荒川区の天井塗装工事で美観と耐久性を向上 劣化を防ぐ適切な施工とは
はじめに
東京都荒川区では、分譲マンションの高経年化が進行しています。昭和50年代からマンション建設が盛んになり、現在では多くのマンションが築年数を重ねています。全国的に見ても、マンションは重要な居住形態となっていますが、建物の老朽化や区分所有者の高齢化といった「二つの老い」が課題となっています。
こうした背景から、国はマンション管理適正化法を改正し、地方公共団体による管理適正化推進計画の策定や管理計画認定制度などを新たに設けました。これを受け、荒川区でもマンションの管理適正化を推進し、良好な居住環境を確保するため、「荒川区マンション管理適正化推進計画」を策定しました。
この計画は、マンション管理の適正化に向けた目標や施策を定め、管理組合による自主的な管理を支援することを目的としています。
この記事では、荒川区における分譲マンションの実態と課題を明らかにするとともに、現場で活動するマンション管理士が、今後どのように管理組合への支援や介入を行っていくべきかを考察します。マンション管理士として、地域における適正管理の担い手となるための実践的なヒントを提供することを目的としています。
市内分譲マンションの実態
荒川区のマンションストック状況
令和4年7月時点の登記情報データによると、荒川区内には713棟の区分所有建物が存在します。これは、分譲マンションが区の主要な居住形態の一つであることを示しています。
これらのマンションの築年数を見ると、旧耐震基準（昭和56年以前）で建設された可能性のある築40年以上の建物が120棟（約16.8%）存在します。特に昭和50年代から建設が盛んになったマンションが多く、今後、高経年化が一層進むことが予想されます。
建物の階数別では、「10階以上14階以下」が44.7%と最も多く、次いで「6階以上9階以下」が33.8%となっています。南千住地区などでは20階以上の高層マンションも見られます。
構造別では、RC造（鉄筋コンクリート造）が65.5%、SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）が31.1%と大半を占めています。
総戸数を見ると、「20戸～29戸」が19.4%、「30戸～39戸」が18.6%と比較的小・中規模のマンションが多い一方で、200戸以上の大規模マンションも存在します。
アンケートから見る管理組合の現状
令和4年度に荒川区が実施した分譲マンション実態調査（有効回答数247件）によると、管理組合の現状と課題が見えてきます。
管理組合の設置状況については、96.8%のマンションに管理組合が設置されています。また、管理規約については、95.5%のマンションで定められています。
総会の開催状況については、89.5%が「年に1回」開催しており、ほとんどの管理組合で定期的な総会が開催されています。しかし、総会への区分所有者の出席率は課題があり、「2割未満」が35.6%、「2～4割程度」が37.7%と、出席率が4割以下のマンションが7割を超えています。これは、管理組合活動への関心の低さを示唆しています。
管理者等の選任状況については、管理規約で定めているマンションのうち、「理事長（代表理事）」を選任しているのは71.7%です。
アンケートからわかる課題
アンケート結果からは、マンション管理における様々な課題が浮き彫りになっています。
管理組合の運営上の問題点としては、「特に問題があると考えていない」が36.0%である一方、「管理組合の役員のなり手がいない」（24.7%）、「管理への関心が低く非協力的な居住者が多い」（21.5%）といった回答が多く挙がっています。役員の高齢化や多忙さ、知識・経験不足も指摘されており、管理組合活動の担い手不足や活動停滞への懸念がうかがえます。
また、居住者間のトラブルとしては、「ごみ出し・分別収集」（51.0%）、「騒音、振動、臭い等」（46.2%）が多く報告されています。
これらの状況から、荒川区の分譲マンションにおいては、建物の高経年化対策に加え、管理組合の運営活性化やコミュニティ形成支援が重要な課題となっていると言えます。
長期修繕計画と資金計画の実態
マンションの資産価値を維持し、快適な居住環境を長期にわたって保つためには、計画的な修繕の実施と、それを支える適切な資金計画が不可欠です。
長期修繕計画の策定率
令和4年度の荒川区の調査によると、長期修繕計画を「作成している」と回答した管理組合は80.2%にのぼります。また、「作成中・作成予定あり」を含めると、85.9%の管理組合が長期修繕計画の必要性を認識し、準備を進めていることがわかります。
