千代田区のタイル洗浄工事で外壁や床の汚れを徹底除去し美観を回復
1. はじめに
千代田区は、都内で最も早くマンションが普及した地域であり、区民の8割以上がマンションを含む共同住宅に居住しています。 区内の分譲マンション490棟の中には旧耐震基準で建設された建物が138棟、築30年を経過したマンションが206棟存在しており、マンションの高経年化が進行しています。これらの数字からも、今後さらに老朽化が進むことが予想されます。
こうした中で、マンションの高経年化、管理組合の活動の低調さ、防災対策の遅れなどがマンション管理の課題になってきています。
マンションの適正な維持管理と、再生を含む長期的な将来像の検討が重要になる中で、千代田区は、大地震発生時の延焼火災の危険性が少ないため、災害発生時に避難するのではなく、自宅等にとどまることが求められています。 近年は、気候変動による豪雨、台風、猛暑等の複合災害発生の恐れも高まっており、マンションの防災力・減災力を強化する必要性が高まっています。
国の「マンションの管理の適正化に関する指針」や「マンション標準管理規約」の改正、東京都の「良質なマンションストックの形成促進計画」など、マンション管理を取り巻く状況が変化しています。東京都が策定した「良質なマンションストックの形成促進計画」に基づき、千代田区も連携してマンション管理の適正化を推進しています。
この記事では、現場で活動するマンション管理士が、今後どのように支援や介入を行うべきかを考察し、マンション管理士として、地域における適正管理の担い手となるための実践的なヒントを提供することを目的とします。
2. 市内分譲マンションの実態
2-1. 千代田区のマンションストック状況
千代田区内の分譲マンションのストックは、490棟、24,609戸であり、平均戸数は53.8戸です。 1987年～1996年まで、新規供給がほとんどなくほぼ横ばい状態であったが、2003年には1,799戸と最も多く供給されています。 棟数で見ると、新耐震設計基準が施工された1981年に最も供給が多く、30棟となっています。
地域別にみると、全体の約39.0%（191棟）が麹町地域に所在しており、和泉橋地域で15棟増加するなど、開発が進んでいる地域もあります。
2-2. アンケートから見る管理組合の現状
管理組合を対象としたアンケート調査では、463マンションを対象に実施し、302マンションから回答を得ています（回収率65.2%）。
2-2-1. マンションの概要
回答のあったマンション全体では、区分所有者の居住住戸があるマンションは70.9%（214棟）、賃借人等の居住住戸があるマンションは73.2%（221棟）となっています。 店舗・事務所等の利用住戸があるマンションは45.4%（137棟）です。
共用施設では、ゴミ集積場、掲示板等は80%以上のマンションに普及している一方で、共用部バリアフリー対応は30.5%、防災備蓄倉庫は18.9%、太陽光発電設備は3.0%となっています。
2-2-2. 管理組合活動について
管理組合総会の開催状況は、1年に1回開催しているマンションが9割以上を占めます。 理事会・役員会の開催状況は、毎月開催しているマンションが12.9%、隔月開催が25.5%、臨時的に開催しているが40.7%となっています。 一方、全く開催していないマンションも8.6%存在します。
役員の選任方法で最も多いのは輪番制で37.1%を占めます。 役員の任期は1年が44.4%と最も多いです。 専門委員会を設置しているマンションは8.6%と少ないです。
2-2-3. 管理規約について
管理規約があるマンションは96.7%です。 管理規約の改正状況については、改正したマンションが76.8%、改正していないマンションが9.9%となっています。 直近の規約改正年では、2018年が最も多く50.4%を占めます。 民泊禁止規定があるマンションは93.1%と多いです。
アンケート結果から、千代田区内のマンション管理における課題として、マンションの高経年化、管理組合の活動の低調さ、防災対策の遅れなどが挙げられます。
