荒川区の下地補修工事が重要な理由 建物の耐久性と安全性を高める補修のポイント
はじめに
東京都荒川区では、分譲マンションの高経年化が進行しています。昭和50年代からマンション建設が盛んになり、現在では多くのマンションが築年数を重ねています。全国的に見ても、マンションは重要な居住形態となっていますが、建物の老朽化や区分所有者の高齢化といった「二つの老い」が課題となっています。
こうした背景から、国はマンション管理適正化法を改正し、地方公共団体による管理適正化推進計画の策定や管理計画認定制度などを新たに設けました。これを受け、荒川区でもマンションの管理適正化を推進し、良好な居住環境を確保するため、「荒川区マンション管理適正化推進計画」を策定しました。
この計画は、マンション管理の適正化に向けた目標や施策を定め、管理組合による自主的な管理を支援することを目的としています。
この記事では、荒川区における分譲マンションの実態と課題を明らかにするとともに、現場で活動するマンション管理士が、今後どのように管理組合への支援や介入を行っていくべきかを考察します。マンション管理士として、地域における適正管理の担い手となるための実践的なヒントを提供することを目的としています。
市内分譲マンションの実態
荒川区のマンションストック状況
令和4年7月時点の登記情報データによると、荒川区内には713棟の区分所有建物が存在します。これは、分譲マンションが区の主要な居住形態の一つであることを示しています。
これらのマンションの築年数を見ると、旧耐震基準（昭和56年以前）で建設された可能性のある築40年以上の建物が120棟（約16.8%）存在します。特に昭和50年代から建設が盛んになったマンションが多く、今後、高経年化が一層進むことが予想されます。
建物の階数別では、「10階以上14階以下」が44.7%と最も多く、次いで「6階以上9階以下」が33.8%となっています。南千住地区などでは20階以上の高層マンションも見られます。
構造別では、RC造（鉄筋コンクリート造）が65.5%、SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）が31.1%と大半を占めています。
総戸数を見ると、「20戸～29戸」が19.4%、「30戸～39戸」が18.6%と比較的小・中規模のマンションが多い一方で、200戸以上の大規模マンションも存在します。
アンケートから見る管理組合の現状
令和4年度に荒川区が実施した分譲マンション実態調査（有効回答数247件）によると、管理組合の現状と課題が見えてきます。
管理組合の設置状況については、96.8%のマンションに管理組合が設置されています。また、管理規約については、95.5%のマンションで定められています。
総会の開催状況については、89.5%が「年に1回」開催しており、ほとんどの管理組合で定期的な総会が開催されています。しかし、総会への区分所有者の出席率は課題があり、「2割未満」が35.6%、「2～4割程度」が37.7%と、出席率が4割以下のマンションが7割を超えています。これは、管理組合活動への関心の低さを示唆しています。
管理者等の選任状況については、管理規約で定めているマンションのうち、「理事長（代表理事）」を選任しているのは71.7%です。
アンケートからわかる課題
アンケート結果からは、マンション管理における様々な課題が浮き彫りになっています。
管理組合の運営上の問題点としては、「特に問題があると考えていない」が36.0%である一方、「管理組合の役員のなり手がいない」（24.7%）、「管理への関心が低く非協力的な居住者が多い」（21.5%）といった回答が多く挙がっています。役員の高齢化や多忙さ、知識・経験不足も指摘されており、管理組合活動の担い手不足や活動停滞への懸念がうかがえます。
また、居住者間のトラブルとしては、「ごみ出し・分別収集」（51.0%）、「騒音、振動、臭い等」（46.2%）が多く報告されています。
これらの状況から、荒川区の分譲マンションにおいては、建物の高経年化対策に加え、管理組合の運営活性化やコミュニティ形成支援が重要な課題となっていると言えます。
長期修繕計画と資金計画の実態
マンションの資産価値を維持し、快適な居住環境を長期にわたって保つためには、計画的な修繕の実施と、それを支える適切な資金計画が不可欠です。
長期修繕計画の策定率
令和4年度の荒川区の調査によると、長期修繕計画を「作成している」と回答した管理組合は80.2%にのぼります。また、「作成中・作成予定あり」を含めると、85.9%の管理組合が長期修繕計画の必要性を認識し、準備を進めていることがわかります。
