相模原市の外壁診断～老朽化マンションの現状と修繕の必要性を解説～
1. はじめに
相模原市において、マンションの高経年化は深刻な課題となっています。1960年代から供給が進み、1990年代をピークに建設された物件は、現在では築40年以上のものが急増しています。具体的には2028年には約900件、2038年には約1,900件に達すると予測されており、老朽化による建物の安全性低下、居住環境の悪化、資産価値の減少といった問題への懸念が高まっています。
こうした状況を受け、相模原市では「マンション管理適正化推進計画」を策定。行政による支援策を強化しつつ、管理組合の自立的な運営を後押しする取り組みが本格化しています。しかし一方で、管理組合の活動停滞や管理不在といった「管理不全マンション」の増加も見られ、住民だけでの対応には限界があるケースが増えています。
そこで注目されるのが、専門知識を持つ「マンション管理士」の存在です。本記事では、相模原市のマンション管理の現状と課題をデータで整理し、管理士が果たすべき役割とその可能性を検討します。
2. 市内分譲マンションの実態
2.1 相模原市のマンション管理状況
相模原市には現在、約3,000件・約17万戸の分譲マンションが存在します。これは市内総住戸数の約1/4、持ち家の約半数に相当し、主要な居住形態の一つとなっています。
- 戸数規模別
- 21～50戸：46.4%
- 51～100戸：24.0%
- 20戸以下：20.8%
- 階数別
- 6～10階：42.1%
- 4～5階：39.0%
- 11～19階：10.0%
- 築年数別
- 築20年未満：48.6%
- 築30年以上：29.0%
- 築40年以上：11.2%
とくに築40年以上のマンションでは、建物の老朽化に加え区分所有者の高齢化も進んでおり、一部地域では築30年以上の物件が集中しています。
2.2 管理組合の運営状況（川崎市調査参考）
相模原市の詳細データは未公表のため、類似規模の川崎市「平成30年度分譲マンション実態調査」を参照します。
- 総会開催
管理組合のうち96.3%が年1回以上の総会を開催。 - 管理規約
97.3%が管理規約を整備し、そのうち83.9%が改正経験あり。 - 管理体制
管理会社委託は89.6%だが、築40年以上または20戸以下の小規模物件では自主管理が約30%。 - 相談先の有無
- 委託組合：76.3%が管理会社に相談可能
- 自主管理組合：46.5%が相談先不在
- 管理上の課題（複数回答）
- 居住ルール違反：37.1%
- 組合活動への無関心：35.1%
- 役員不足：28.8%
- 管理内容の妥当性判断困難：20%以上
これらから、情報不足と人材不足が管理運営を難しくしており、特に小規模かつ高経年物件ほどその傾向が強いことがうかがえます。
3. 長期修繕計画と資金計画の実態
高経年化に伴い、長期修繕計画とそれに基づく資金計画の策定・実行状況はマンションの健全性を左右します。
3.1 長期修繕計画の策定率
川崎市調査では全体の86.9%が修繕計画を策定。築20年未満では90%以上だが、築40年以上では未策定が2割超、小規模（20戸以下）では未策定が3割超と、年代・規模で大きく差が出ています。
3.2 修繕積立金の運用課題
修繕計画策定組合の85.0%が積立金を設定する一方で、築21年以上の物件では計画に基づかない積立が1割超。将来費用不足や段階増額方式未導入による積立額据置きなど、現実的な資金準備が追いつかないケースも多く見られます。
こうした状況から、策定だけで終わらせず、住民の理解を得た実効性ある運用が必要です。
4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション
長期修繕計画や資金準備が不十分だと、管理機能が低下し「管理不全マンション」へ移行するリスクが高まります。
4.1 管理組合機能不全の要因
- 組合員高齢化による役員不足
- 総会開催の形骸化
