東京都練馬区のマンション管理実態と管理士が果たすべき役割〜現状・課題・適正化への道筋〜

はじめに

練馬区では、昭和期に建設された多くの分譲マンションが築40年以上を迎え、マンションの高経年化が深刻な課題となっています。令和元年度には「マンション施策推進計画」が策定され、管理不全や老朽化の進行に歯止めをかけるための取り組みが始まりました。

背景には、区内に存在するマンションストックの老朽化だけでなく、管理組合の機能低下や修繕計画の未整備といった複合的な問題があります。こうした状況の中で、市民の安心・安全な暮らしを守るためには、管理組合だけでは限界があり、専門家である「マンション管理士」の役割がますます重要になっています。

本記事では、練馬区（以下、市）におけるマンションの現状と課題を整理し、マンション管理士が果たすべき役割と介入のポイントを具体的に示してまいります。現場で何が起きており、管理士として何ができるのかを把握することで、地域全体のマンション管理の適正化に寄与することを目指します。

市内分譲マンションの実態

練馬区のマンションストック状況

練馬区では、平成23年10月時点で地上3階建て以上の分譲マンションが1,503件確認されています。この調査は、区が初めて実施した包括的な分譲マンションの実態把握であり、区内マンションの全体像を明らかにする貴重な資料となっています。

マンションの築年数別内訳は以下のとおりです。

• 昭和45年以前：21件
• 昭和46年～55年：173件
• 昭和56年～平成2年：394件
• 平成3年～12年：356件
• 平成13年以降：558件
• 不詳：1件

この数字から、築30年以上のマンションが全体の半数以上を占めていることが分かります。今後10年以内には、さらに高経年化が進行することが見込まれます。

また、建物の規模や構造にも多様性が見られます。

• 5階以下の低層：637件
• 6～10階の中層：490件
• 11階以上の高層：112件（うち21階以上は4件）
• 不詳：264件

住戸数では、小規模マンション（30戸未満）が616件と、全体の約41%を占めています。これは、少数戸での管理体制が主流であることを示しており、管理組合の人材確保や資金計画の策定において課題を抱えやすい構成であるといえます。

アンケートから見る管理組合の現状

区が実施したアンケート調査では、1,211件の管理組合にアンケートを配布し、368件から回答が得られました（回収率30.4%）。その結果からは、管理組合の運営状態や活動のばらつきが明らかになっています。

• 総会の開催状況：定期的に開催している組合が多い一方で、開催が不定期もしくは未実施のケースも見られました。
• 管理規約の整備状況：多くの組合で制定されていますが、現行の法改正に対応した改定が行われていない事例が少なくありません。
• 管理者の選任状況：代表理事や理事長が形式的に就任しているのみで、実質的な管理者が不在という組合も存在しています。

これらの調査結果から、市内の管理組合は制度的には一応整備されていても、実効性のある運営が行われていないケースが多く存在していることがわかります。特に小規模マンションでは、理事のなり手不足や住民の高齢化により、管理組合の活動が形骸化しやすい傾向にあります。

このような状況においては、第三者である専門家の介入が必要不可欠です。マンション管理士がその役割を担い、適切な支援を行うことが、今後の課題解決に大きく貢献するものと考えられます。

長期修繕計画と資金計画の実態

長期修繕計画の策定率

回答が得られた368の管理組合のうち、長期修繕計画を策定していると回答したのは約6割にとどまりました。これは、策定済みとされるマンションでも内容が古く、更新されていない場合や、建築士等の専門家の関与がないまま簡易的に作成されたケースが含まれていると見られます。

また、築年数が古いマンションほど修繕履歴が断続的で、10年単位での修繕計画が十分に機能していないとの報告もありました。中には修繕積立金の残高が少なく、必要な大規模修繕を先送りしている組合も確認されています。

修繕積立金の計画・運用の課題

修繕積立金についても、区の調査ではその金額の妥当性や積立方法に課題があることが明らかになっています。

• 計画的に積立てているが、額が不足している
• 区分所有者間で積立金の増額に対する合意が得られない
• 当初の分譲時点で設定された金額が低すぎる
• 金利ゼロに近い普通預金口座で管理されている

これらの実態から、多くの管理組合が「将来の修繕に備えた財源確保」に不安を抱えていることがうかがえます。特に、管理費と修繕積立金が混同されていたり、支出の内訳が明確でないケースでは、透明性や説明責任の面でも課題があるといえます。

