千代田区の足場工事～安全確保と工期短縮を両立する最適な施工計画とは～
1. はじめに
千代田区は、都内で最も早くマンションが普及した地域であり、区民の8割以上がマンションを含む共同住宅に居住しています。 区内の分譲マンション490棟の中には旧耐震基準で建設された建物が138棟、築30年を経過したマンションが206棟存在しており、マンションの高経年化が進行しています。これらの数字からも、今後さらに老朽化が進むことが予想されます。
こうした中で、マンションの高経年化、管理組合の活動の低調さ、防災対策の遅れなどがマンション管理の課題になってきています。
マンションの適正な維持管理と、再生を含む長期的な将来像の検討が重要になる中で、千代田区は、大地震発生時の延焼火災の危険性が少ないため、災害発生時に避難するのではなく、自宅等にとどまることが求められています。 近年は、気候変動による豪雨、台風、猛暑等の複合災害発生の恐れも高まっており、マンションの防災力・減災力を強化する必要性が高まっています。
国の「マンションの管理の適正化に関する指針」や「マンション標準管理規約」の改正、東京都の「良質なマンションストックの形成促進計画」など、マンション管理を取り巻く状況が変化しています。東京都が策定した「良質なマンションストックの形成促進計画」に基づき、千代田区も連携してマンション管理の適正化を推進しています。
この記事では、現場で活動するマンション管理士が、今後どのように支援や介入を行うべきかを考察し、マンション管理士として、地域における適正管理の担い手となるための実践的なヒントを提供することを目的とします。
2. 市内分譲マンションの実態
2-1. 千代田区のマンションストック状況
千代田区内の分譲マンションのストックは、490棟、24,609戸であり、平均戸数は53.8戸です。 1987年～1996年まで、新規供給がほとんどなくほぼ横ばい状態であったが、2003年には1,799戸と最も多く供給されています。 棟数で見ると、新耐震設計基準が施工された1981年に最も供給が多く、30棟となっています。
地域別にみると、全体の約39.0%（191棟）が麹町地域に所在しており、和泉橋地域で15棟増加するなど、開発が進んでいる地域もあります。
2-2. アンケートから見る管理組合の現状
管理組合を対象としたアンケート調査では、463マンションを対象に実施し、302マンションから回答を得ています（回収率65.2%）。
2-2-1. マンションの概要
回答のあったマンション全体では、区分所有者の居住住戸があるマンションは70.9%（214棟）、賃借人等の居住住戸があるマンションは73.2%（221棟）となっています。 店舗・事務所等の利用住戸があるマンションは45.4%（137棟）です。
共用施設では、ゴミ集積場、掲示板等は80%以上のマンションに普及している一方で、共用部バリアフリー対応は30.5%、防災備蓄倉庫は18.9%、太陽光発電設備は3.0%となっています。
2-2-2. 管理組合活動について
管理組合総会の開催状況は、1年に1回開催しているマンションが9割以上を占めます。 理事会・役員会の開催状況は、毎月開催しているマンションが12.9%、隔月開催が25.5%、臨時的に開催しているが40.7%となっています。 一方、全く開催していないマンションも8.6%存在します。
役員の選任方法で最も多いのは輪番制で37.1%を占めます。 役員の任期は1年が44.4%と最も多いです。 専門委員会を設置しているマンションは8.6%と少ないです。
2-2-3. 管理規約について
管理規約があるマンションは96.7%です。 管理規約の改正状況については、改正したマンションが76.8%、改正していないマンションが9.9%となっています。 直近の規約改正年では、2018年が最も多く50.4%を占めます。 民泊禁止規定があるマンションは93.1%と多いです。
アンケート結果から、千代田区内のマンション管理における課題として、マンションの高経年化、管理組合の活動の低調さ、防災対策の遅れなどが挙げられます。
- マンションの高経年化: 築30年以上のマンションが多数存在し、老朽化への対応が急務となっています。 具体的には、耐震性の不足、バリアフリー化の遅れ、設備の老朽化などが深刻な問題です。