- 管理規約が未整備または時代遅れ
- 契約内容精査の知識不足
とくに自主管理小規模物件では相談先不在率が46.5%に達し、重大修繕時の対応困難やトラブル発生の懸念が強まっています。
5. 相模原市の支援策と管理士の介入ポイント
5.1 実態把握と情報提供
相模原市では築40年超物件を対象に外観目視調査を実施し、劣化状況を把握。要改善が認められたマンションには詳細ヒアリングを行い、「要支援マンション」として重点的に対応します。
また「マンション管理組合登録・支援制度」を運用し、登録組合向けに以下を提供：
- 「マンション便り」で法改正・好事例を紹介
- テーマ別管理組合交流会
- 管理セミナー・講習会
5.2 専門家派遣とアドバイザー制度
相談内容に応じてマンション管理士や建築士を現地に派遣し、管理規約見直し、長期修繕計画再構築、大規模修繕見積評価、契約内容の適正化などの助言を提供。管理不全の兆候がある物件には市からのアウトリーチ型支援も行われます。
5.3 管理士が活躍できる介入ポイント
- 初期兆候把握後の改善提案
- 組合内合意形成ファシリテーション
- 高齢化・担い手不足への打開策
- 法令・標準管理規約に基づく改正助言
これらは行政単独では難しい「現場密着型の知恵と技術」であり、管理士の専門性が大いに生かされます。
相栄建総のサービスで資産価値を守る
最後に、実際の修繕を担う企業として相栄建総のサービスを紹介します。相栄建総は外壁・防水層の詳細診断から修繕計画立案まで一貫してサポートし、マンションの資産価値維持に貢献します。
サービスの特長
- 詳細な劣化診断
外壁や防水層を専門的に調査し、劣化度を数値化して報告。 - わかりやすい説明
住民や管理会社向けに診断結果を報告書で提示。 - 最適な修繕計画
予算・スケジュールを踏まえた修繕プランを提案。 - 信頼の技術力
熟練の職人による高品質施工。
提供サービス内容
外壁診断
- ひび割れ・タイル浮き調査
- コンクリート内部劣化チェック
- 高所作業による細部確認
防水層診断
- 屋上・バルコニー防水層の散水試験
- 雨漏り診断と耐久性評価
- 最適補修の提案
給排水設備診断
- 配管老朽化・詰まりチェック
- 漏水・水圧低下の確認
- 改修計画の作成
エレベーター・共用部修繕
- エレベーターの老朽化診断
- 階段・手すり調査
- LED化提案・防犯カメラ設置
費用と工期の目安
| サービス内容 | 費用目安（1戸あたり） | 工事期間 |
|---|---|---|
| 外壁診断 | 無料 | 約1週間 |
| 防水層診断 | 無料 | 約1週間 |
| 外壁補修 | 約80万円 | 3〜4ヶ月 |
| 屋上防水改修 | 約50万円 | 1〜2ヶ月 |
修繕積立金や補助金を活用し、費用負担を軽減できます。
大規模修繕の流れ
- 現地調査・診断
劣化状況を詳しく調査し、問題点を特定。 - 診断結果報告・計画提案
必要な修繕内容と優先度を説明。 - 住民説明会
工事目的・スケジュールを共有。 - 施工開始
外壁補修・防水工事などを実施。 - 完了検査・アフターサポート
工事後の点検と長期維持管理アドバイス。
よくある質問
Q1. 診断のみ依頼できますか？
はい。外壁診断・防水層診断は無料で承ります。修繕の要否を判断したい場合にもお気軽にご相談ください。
Q2. 工事中の住民への影響は？
足場設置や騒音が発生する場合がありますが、事前の周知と説明会で影響を最小限に抑えます。
Q3. 修繕費用が高額にならないか心配です。
ご予算に合わせたプランを提案し、積立金や補助金の活用方法もご案内します。
まずは無料診断をご利用ください
相模原市内のマンションでは高経年化が進んでおり、早めの診断と計画的な修繕が重要です。相栄建総の無料外壁・防水診断で現状を把握し、最適な修繕プランを立てましょう。ご相談・お見積もりはお気軽にどうぞ。
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