- マンションの高経年化: 築30年以上のマンションが多数存在し、老朽化への対応が急務となっています。 具体的には、耐震性の不足、バリアフリー化の遅れ、設備の老朽化などが深刻な問題です。
- 管理組合の活動の低調さ: 理事会の開催頻度が低い、役員のなり手不足、専門委員会の設置率が低いなど、管理組合の活動が十分に行われていない状況が見られます。 このことは、マンションの維持管理や課題解決の遅れにつながる可能性があります。
- 防災対策の遅れ: 防災備蓄倉庫の設置率が低い、防災訓練の実施率が低いなど、災害への備えが十分とは言えない状況です。 大規模災害発生時に、居住者の安全を確保するための対策が求められます。
これらの支援を通じて、マンション管理士は、地域におけるマンションの適正管理の担い手として、重要な役割を果たすことができると考えられます。
3. 長期修繕計画と資金計画の実態
3-1. 長期修繕計画の策定率
国土交通省の調査によると、全国のマンションで長期修繕計画を作成している割合は90.9%であるのに対し、千代田区のマンションでは作成しているが67.5%と作成割合が低いことがわかります。 長期修繕計画を作成しているマンションにおける直近の改定年は、2016年～2019年が40.7%と最も多いです。
これは、将来の大規模修繕工事の実施に支障をきたす可能性があり、マンションの長期的な維持管理において不安要素となります。
マンション管理士は、長期修繕計画の重要性を啓発し、策定を支援することで、マンションの適切な維持管理に貢献できます。
3-2. 修繕積立金の計画・運用の課題
修繕積立金の充足度については、十分充足している、適切な水準にある、と回答したマンションの合計が約6割です。 一方で、やや足りていないと回答したマンションが26.1%、全く足りていないと回答したマンションが15.5%となっています。
これらの状況は、将来の修繕工事の実施やマンションの維持管理に悪影響を及ぼす可能性があります。長期的な修繕計画が未策定のままとなっていることは、今後の大規模修繕の遅延や資産価値低下の要因となりかねません。
千代田区としては、これらの課題に対して、修繕積立金の計画的な積立や、滞納への適切な対応を促す方針です。
マンション管理士は、修繕積立金の計画的な積立方法や、滞納者への対応について、管理組合に対して具体的なアドバイスを提供することで、マンションの健全な運営に貢献できます。
4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション
千代田区では、管理組合における役員のなり手不足や、居住者の管理への無関心さ、居住者間のコミュニケーション不足などが、マンション管理上の大きな課題となっています。
管理会社へのアンケート調査によると、千代田区内のマンションの問題点として、以下が挙げられています。
- 居住者同士のコミュニケーション不足：70.0%
- 管理組合役員のなり手不足：60.0%
同様に、管理組合に対するアンケート調査において、役員のなり手不足や管理への無関心な居住者が多いということが課題として挙げられています。
これらの課題は、マンションの管理機能の低下や、居住者間のトラブル増加につながる可能性があり、早急な対応が求められます。
千代田区としては、これらの課題に対して、管理組合運営の効率化や、居住者間の交流を促進する施策を検討しています。
マンション管理士は、管理組合の運営効率化や、居住者間のコミュニティ形成について、専門的な知識と経験に基づいた支援を提供することで、マンションの管理機能向上に貢献できます。
しかし、管理組合が抱える役員のなり手不足や管理への無関心といった課題は、大規模な修繕計画だけでなく、建物の外観、特に外壁や共用部の床などに広く使われている「タイル」部分の美観維持や、その劣化防止といった、より細やかで専門的なメンテナンスへの取り組みを難しくさせることがあります。
タイルは丈夫な素材ですが、日々の雨風、排気ガス、あるいはカビなどによって徐々に汚れが蓄積し、放置すれば見た目を損なうだけでなく、タイルの劣化を早め、ひいては建物の資産価値にも影響を与えかねません。日常清掃では落としきれないこれらの頑固な汚れを除去し、タイル本来の美しさを回復させ、同時にタイル自体の保護にも繋がるのが、専門的な技術・薬剤を用いて行われる「タイル洗浄工事」なのです。
