の無関心（35.1%）
- 役員のなり手不足（28.8%）
3. 長期修繕計画と資金計画の実態
3‑1. 長期修繕計画の策定率
管理組合の 86.9% が長期修繕計画を作成していますが、築 40 年超や 20 戸以下の小規模マンションでは未策定率が 3 割を超えます。背景には「専門知識不足」「役員の負担感」「業者選定の難しさ」など複合的な要因があります。
3‑2. 修繕積立金の課題
長期修繕計画を持つ組合の 85.0% が計画に基づいて積立金を設定しています。しかし築 21 年以上の物件では、積立額不足が顕著となる傾向があり、資金不足から修繕時期の延期や内容縮小を余儀なくされる例がみられます。
4. 顕在化する管理不全リスクと「要支援マンション」
4‑1. 活動停滞と管理不全
総会未開催・管理者不在といった「管理不全」に近いマンションは、高経年・小規模物件で特に顕著です。外壁剥落や設備故障、ゴミ放置などが深刻化すると、居住環境の悪化が周辺にも波及しかねません。
4‑2. 市のアウトリーチ型支援
川崎市はリスクの高い物件を「要支援マンション」と位置づけ、専門家派遣による早期介入を進めています。管理士が実態把握と合意形成を支援し、管理計画の立て直しへ導くことが鍵となります。
5. 川崎市の支援策と管理士の介入ポイント
5‑1. 相談窓口「ハウジングサロン」
- 運営・規約改正・長期修繕計画・耐震化などを専門相談員がサポート
- 自主管理物件の「相談先不明」問題を解消
5‑2. 専門家派遣制度
- マンション管理士・建築士が現地訪問し、見積比較や規約見直しを支援
5‑3. 管理組合登録・支援制度
- 市に登録すると最新法改正情報や他組合事例を共有
- 登録は 608 件（2021 年度末）で、さらなる普及が課題
5‑4. 要支援マンションへの積極支援
- 専門家が直接訪問し、管理計画や積立金見直しを促進
ここまで川崎市の制度とマンション管理士の役割を整理しました。次章では、具体的な修繕項目の一例として、外壁や開口部の隙間を補強する「シーリング工事」に焦点を当てます。
6. シーリング工事の必要性と概要
6‑1. シーリング工事が必要な理由
シーリング工事は外壁や窓枠などの接合部を密閉し、防水性・気密性を確保するために欠かせません。シーリング材が劣化すると以下のようなリスクが生じます。
- 雨水侵入による鉄筋腐食
- 防水機能の低下と漏水
- 内部湿気によるカビ・木材腐食
- 気密性低下による光熱費上昇
- 外観劣化による資産価値低下
6‑2. 他工事との違い
シーリング工事は塗装や防水工事と併せて行われることが多く、建物の内部構造を守る補強工事として重要です。弾力性のあるシーリング材は建物の微細な動きに追従し、長期的に防水性能を維持します。
7. 相栄建総におけるシーリング工事事例
7‑1. 当社の強み
- 最適材料の選定：シリコン、変成シリコン、ウレタンなど施工箇所に応じて選択
- 高い施工精度：熟練職人による丁寧な施工で高耐久性を実現
- 美観への配慮：建物デザインに調和する色合いを採用
- 長期耐久性：劣化しにくい工法で防水性能を長期維持
7‑2. 費用の目安
一般的な相場は1m あたり 1,000〜1,500 円ですが、建物規模や施工範囲で変動します。現地調査の上、適正価格を提示します。
7‑3. 工期
部分補修であれば数日、建物全体の場合は数週間を要することもあります。適切な工程管理で居住者の負担を最小化します。
7‑4. 施工周期
シーリング材の耐用年数を踏まえ、10〜15 年ごとの施工が推奨されます。
7‑5. 施工フロー
- 現地調査：劣化状況を確認し補修方法を決定
- 既存シーリング材の撤去・清掃
- 新規シーリング材の充填・仕上げ
- 最終確認：防水性能と仕上がりを確認
8. まとめとお問い合わせ
高経年マンションが急増する川崎市において、適切な修繕と管理体制の整備は喫緊の課題です。マンション管理士が公的支援制度を活用しながら合意形成を支援し、専門工事の実施を後押しすることで、建物の安全性・資産価値を長期にわたり維持できます。
外壁や窓枠のシーリング工事は、防水・気密性を確保する第一歩です。相栄建総では無料診断とお見積りを承っておりますので、管理組合の皆さまはお気軽にご相談ください。
