千代田区の共通仮設工事とは？マンション修繕を支える基盤と安全対策の重要性

1. はじめに

千代田区は、都内で最も早くマンションが普及した地域であり、区民の8割以上がマンションを含む共同住宅に居住しています。 区内の分譲マンション490棟の中には旧耐震基準で建設された建物が138棟、築30年を経過したマンションが206棟存在しており、マンションの高経年化が進行しています。これらの数字からも、今後さらに老朽化が進むことが予想されます。

こうした中で、マンションの高経年化、管理組合の活動の低調さ、防災対策の遅れなどがマンション管理の課題になってきています。

マンションの適正な維持管理と、再生を含む長期的な将来像の検討が重要になる中で、千代田区は、大地震発生時の延焼火災の危険性が少ないため、災害発生時に避難するのではなく、自宅等にとどまることが求められています。 近年は、気候変動による豪雨、台風、猛暑等の複合災害発生の恐れも高まっており、マンションの防災力・減災力を強化する必要性が高まっています。

国の「マンションの管理の適正化に関する指針」や「マンション標準管理規約」の改正、東京都の「良質なマンションストックの形成促進計画」など、マンション管理を取り巻く状況が変化しています。東京都が策定した「良質なマンションストックの形成促進計画」に基づき、千代田区も連携してマンション管理の適正化を推進しています。

この記事では、現場で活動するマンション管理士が、今後どのように支援や介入を行うべきかを考察し、マンション管理士として、地域における適正管理の担い手となるための実践的なヒントを提供することを目的とします。

2. 市内分譲マンションの実態

2-1. 千代田区のマンションストック状況

千代田区内の分譲マンションのストックは、490棟、24,609戸であり、平均戸数は53.8戸です。 1987年～1996年まで、新規供給がほとんどなくほぼ横ばい状態であったが、2003年には1,799戸と最も多く供給されています。 棟数で見ると、新耐震設計基準が施工された1981年に最も供給が多く、30棟となっています。

地域別にみると、全体の約39.0%（191棟）が麹町地域に所在しており、和泉橋地域で15棟増加するなど、開発が進んでいる地域もあります。

2-2. アンケートから見る管理組合の現状

管理組合を対象としたアンケート調査では、463マンションを対象に実施し、302マンションから回答を得ています（回収率65.2%）。

2-2-1. マンションの概要

回答のあったマンション全体では、区分所有者の居住住戸があるマンションは70.9%（214棟）、賃借人等の居住住戸があるマンションは73.2%（221棟）となっています。 店舗・事務所等の利用住戸があるマンションは45.4%（137棟）です。

共用施設では、ゴミ集積場、掲示板等は80%以上のマンションに普及している一方で、共用部バリアフリー対応は30.5%、防災備蓄倉庫は18.9%、太陽光発電設備は3.0%となっています。

2-2-2. 管理組合活動について

管理組合総会の開催状況は、1年に1回開催しているマンションが9割以上を占めます。 理事会・役員会の開催状況は、毎月開催しているマンションが12.9%、隔月開催が25.5%、臨時的に開催しているが40.7%となっています。 一方、全く開催していないマンションも8.6%存在します。

役員の選任方法で最も多いのは輪番制で37.1%を占めます。 役員の任期は1年が44.4%と最も多いです。 専門委員会を設置しているマンションは8.6%と少ないです。

2-2-3. 管理規約について

管理規約があるマンションは96.7%です。 管理規約の改正状況については、改正したマンションが76.8%、改正していないマンションが9.9%となっています。 直近の規約改正年では、2018年が最も多く50.4%を占めます。 民泊禁止規定があるマンションは93.1%と多いです。