しかし、8.9%の管理組合は「作成していない」と回答しており、その主な理由としては「竣工当初から作成していない」（63.6%）が最も多く挙げられました。特に高経年かつ小規模なマンションの一部で、計画が作成されていない、あるいは見直しが行われていない状況が見られます。
長期修繕計画がなければ、いざ修繕が必要となった際に資金不足に陥り、建物の劣化を放置せざるを得なくなるリスクがあります。
修繕積立金の計画・運用の課題
マンションの維持管理において、長期修繕計画と並んで重要なのが修繕積立金です。アンケート調査結果からは、修繕積立金の計画・運用におけるいくつかの課題が見えてきます。
まず、積立金の額についてです。月額の戸あたり修繕積立金は、「10,000円～14,999円」が27.1%と最も多いものの、「5,000円未満」（12.1%）や「5,000円～9,999円」（22.7%）といった比較的低い金額帯のマンションも多く存在します。
次に、積立金の適正性についてです。「修繕積立金の額に問題はないか」という問いに対し、「不足している」と回答した管理組合が27.9%にのぼりました。積立金が不足している管理組合のうち、59.4%が「値上げを予定している」と回答していますが、残りの約4割は具体的な対策が未定の状態です。
さらに、滞納の問題も見過ごせません。管理費・修繕積立金を滞納している住戸が「ある」と回答した管理組合は30.8%にのぼります。滞納は管理組合の財政を圧迫し、計画的な修繕の実施を妨げる要因となり得ます。
加えて、将来的な資金計画についても懸念があります。「将来の一時的な修繕積立金の徴収」を予定している管理組合は5.3%、「借入金の計画がある、または借入金残高がある」管理組合は12.1%存在します。これらは、現行の積立金だけでは将来の修繕費用を賄えない可能性があることを示しています。
これらの状況を踏まえると、多くのマンションで修繕積立金の計画的な積立てや適切な金額設定に課題を抱えていることがわかります。マンション管理士としては、管理組合に対し、長期修繕計画に基づいた適正な修繕積立金額の設定や、滞納対策、将来の資金計画に関する助言・支援を行うことが求められます。
顕在化する管理不全リスクと要支援マンション
マンションの管理不全は、建物の老朽化だけでなく、管理組合の活動停滞や機能不全によって引き起こされます。荒川区の調査結果からも、管理不全に陥るリスクを抱えるマンションの存在がうかがえます。
活動停滞、管理不在組合の現状
管理組合活動の停滞を示す兆候の一つが、総会への低い出席率です。前述の通り、出席率が4割に満たないマンションが7割を超える状況は、区分所有者の管理への関心の低さや、合意形成の難しさを示唆しています。
また、役員のなり手不足も深刻な問題です。「役員のなり手がいない」ことが管理運営上の問題点として多く挙げられており（24.7%）、「役員を辞退する人がよくいる・まれにいる」と回答した管理組合は合わせて6割を超えます。役員の高齢化や負担増により、理事会運営が困難になっているケースも考えられます。
さらに深刻なのは、管理組合が存在しない、あるいは実質的に機能していないケースです。アンケート調査では、管理組合が「ない」と回答したマンションが2.0%存在しました。このようなマンションでは、日常的な管理や計画的な修繕が行われず、建物の劣化が急速に進む危険性があります。
管理費や修繕積立金が適切に徴収・管理されていない、長期修繕計画が策定されていないといった状況も、管理不全のリスクを高めます。特に、築年数が古く、規模の小さいマンションでは、資金不足や担い手不足から管理が行き届かず、支援が必要となるケースが多いと考えられます。
これらの活動が停滞している、あるいは管理者が不在となっている管理組合は、建物の老朽化、居住環境の悪化、資産価値の低下といった問題を引き起こすだけでなく、最悪の場合、周辺地域へ安全・衛生上の悪影響を及ぼす可能性も否定できません。
マンション管理士には、こうした管理不全のリスクを早期に発見し、管理組合の運営支援や再生に向けた専門的なサポートを提供することが、今後ますます重要になってきます。