- 管理組合の活動の低調さ: 理事会の開催頻度が低い、役員のなり手不足、専門委員会の設置率が低いなど、管理組合の活動が十分に行われていない状況が見られます。 このことは、マンションの維持管理や課題解決の遅れにつながる可能性があります。
- 防災対策の遅れ: 防災備蓄倉庫の設置率が低い、防災訓練の実施率が低いなど、災害への備えが十分とは言えない状況です。 大規模災害発生時に、居住者の安全を確保するための対策が求められます。
これらの支援を通じて、マンション管理士は、地域におけるマンションの適正管理の担い手として、重要な役割を果たすことができると考えられます。
3. 長期修繕計画と資金計画の実態
3-1. 長期修繕計画の策定率
国土交通省の調査によると、全国のマンションで長期修繕計画を作成している割合は90.9%であるのに対し、千代田区のマンションでは作成しているが67.5%と作成割合が低いことがわかります。 長期修繕計画を作成しているマンションにおける直近の改定年は、2016年～2019年が40.7%と最も多いです。
これは、将来の大規模修繕工事の実施に支障をきたす可能性があり、マンションの長期的な維持管理において不安要素となります。
マンション管理士は、長期修繕計画の重要性を啓発し、策定を支援することで、マンションの適切な維持管理に貢献できます。
3-2. 修繕積立金の計画・運用の課題
修繕積立金の充足度については、十分充足している、適切な水準にある、と回答したマンションの合計が約6割です。 一方で、やや足りていないと回答したマンションが26.1%、全く足りていないと回答したマンションが15.5%となっています。
これらの状況は、将来の修繕工事の実施やマンションの維持管理に悪影響を及ぼす可能性があります。長期的な修繕計画が未策定のままとなっていることは、今後の大規模修繕の遅延や資産価値低下の要因となりかねません。
千代田区としては、これらの課題に対して、修繕積立金の計画的な積立や、滞納への適切な対応を促す方針です。
マンション管理士は、修繕積立金の計画的な積立方法や、滞納者への対応について、管理組合に対して具体的なアドバイスを提供することで、マンションの健全な運営に貢献できます。
4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション
千代田区では、管理組合における役員のなり手不足や、居住者の管理への無関心さ、居住者間のコミュニケーション不足などが、マンション管理上の大きな課題となっています。
管理会社へのアンケート調査によると、千代田区内のマンションの問題点として、以下が挙げられています。
- 居住者同士のコミュニケーション不足：70.0%
- 管理組合役員のなり手不足：60.0%
同様に、管理組合に対するアンケート調査において、役員のなり手不足や管理への無関心な居住者が多いということが課題として挙げられています。
これらの課題は、マンションの管理機能の低下や、居住者間のトラブル増加につながる可能性があり、早急な対応が求められます。
千代田区としては、これらの課題に対して、管理組合運営の効率化や、居住者間の交流を促進する施策を検討しています。
マンション管理士は、管理組合の運営効率化や、居住者間のコミュニティ形成について、専門的な知識と経験に基づいた支援を提供することで、マンションの管理機能向上に貢献できます。
しかし、管理組合が抱える役員のなり手不足や管理への無関心といった課題は、マンションの資産価値を維持するために不可欠な大規模修繕工事のような、専門的で計画性が求められる取り組みの推進を困難にする場合があります。
特に、外壁修繕や屋上防水など高所での作業が必須となる工事においては、作業員の安全確保と施工品質の向上が極めて重要です。そして、この安全と品質を確保し、工事そのものを可能にするための大前提となるのが「足場工事」なのです。この足場の設置がなければ、高所での修繕作業は事実上不可能です。
高所修繕の安全と品質を支える必須工事：足場工事の重要性
