相模原市の屋上防水工事で建物を長持ちさせる 雨漏りを防ぐ施工のポイント
1. はじめに
相模原市において、マンションの高経年化が深刻な課題として浮かび上がっています。1960年代から供給が進み、1990年代をピークに建設されたこれらのマンションは、現在築40年以上となるものが急増しています。2028年には約900件、2038年には約1,900件と、築40年以上のマンションの件数は今後も継続的に増加すると予測されており、老朽化による建物の安全性、居住環境の悪化、そして資産価値の低下が危惧されています。
こうした状況を踏まえ、相模原市では「マンション管理適正化推進計画」の策定が進められ、行政による支援と管理の適正化を図る取り組みが本格化しています。特に、管理組合の活動の停滞や管理不在が目立つ「管理不全マンション」の増加が懸念され、住民だけでの対応には限界が生じています。
本記事では、相模原市のマンション管理の実態と課題をデータに基づいて整理し、今後専門家であるマンション管理士が果たすべき役割と可能性について検討します。
2. 市内分譲マンションの実態
2.1 相模原市のマンション管理状況
相模原市には現在、約3,000件・約17万戸のマンションが存在し、市内総住戸数の約1/4、持ち家の約半数を占める主要な居住形態となっています。
マンションの規模や構造別内訳は以下の通りです。
- 戸数規模別
- 21～50戸：46.4%
- 51～100戸：24.0%
- 20戸以下：20.8%
- 階数別
- 6～10階：42.1%
- 4～5階：39.0%
- 11～19階：10.0%
- 築年数別
- 築20年未満：48.6%
- 築30年以上：29.0%
- 築40年以上：11.2%
築40年以上のマンション増加に伴い、建物の老朽化だけでなく区分所有者の高齢化も進行しています。特に中央区や緑区など一部地域では、築30年以上の建物が密集している状況が顕著です。
2.2 アンケートから見る管理組合の現状
※相模原市の調査結果が未公表のため、平成30年度川崎市の「分譲マンション実態調査」を参考にしています。
- 総会開催
管理組合があると回答したうち、96.3%が年1回以上総会を開催。 - 管理規約
97.3%が管理規約を整備、そのうち83.9%が改正経験あり。 - 管理体制
管理会社委託率は89.6%だが、築40年以上または戸数20以下の小規模マンションでは自主管理が約30%。 - 相談先の有無
- 管理会社委託：76.3%が「委託先の管理会社」と回答。
- 自主管理：46.5%が「相談できる専門家がいない」と回答。
- 管理上の課題（複数回答）
- 居住ルール違反：37.1%
- 組合活動への無関心：35.1%
- 役員のなり手不足：28.8%
- 管理内容の妥当性判断困難：20%以上（特に築浅で顕著）
これらの結果から、情報不足と人材不足に起因する組合運営の困難さが浮き彫りとなっています。特に小規模・高経年マンションほど課題が深刻です。
3. 長期修繕計画と資金計画の実態
高経年マンションの増加を踏まえ、長期修繕計画と資金計画の推進状況を確認します。
3.1 長期修繕計画の策定率
川崎市の調査では、全体の86.9%の管理組合が長期修繕計画を策定。築年数や規模で差が生じています。
- 築年数別
- 築20年未満：策定率90%以上
- 築40年以上：未策定が20%以上
- 戸数規模別
- 戸数20以下：未策定が30%以上
- 戸数51以上：策定率約90%
築年数が古い、小規模マンションほど計画策定が遅れがちで、専門知識不足や高齢化が要因と考えられます。
3.2 修繕積立金の課題
長期修繕計画策定後も、85.0%が積立金を設定している一方、実効性の問題も指摘されています。
- 築21年以上：計画未連動の積立金が10%以上
- 将来修繕費不足の可能性が高いマンションあり
- 段階増額方式未導入で長年据え置きの場合あり
計画策定だけでなく、住民理解を得た運用が不可欠です。
4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション
4.1 管理組合活動の停滞
管理機能低下が進行すると、管理不全マンションへの移行リスクが高まります。要因は以下の通りです。
- 高齢化による役員不足
- 総会形骸化で実質議論困難
- 管理規約が時代遅れ
- 契約精査の知識不足
自主管理マンションでは46.5%が専門家への相談先不在と回答し、支援体制の空白が深刻です。
外観調査で「やや不良」と判断された中には管理組合と連絡が取れないケースもあり、行政支援や専門家介入が急務です。
5. 相模原市の支援策と管理士の介入ポイント
5.1 実態把握と情報提供
市は外観目視調査で劣化状態を把握し、要改善マンションには重点支援を実施。また、「マンション管理組合登録・支援制度」を通じ、法改正情報や交流会、セミナーを提供しています。
5.2 専門家派遣とアドバイス
相談窓口での対応に加え、管理士や建築士を現地派遣し、管理規約見直し、修繕計画再構築、大規模修繕の進め方助言などを行います。管理不全予兆がある場合は市からのアウトリーチ支援も実施。
5.3 管理士の介入ポイント
- 初期兆候把握後の改善提案
- 組合内合意形成のファシリテーション
- 高齢化対応策の提案
- 法令・規約改正助言
6. 屋上防水工事が必要な理由
マンションの維持管理で特に重要なのが屋上防水工事です。本節では、防水工事の意義と手法を整理します。
6.1 防水工事未実施のリスク
- 屋上のひび割れや防水層剥離による雨漏り
- コンクリート内部への水侵入で鉄筋腐食進行
- 天井・壁にカビ・シミが発生し健康被害
- 基礎部まで水が回り耐震性低下
- 機能喪失後は全面改修が必要でコスト増大
これらを防ぐため、定期的な防水工事で防水層の機能維持が求められます。
7. 屋上防水工事の工法と特徴
屋上やルーフバルコニーに防水層を施工する工事は主に以下の工法があります。
- ウレタン防水：液状材料を塗布しシームレス層を形成
- シート防水：ゴム・塩ビシートを貼付
- アスファルト防水：アスファルトシート重ねで耐久性確保
8. 相栄建総の屋上防水工事サービス
相栄建総では徹底調査の上、最適な防水工法を選定し、高品質施工を提供します。
8.1 当社の強み
- 事前調査で最適工法を選定
- ウレタン・シート・アスファルト各工法対応
- 耐久性高い材料使用で長期性能維持
- 長期保証とアフターメンテナンス
9. 工事費用・期間・流れ
費用は1㎡あたり約9,000円が目安。期間は数日～数週間ですが、規模や状態により変動します。
- 防水診断・劣化調査
- 下地処理・補修
- 防水施工
- 仕上げ・最終点検
10. まとめ
屋上防水工事は建物長寿命化の要です。相模原市の管理支援と連携しつつ、専門家の視点で計画的に実施しましょう。ご相談・お見積もりは無料ですので、お気軽にお問い合わせください。