このように管理組合の機能不全が長期化すると、建物の適切な維持管理が難しくなり、結果として躯体（くたい）そのものの劣化が進行している場合が少なくありません。マンションを再生し、長期にわたって安全で快適な住環境を維持するためには、専門家による診断と、それに基づいた計画的な修繕工事が不可欠です。特に、外壁塗装や防水工事といった仕上げ工事の品質や耐久性を左右し、建物全体の寿命にも大きく関わるのが、これらの工事の「下準備」とも言える「下地補修工事」の精度です。この工程を疎かにすると、いくら高品質な仕上げ材を使用しても、その効果は十分に発揮されません。
建物の寿命と修繕効果を左右する「下地補修工事」の重要性
前述のように、管理不全等により建物の劣化が進行したマンションにおいて、その再生と長期的な維持を目指す修繕工事を行う際、まず取り組むべき最も重要な工程の一つが「下地補修工事」です。建物の外壁やコンクリート部分は、日々の雨風、紫外線の影響、温度変化など過酷な環境に晒されることで、徐々にひび割れ、浮き、剥がれ、欠損といった様々な劣化症状が現れます。これらは単に美観を損ねるだけでなく、放置することで建物の構造的な問題へと発展し、安全性や資産価値を著しく低下させる要因となり得ます。
下地補修工事を行わない場合のリスク
- ひび割れから雨水が浸入し、内部の鉄筋が錆びて膨張、コンクリートを内側から破壊します（爆裂現象）。
- 劣化したタイルやコンクリート片が剥落し、居住者や通行人に怪我をさせるなど、重大な事故につながる危険性があります。
- 外壁全体の劣化が加速し、想定よりも早く建物の寿命が尽きてしまう可能性があります。
- 健全でない下地の上に塗装や防水工事を施しても、早期の剥がれや膨れ、機能低下を招き、工事の効果が長持ちしません。
- 建物の構造的な強度が低下し、地震などの自然災害時における被害が拡大するリスクが高まります。
適切な下地補修を徹底して行うことで、これらのリスクを未然に防ぎ、建物の安全性を回復・向上させ、結果として将来的な大規模修繕までの期間を延ばし、長期的な視点でのメンテナンスコストを削減することが可能になります。
下地補修工事とは？他の工事との違い
下地補修工事とは、外壁やコンクリートの劣化を調査し、必要に応じて修繕を施す作業です。タイル面やコンクリート面に発生したひび割れや欠損箇所を特定し、それぞれに適した補修方法を適用します。これにより、外壁全体の安全性を確保し、その上に施される塗装や防水層が本来の性能を発揮できる状態を維持します。
この工事は、大規模修繕工事の中でも特に重要な基礎的な工程であり、補修が不十分な場合、後に行われる工事の効果が半減する恐れがあります。そのため、下地補修の精度が建物の耐久性に直結すると言えます。
相栄建総の下地補修工事サービス
相栄建総では、外壁やコンクリートの劣化状況を正確に診断し、最適な補修工事を提供しています。
当社の強み
- 詳細な劣化調査と診断
赤外線カメラや打診調査を活用し、目に見えない劣化も正確に把握します。 - 最適な補修方法の選定
劣化の種類に応じて、樹脂注入・モルタル補修・ひび割れ補修など最適な方法を適用します。 - 耐久性を考慮した施工
補修後の耐久性を最大限に高めるため、適切な材料を使用します。 - 住民への影響を最小限に抑えます。
工事のスケジュールを適切に調整し、住民の負担を軽減します。
下地補修工事の費用
下地補修工事の費用は、劣化の範囲や補修方法によって大きく異なります。ひび割れの補修、タイルの交換、コンクリートの埋め戻しなど、補修箇所や使用する材料によって単価が変動します。
相栄建総では、事前調査を徹底し、正確な見積もりを提示することで、予算に応じた最適な補修計画を提案します。
下地補修工事の期間
工事期間は、建物の規模や劣化状況によって異なります。例えば、外壁全体にわたる補修が必要な場合は数週間から数ヶ月かかることがあります。一方で、部分的な補修のみであれば、比較的短期間で完了することも可能です。
住民の皆様への影響を最小限に抑えるため、施工スケジュールを事前に共有し、計画的に進めます。
下地補修工事の流れ
- 調査・診断
劣化箇所を特定し、適切な補修方法を検討します。 - 補修計画の立案
住民や管理会社と調整し、最適な補修方法とスケジュールを決定します。 - 補修作業の実施
ひび割れ補修、タイル交換、コンクリート補修などを適切に行います。 - 最終確認・仕上げ
施工後の状態を確認し、問題がないかをチェックします。
まずはご相談ください
下地補修工事は、建物の耐久性と安全性を維持するために不可欠な工事です。適切な補修を行うことで、建物の寿命を延ばし、資産価値を守ることができます。
相栄建総では、確かな技術と豊富な経験を活かし、高品質な補修工事を提供いたします。調査・診断のご相談やお見積もりは無料で対応しておりますので、お気軽にお問い合わせください。