アンケート結果から、千代田区内のマンション管理における課題として、マンションの高経年化、管理組合の活動の低調さ、防災対策の遅れなどが挙げられます。

• マンションの高経年化: 築30年以上のマンションが多数存在し、老朽化への対応が急務となっています。 具体的には、耐震性の不足、バリアフリー化の遅れ、設備の老朽化などが深刻な問題です。
• 管理組合の活動の低調さ: 理事会の開催頻度が低い、役員のなり手不足、専門委員会の設置率が低いなど、管理組合の活動が十分に行われていない状況が見られます。 このことは、マンションの維持管理や課題解決の遅れにつながる可能性があります。
• 防災対策の遅れ: 防災備蓄倉庫の設置率が低い、防災訓練の実施率が低いなど、災害への備えが十分とは言えない状況です。 大規模災害発生時に、居住者の安全を確保するための対策が求められます。

これらの支援を通じて、マンション管理士は、地域におけるマンションの適正管理の担い手として、重要な役割を果たすことができると考えられます。

3. 長期修繕計画と資金計画の実態

3-1. 長期修繕計画の策定率

国土交通省の調査によると、全国のマンションで長期修繕計画を作成している割合は90.9%であるのに対し、千代田区のマンションでは作成しているが67.5%と作成割合が低いことがわかります。 長期修繕計画を作成しているマンションにおける直近の改定年は、2016年～2019年が40.7%と最も多いです。

これは、将来の大規模修繕工事の実施に支障をきたす可能性があり、マンションの長期的な維持管理において不安要素となります。

マンション管理士は、長期修繕計画の重要性を啓発し、策定を支援することで、マンションの適切な維持管理に貢献できます。

3-2. 修繕積立金の計画・運用の課題

修繕積立金の充足度については、十分充足している、適切な水準にある、と回答したマンションの合計が約6割です。 一方で、やや足りていないと回答したマンションが26.1%、全く足りていないと回答したマンションが15.5%となっています。

これらの状況は、将来の修繕工事の実施やマンションの維持管理に悪影響を及ぼす可能性があります。長期的な修繕計画が未策定のままとなっていることは、今後の大規模修繕の遅延や資産価値低下の要因となりかねません。

千代田区としては、これらの課題に対して、修繕積立金の計画的な積立や、滞納への適切な対応を促す方針です。

マンション管理士は、修繕積立金の計画的な積立方法や、滞納者への対応について、管理組合に対して具体的なアドバイスを提供することで、マンションの健全な運営に貢献できます。

4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション

千代田区では、管理組合における役員のなり手不足や、居住者の管理への無関心さ、居住者間のコミュニケーション不足などが、マンション管理上の大きな課題となっています。

管理会社へのアンケート調査によると、千代田区内のマンションの問題点として、以下が挙げられています。

• 居住者同士のコミュニケーション不足：70.0%
• 管理組合役員のなり手不足：60.0%

同様に、管理組合に対するアンケート調査において、役員のなり手不足や管理への無関心な居住者が多いということが課題として挙げられています。

これらの課題は、マンションの管理機能の低下や、居住者間のトラブル増加につながる可能性があり、早急な対応が求められます。

千代田区としては、これらの課題に対して、管理組合運営の効率化や、居住者間の交流を促進する施策を検討しています。

マンション管理士は、管理組合の運営効率化や、居住者間のコミュニティ形成について、専門的な知識と経験に基づいた支援を提供することで、マンションの管理機能向上に貢献できます。

しかし、役員のなり手不足や管理への無関心といった管理組合が抱える課題は、日々の運営だけでなく、マンションの資産価値維持に不可欠な大規模修繕工事のような、複雑で長期にわたるプロジェクトの推進を困難にする場合があります。

大規模修繕工事というと、外壁塗装や防水工事といった本体工事に目が行きがちですが、その成否を大きく左右する重要な要素として、工事を安全かつ効率的に進めるための「準備」があります。その中でも特に基盤となるのが「共通仮設工事」であり、その計画と実施が適切に行われることが、プロジェクト全体の成功に不可欠です。