美観維持とタイル保護の鍵：タイル洗浄工事の重要性
相栄建総では、耐久性の高いタイル洗浄工事を提供しています。
建物の外壁や床に使用されるタイルは、雨風や排気ガス、カビの影響を受け、時間とともに汚れが蓄積します。この汚れは、見た目の問題だけでなく、タイルの劣化を促進し、建物全体の耐久性にも影響を及ぼす可能性があります。特に、共用部は日常的に多くの人が利用するため、劣化が進行しやすい箇所であり、建物の美観を損なう汚れや劣化が蓄積すると、資産価値の低下にもつながります。そのため、定期的なタイル洗浄工事を実施し、美観と耐久性を維持することが重要です。
タイル洗浄工事とは？他の工事との違い
タイル洗浄工事とは、建物の外壁や床面に施工されたタイルの汚れを専用の薬品や高圧洗浄機を用いて取り除く作業です。特に、「酸洗い」と呼ばれる方法では、塩酸を薄めた薬品を使用し、タイル表面の黒ずみやカビ、白華（エフロレッセンス）を効果的に除去します。
通常の清掃とは異なり、タイル洗浄工事では専用の薬品を使用するため、汚れの種類に応じた適切な処理が可能です。また、建物の高層部分や手の届かない箇所の汚れも徹底的に除去できるため、美観の回復に大きな効果をもたらします。
タイル洗浄工事が必要なケースや理由
タイルは、雨風や排気ガス、泥汚れ、カビなどの影響を受け、時間とともに黒ずみや変色が目立つようになります。特に以下のような症状が見られる場合は、タイル洗浄工事が必要です。
- 黒ずみの発生：大気中の汚れやカビが原因で、タイル表面に黒い汚れが付着します。
- 白華（エフロレッセンス）：コンクリート内部の水分がタイル表面に染み出し、白い汚れが発生します。
- カビや藻の付着：湿気の多い場所では、カビや藻が発生し、建物の印象を悪化させます。
これらの汚れを放置すると、建物の外観が損なわれるだけでなく、タイルの接着力が低下し、剥離やひび割れの原因となる可能性があります。そのため、定期的なタイル洗浄工事を行うことで、建物の美観と耐久性を維持することが重要です。
タイル洗浄工事の目的
タイル洗浄工事の主な目的は、以下の通りです。
- 美観の回復：建物の外観を清潔で美しい状態に保ち、資産価値の維持につなげます。
- タイルの耐久性向上：汚れを除去することで、タイルの接着力低下や劣化を防ぎます。
- 衛生環境の改善：カビや菌の繁殖を抑え、建物の清潔さを維持します。
これらの目的を達成することで、長期間にわたって安全で快適な住環境を提供できます。
タイル洗浄工事の費用
タイル洗浄工事の費用は、施工面積や汚れの程度によって異なります。一般的な目安として、1平方メートルあたり約500円が相場となります。ただし、高所作業や特殊な洗浄作業が必要な場合は、追加費用が発生することがあります。
相栄建総では、現地調査を実施し、建物の状況に合わせた適正な見積もりを提示いたします。
タイル洗浄工事の大まかな流れ
タイル洗浄工事は、以下の手順で行われます。
- 下地確認・補修：タイルの割れや目地の状態を確認し、必要に応じて補修します。
- 薬品塗布：汚れの種類に応じた専用の薬品を塗布します。
- 洗浄作業：ブラシや高圧洗浄機を用いて、タイル表面の汚れを除去します。
- 仕上げ・最終確認：薬品を完全に除去し、乾燥させて仕上げます。
適切な洗浄を行うことで、タイル本来の美しさを回復させ、建物全体の印象を向上させます。
保証・保険制度（アフターサポート）
相栄建総では、タイル洗浄工事の施工後もアフターサポートを提供しています。施工後の状態を維持するため、定期的なメンテナンスの相談にも対応し、長期間にわたって建物の美観を保つためのお手伝いをいたします。
まずはご相談ください
タイル洗浄工事は、建物の外観を清潔に保ち、美観と耐久性を向上させるために必要な工事です。特に、酸洗いによる施工は、通常の清掃では落とせない頑固な汚れにも対応可能です。相栄建総では、丁寧な施工と高い技術力で、建物全体の価値を守るサポートを提供しています。タイル洗浄工事をご検討の際は、ぜひ当社にご相談ください。