しかし、8.9%の管理組合は「作成していない」と回答しており、その主な理由としては「竣工当初から作成していない」（63.6%）が最も多く挙げられました。特に高経年かつ小規模なマンションの一部で、計画が作成されていない、あるいは見直しが行われていない状況が見られます。
長期修繕計画がなければ、いざ修繕が必要となった際に資金不足に陥り、建物の劣化を放置せざるを得なくなるリスクがあります。
修繕積立金の計画・運用の課題
マンションの維持管理において、長期修繕計画と並んで重要なのが修繕積立金です。アンケート調査結果からは、修繕積立金の計画・運用におけるいくつかの課題が見えてきます。
まず、積立金の額についてです。月額の戸あたり修繕積立金は、「10,000円～14,999円」が27.1%と最も多いものの、「5,000円未満」（12.1%）や「5,000円～9,999円」（22.7%）といった比較的低い金額帯のマンションも多く存在します。
次に、積立金の適正性についてです。「修繕積立金の額に問題はないか」という問いに対し、「不足している」と回答した管理組合が27.9%にのぼりました。積立金が不足している管理組合のうち、59.4%が「値上げを予定している」と回答していますが、残りの約4割は具体的な対策が未定の状態です。
さらに、滞納の問題も見過ごせません。管理費・修繕積立金を滞納している住戸が「ある」と回答した管理組合は30.8%にのぼります。滞納は管理組合の財政を圧迫し、計画的な修繕の実施を妨げる要因となり得ます。
加えて、将来的な資金計画についても懸念があります。「将来の一時的な修繕積立金の徴収」を予定している管理組合は5.3%、「借入金の計画がある、または借入金残高がある」管理組合は12.1%存在します。これらは、現行の積立金だけでは将来の修繕費用を賄えない可能性があることを示しています。
これらの状況を踏まえると、多くのマンションで修繕積立金の計画的な積立てや適切な金額設定に課題を抱えていることがわかります。マンション管理士としては、管理組合に対し、長期修繕計画に基づいた適正な修繕積立金額の設定や、滞納対策、将来の資金計画に関する助言・支援を行うことが求められます。
顕在化する管理不全リスクと要支援マンション
マンションの管理不全は、建物の老朽化だけでなく、管理組合の活動停滞や機能不全によって引き起こされます。荒川区の調査結果からも、管理不全に陥るリスクを抱えるマンションの存在がうかがえます。
活動停滞、管理不在組合の現状
管理組合活動の停滞を示す兆候の一つが、総会への低い出席率です。前述の通り、出席率が4割に満たないマンションが7割を超える状況は、区分所有者の管理への関心の低さや、合意形成の難しさを示唆しています。
また、役員のなり手不足も深刻な問題です。「役員のなり手がいない」ことが管理運営上の問題点として多く挙げられており（24.7%）、「役員を辞退する人がよくいる・まれにいる」と回答した管理組合は合わせて6割を超えます。役員の高齢化や負担増により、理事会運営が困難になっているケースも考えられます。
さらに深刻なのは、管理組合が存在しない、あるいは実質的に機能していないケースです。アンケート調査では、管理組合が「ない」と回答したマンションが2.0%存在しました。このようなマンションでは、日常的な管理や計画的な修繕が行われず、建物の劣化が急速に進む危険性があります。
管理費や修繕積立金が適切に徴収・管理されていない、長期修繕計画が策定されていないといった状況も、管理不全のリスクを高めます。特に、築年数が古く、規模の小さいマンションでは、資金不足や担い手不足から管理が行き届かず、支援が必要となるケースが多いと考えられます。
これらの活動が停滞している、あるいは管理者が不在となっている管理組合は、建物の老朽化、居住環境の悪化、資産価値の低下といった問題を引き起こすだけでなく、最悪の場合、周辺地域へ安全・衛生上の悪影響を及ぼす可能性も否定できません。
マンション管理士には、こうした管理不全のリスクを早期に発見し、管理組合の運営支援や再生に向けた専門的なサポートを提供することが、今後ますます重要になってきます。
管理組合の活動が停滞し、適切な維持管理や計画的な修繕がなされない状況下では、マンションの様々な箇所で劣化が進行します。日常の清掃や小規模な補修が行き届かないことに加え、大規模修繕工事の周期も適切に守られない場合、普段あまり目が向きにくい共用部分の細部にも影響が現れます。特に、開放廊下やバルコニーの天井（軒天）などは、雨風や湿気の影響を受けやすく、劣化が進むと美観を損ねるだけでなく、場合によっては下地材の腐食など、より深刻な問題を引き起こす可能性も否定できません。マンション全体の資産価値を維持し、快適な居住環境を保つためには、こうした細部のメンテナンスにも目を向けた計画的な修繕が求められます。
共用部の美観と保護に不可欠「天井（軒天）塗装工事」の重要性