今後は、専門的な知見に基づく積立金シミュレーションの導入や、計画的な見直し・更新を推進する体制の整備が求められます。

顕在化する管理不全リスクと要支援マンション

活動停滞、管理不在組合の現状

アンケート調査からは、管理不全に陥りつつあるマンションの存在も明確になってきました。特に、小規模マンションや築古マンションにおいて、活動が停滞し始めている兆候が多数報告されています。

• 総会の開催頻度が極端に少ない、または開催されていない
• 理事や管理者の選出が困難で、役職が空位のまま放置されている
• 管理規約が古く、現行法に合致していない
• 理事会の議事録が作成されていない、あるいは保存されていない

さらに深刻なケースでは、管理者の不在により、マンション管理業務そのものが完全に止まっている実態も確認されています。こうしたマンションは、建物や設備の劣化が進行するだけでなく、近隣トラブルや防災対策の未整備といった住環境の悪化を招くリスクが高いとされています。

このような「要支援マンション」については、区が把握し、専門家による支援介入を行うことが急務です。特に管理組合の再建や、外部専門家による代行的支援の導入など、第三者の専門的視点を活用した再生モデルの構築が不可欠といえるでしょう。

また、これまで自助努力で維持されてきた管理体制の限界が見え始めていることからも、管理士の関与は単なる助言にとどまらず、実務面への継続的な関与が求められる段階に来ているといえます。

練馬区が用意する支援策と管理士の介入ポイント

練馬区では、分譲マンションの適正な維持管理を支援するため、さまざまな制度や事業を整備しています。これらの施策は、管理組合の自立的な運営を支えると同時に、管理不全に陥るリスクのあるマンションへの「外部からの支援」の受け皿にもなっています。

代表的な施策として、「マンション管理相談窓口」の設置があります。これは、区内の分譲マンションにおける管理組合からの相談に対応する窓口で、管理規約の見直しや修繕計画の策定、管理者不在の対策など、多岐にわたる管理実務に対する助言を行っています。

また、区は「管理組合の運営に関する講習会」や「管理実務のためのガイドブック」の提供を通じて、住民自らが学び、判断できる知識の底上げを図っています。ただし、こうした支援はあくまでも「自助努力を前提とした伴走型の支援」であり、すべての課題を行政が解決できるわけではありません。

この点において、マンション管理士の役割が極めて重要になります。制度的な支援の「橋渡し役」として、現場の課題を把握し、区と管理組合の双方にとって現実的な解決策を提示することが期待されています。

とりわけ、次のような局面において管理士の介入が有効です。

• 管理者が不在となり、合意形成が困難になっているマンションの再建支援
• 長期修繕計画や積立金の見直しにおける専門的助言
• 外部管理者方式への移行支援
• 組合内で対立が生じている場合の調整役

これらの活動を通じて、管理士は行政の支援制度を最大限に活用しながら、管理組合に実務的なサポートを提供する存在として不可欠な役割を果たすのです。

マンション管理士が果たすべき現場での役割

管理士に求められる役割は、もはや「管理の専門家」という枠にとどまりません。現場では、住民の合意形成を支え、財政的・制度的な選択肢を整理し、持続可能な管理体制を構築する“調整型ファシリテーター”としての力量が問われています。

とくに注目されるのは、次のような「課題解決型支援」の実行です。

合意形成をリードする能力

管理計画の見直しや大規模修繕工事の決定には、区分所有者全体の合意が必要です。反対意見の調整や、メリット・デメリットを住民にわかりやすく説明することが、管理士の重要な役割となります。

管理不全の予兆を捉える観察力

定期総会の開催状況、修繕積立金の滞納状況、住民の高齢化率などから、将来的なリスクを予測し、早期介入につなげることが求められます。

法制度・行政施策を活用する実務能力

区の支援メニューや、国の補助金制度などを的確に案内し、実務に落とし込む力が必要です。住民が自ら制度を調べ活用することは難しく、管理士のリードが欠かせません。

信頼関係の構築力

「外部専門家」という立場から一歩踏み出し、住民との信頼を築くことも、継続的支援には不可欠です。単発の助言で終わるのではなく、“伴走者”として関わる意識が求められます。

管理士が地域再生を支える実践者へ

これからのマンション管理士は、「知識がある」だけでは足りません。問題解決に向けて行動し、成果を出すプロフェッショナルであることが、地域社会からの信頼につながります。

練馬区における高経年マンションの課題は、他の自治体に先駆けて深刻化しつつあります。その現場で求められているのは、まさにこうした管理士の「実践力」です。

この記事を通じて、一人ひとりの管理士が自らの役割を再認識し、より多くのマンションに持続可能な未来を届ける一助となることを願っています。