マンション修繕を成功させる隠れた要：共通仮設工事の重要性

マンションの修繕や改修工事を円滑に進めるためには、共通仮設工事が不可欠です。適切な修繕計画があっても、工事のための作業環境が整っていなければ、工事そのものが滞り、施工品質や安全性にも悪影響を及ぼします。特に、築年数が経過したマンションの修繕では、共通仮設工事を適切に行うことが、工事全体の品質と安全性を高める鍵となります。

共通仮設工事を適切に行わない場合のリスク

• 工事現場の管理が不十分になり、作業の効率が低下
• 仮設フェンスや安全対策が不十分で、住民や作業員の安全確保が困難
• 電気や水道の確保が遅れ、作業に支障が出る
• 騒音・粉じん・車両の出入りによる近隣住民への影響が大きくなる
• 法令違反となる可能性があり、工事の中断やトラブルにつながる

このように、共通仮設工事が適切に行われていないと、工事の進行が遅れるだけでなく、住民の生活にも大きな影響を及ぼすことになります。そのため、修繕工事を安全かつ効率的に進めるためには、事前の共通仮設工事の計画と実施が非常に重要です。

共通仮設工事とは

共通仮設工事とは、建物の修繕や新築工事を進めるための環境を整備する工事です。工事そのものではなく、工事を円滑に進めるために必要な設備や基盤を整える役割を果たします。

共通仮設工事に含まれる主な内容

• 現場事務所の設置
  • 施工管理者が打ち合わせや書類作成を行う拠点の設置
  • 工事の進行を記録し、関係者との情報共有を円滑にする
• 仮設電気・水道の整備
  • 作業に必要な電力と水道設備の仮設工事を行う
  • 夜間作業や緊急対応のための設備を確保
• 安全対策のための設備
  • 仮設フェンスの設置や転落防止措置
  • 足場の設置や作業員の安全確保のための設備整備
• 環境対策
  • 防音シートの設置による騒音対策
  • 仮設トイレの設置、工事車両の動線計画の策定

共通仮設工事は、工事期間中のみ設置され、工事完了後に撤去される仮設設備ですが、工事全体の成功を左右する重要な役割を担っています。

相栄建総の共通仮設工事サービス

相栄建総では、工事の安全性と作業効率を最大限に高めるため、計画的で高品質な共通仮設工事を提供しています。

サービスの特長

• 徹底した事前調査
  現場ごとの条件を詳細に調査し、最適な仮設設備を計画
• 安全管理の強化
  住民や作業員の安全を最優先に考えた施工を実施
• 環境への配慮
  近隣住民への影響を最小限に抑える対策を徹底
• 効率的な工事進行
  無駄のない計画立案により、工期を短縮しコストを最適化

提供する具体的なサービス

相栄建総では、以下の共通仮設工事を提供しています。

現場事務所の設置

施工管理者の業務スペースを確保し、スムーズに工事を運営できるようにします。また、住民や関係者との打ち合わせを円滑に行うためのスペースを設けます。

仮設電気・水道の整備

作業に必要な電源設備や給排水設備を設置します。さらに、緊急時に備えてバックアップ電源を確保します。

安全対策設備の設置

仮設フェンスや転落防止設備、足場を設置し、作業員の安全を確保します。また、防音シートを設置し、工事による騒音の影響を最小限に抑えます。

環境対策

仮設トイレを設置し、定期的に清掃を行います。また、工事車両の動線を適切に計画し、近隣住民への影響を軽減します。

費用と工事期間

共通仮設工事の費用と期間は、工事の規模や現場の状況によって異なります。

詳細な費用については、現場調査後にお見積もりを提出いたします。

まずはご相談ください

共通仮設工事は、工事の安全性と効率を向上させるために不可欠なプロセスです。相栄建総では、現場ごとの状況に応じた最適な仮設設備を提案し、安全でスムーズな工事進行をサポートいたします。

共通仮設工事に関するご相談やお見積もりは、無料で対応しておりますので、まずはお気軽にお問い合わせください。