マンションの修繕や外壁補修を行う際には、必ず足場工事を実施する必要があります。これは、作業員が高所作業を安全かつ効率的に行うための基盤を確保するためです。足場がなければ、外壁のひび割れ修繕やタイルの張替え、防水工事などの作業を安全に実施することができません。
また、足場は単に作業のための補助設備ではなく、住民や通行人の安全を確保するための役割も果たします。例えば、足場にバリケードや暗証番号付きの扉を設置することで、不審者の侵入を防止することができます。さらに、落下防止ネットを設置することで、工事中の資材や工具の落下事故を防ぐことが可能です。
足場工事を適切に行わない場合のリスク
- 作業員の安全を確保できず、事故のリスクが増大します。
- 作業スペースが不十分になり、修繕工事の品質が低下します。
- 適切な足場を設置しなければ、作業が長引き、工期が延びてしまいます。
- 資材や工具が落下し、住民や通行人に危険を及ぼす可能性があります。
- 防犯対策が不十分になり、不審者が建物に侵入するリスクが高まります。
適切な足場工事を行うことで、工事のスムーズな進行、安全管理の徹底、そして住民の安心確保が可能になります。
これらの問題を未然に防ぎ、マンションの資産価値を維持するためには、定期的な点検と計画的な修繕が不可欠です。しかし、修繕工事を適切に実施するためには、作業員が安全に作業できる環境の整備が不可欠となります。そのため、大規模修繕工事や外壁補修を行う際には、適切な足場を設置し、安全な作業空間を確保することが求められます。
足場工事とは？他の工事との違い
足場工事は、外壁修繕や屋上の防水工事などを行う際に、作業員が安全に作業を進めるために仮設構造物を設置し、解体する工事です。直接仮設工事とも呼ばれ、建物の高さや工事の内容に応じて、さまざまな種類の足場を使用します。
足場の設置は単なる補助的な作業ではなく、工事全体の安全性や効率性に直結します。例えば、足場が不安定であると作業員の安全を確保できないだけでなく、作業の進行にも支障をきたします。そのため、事前にどのような作業が行われるかを十分に打ち合わせた上で、最適な足場を設置することが重要です。
相栄建総の足場工事サービス
相栄建総は、足場工事において豊富な実績と経験を持ち、安全かつ効率的な足場の設置を提供しています。
当社の強み
- 施工性の高い足場設計
施工現場に応じた最適な足場を設計し、作業のしやすさと安全性を両立させます。 - 安全管理の徹底
落下防止ネットや侵入防止対策を施し、住民や通行人の安全を確保します。 - 効率的な足場の設置・解体
工事スケジュールに合わせた迅速な対応を行い、工期を短縮します。 - コストパフォーマンスの向上
無駄のない施工計画を策定し、コストを最適化します。
足場工事の費用
足場工事の費用は、建物の規模や工事内容に応じて異なります。一般的な目安として、1平方メートルあたり600円から1,000円が相場です。ただし、建物の形状や工事の複雑さによって費用が変動する場合があります。
相栄建総では、明確な費用見積もりを提示し、追加費用が発生しないよう丁寧に説明いたします。
足場工事の期間
足場工事は、修繕工事が始まる前に設置し、工事が完了次第撤去します。そのため、足場工事そのものが工期に大きく影響を与えることはほとんどありません。通常、足場の設置には数日から1週間程度の期間が必要になります。
住民の皆様が安心して過ごせるように、事前に設置スケジュールを共有し、迅速かつ安全に作業を進めます。
足場工事のよくあるトラブルと対策
足場工事では、木の伐採や駐車スペースの確保が問題となる場合があります。特に、建物に面した駐車場に足場を設置する際には、住民の車両を一時的に移動させる必要があります。その際には、別途駐車場を手配し、共通仮設費として計上いたします。
また、足場の侵入防止についても多くのご相談をいただきます。当社では、バリケードや扉の設置を行い、安全性とプライバシーを確保いたします。
まずはご相談ください
足場工事は、外壁修繕や防水工事を安全かつ効率的に進めるために不可欠な工程です。相栄建総では、豊富な経験を活かし、最適な足場設置を提供いたします。
足場工事に関するご相談やお見積もりは、無料で対応しておりますので、まずはお気軽にお問い合わせください。