前述のように、マンションの維持管理において共用部の細部への配慮は、建物の長寿命化と美観維持に不可欠です。特に、マンションの開放廊下や各住戸のバルコニーの天井部分（一般的に「軒天（のきてん）」と呼ばれます）は、風雨の吹き込みや湿度の影響を受けやすく、美観の維持と同時に下地材を保護する観点からも定期的なメンテナンスが求められる箇所です。「天井塗装工事」は、この軒天部分に新たな塗膜を施すことで、見た目を美しく回復させることはもちろん、下地材を湿気や結露から保護し、その耐久性を向上させることを主な目的とした重要な工事です。この軒天部分は、外部環境の影響を直接的、あるいは間接的に受け続けるため、他の部位と比較して劣化のサインが見られやすい箇所のひとつと言えるでしょう。
天井の劣化が進行すると発生するリスク
軒天部分の塗膜が劣化し、その保護機能が失われると、以下のような様々な問題が発生するリスクが高まります。
- チョーキング現象：塗膜の表面が粉状になり、指で触ると白い粉が付着する状態です。これは塗膜が紫外線などにより分解され、防水性能が低下し始めているサインです。
- 塗膜の剥離・浮き：下地との付着力が弱まったり、湿気や雨水が塗膜と下地の間に入り込んだりすることで塗装が風船のように膨れたり、剥がれたりします。見た目が著しく悪くなるだけでなく、下地材の腐食を促進します。
- カビや藻の発生：日当たりが悪く湿気がこもりやすい軒天は、カビや藻にとって格好の繁殖場所となります。黒ずみや緑色の汚れとして現れ、美観を損ねるだけでなく、アレルギーの原因となることもあります。
- 鉄部のサビ：軒天の下地や固定金具などに鉄が使用されている場合、塗膜の劣化により水分が接触することでサビが発生します。サビは進行すると鉄の体積を膨張させ、周囲の建材を破壊したり、構造的な強度を低下させたりする可能性があります。
これらのリスクを未然に防ぎ、マンションの美観と耐久性を長期にわたって維持するためには、定期的な点検に基づいた天井塗装工事（軒天塗装）により、塗膜の保護機能を更新し続けることが不可欠です。
天井塗装工事とは？他の工事との違い
天井塗装工事は、マンションの開放廊下やバルコニーの天井部分に専用の塗料を塗布し、劣化を防ぐ工事です。外壁塗装と異なり、天井部分は常に重力の影響を受けるため、塗膜が剥がれやすく、耐水性や密着性の高い塗料を使用する必要があります。
また、天井は高所にあるため、作業員が安全に作業できるように足場や仮設設備の設置が必要となります。適切な施工計画を立て、安全対策を徹底することが重要です。
相栄建総の天井塗装工事サービス
相栄建総では、長年の経験を活かし、安全かつ高品質な天井塗装工事を提供しています。
当社の強み
- 耐久性の高い塗料を使用
低汚染型塗料・防カビ塗料・防湿塗料など、環境に応じた最適な塗料を選定します。 - 施工前の徹底した調査
天井の状態を細かく確認し、適切な塗装方法を提案します。 - 高品質な仕上がり
熟練の職人が丁寧に作業を行い、美観と耐久性を両立させます。 - 住民の生活に配慮した工事
騒音や粉塵の発生を最小限に抑え、住民の皆様に配慮した施工を実施します。
天井塗装工事の費用
天井塗装工事の費用は、施工面積や使用する塗料の種類によって異なります。一般的な目安として、1平方メートルあたり約1,400円～1,800円となります。正確な見積もりは、事前の現地調査をもとに適正価格でご案内いたします。
天井塗装工事の期間
工事期間は、建物の規模や塗装面積によりますが、通常1週間～3週間程度が目安です。住民の皆様の生活に影響を与えないよう、事前にスケジュールを共有し、計画的に施工を進めます。
天井塗装工事の流れ
- 高圧洗浄：天井表面の汚れや旧塗膜を除去します。
- 下地処理：ひび割れや剥がれがある部分を補修します。
- 下塗り：接着剤の役割を果たす下塗り材を塗布します。
- 中塗り・上塗り：均一に仕上げるために、塗料を2回塗布します。
- 最終確認・清掃：仕上がりをチェックし、施工後の清掃を実施します。
この工程を丁寧に行うことで、塗膜の耐久性を高め、美しい仕上がりを実現します。
アフターサポート
相栄建総では、天井塗装工事完了後も2年間の保証を提供しています。この期間内に塗膜の剥がれや異常が発生した場合は、迅速に対応いたします。
また、定期点検を実施し、施工後の状態を確認します。必要に応じて追加のメンテナンス提案を行い、長期間にわたって安心して建物をご利用いただけるようサポートいたします。
まとめ
天井塗装工事は、建物の耐久性を維持し、美観を保つために欠かせない工事です。相栄建総では、確かな技術と経験を活かし、高品質な天井塗装工事を提供しています。
定期的なメンテナンスをご検討の際は、ぜひ相栄建総にご相談ください。
