中央区のマンションと大規模修繕工事の現状｜老朽化対策と資産価値を守る方法

はじめに

東京都中央区は、全国でも有数のマンション集積地域であり、令和2年（2020年）の国勢調査では、全世帯の94.2%がマンションに居住しています。 これは、都心回帰の流れや利便性の高さから、多くの人々が中央区を居住地として選択している結果と言えるでしょう。

しかし、その一方で、区内のマンションストックは着実に高経年化が進んでいます。 令和4年（2022年）3月時点では、築40年以上のマンションが全体の18.3%を占めており、今後、老朽化に伴う様々な課題が顕在化することが懸念されます。

こうした状況を踏まえ、国は令和2年（2020年）に「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」を改正し、自治体が主体となってマンション管理の適正化を推進する体制を強化しました。 この法改正と、国が示す「マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針」を受け、中央区は令和5年（2023年）7月に「中央区マンション管理適正化推進計画」を策定しました。

この計画は、区内のマンション管理の実態を踏まえ、管理不全の防止や管理水準の向上、防災対策の強化などを目標に掲げ、具体的な施策を定めています。

この記事では、中央区におけるマンション管理の実態をデータに基づいて分析し、管理組合が抱える課題を明らかにします。 その上で、中央区が策定した推進計画の内容や支援策を踏まえ、現場で活動するマンション管理士が、今後どのように支援や介入を行うべきかを考察します。 マンション管理士として、地域における適正管理の担い手となるための実践的なヒントを提供することを目的としています。

市内分譲マンションの実態

中央区のマンションストック状況

中央区におけるマンションの状況を、具体的なデータで見ていきましょう。

まず、前述の通り、中央区のマンション居住率は94.2%（令和2年国勢調査）と極めて高く、区民の生活基盤としてマンションが非常に重要な位置を占めていることがわかります。 階層別に見ると、11階建以上の高層マンションに居住する世帯が64.6%と、他の区と比較しても高い割合を示しており、中央区の都市景観の特徴とも言えます。

区内に存在する分譲マンションは、令和4年（2022年）3月時点で977棟と推計されています。 地域別に見ると、日本橋地域に約半数（48.4%）が集中しており、次いで京橋地域（34.9%）、月島地域（16.8%）の順となっています。

マンションの規模（住戸数）を見ると、30～49戸のマンションが最も多く35.3%を占めていますが、比較的小規模な20戸未満（8.3%）や20～29戸（17.1%）も一定数存在する一方、100戸以上の大規模マンションも合計で10.7%（100～199戸：6.7%、200戸以上：4.0%）存在し、多様な規模のマンションが混在しています。

建物の築年数に目を向けると、築19年以下の比較的新しいマンションが全体の51.5%（5年未満：6.8%、5～9年：12.6%、10～19年：32.1%）と半数を占めています。 これは、近年の活発なマンション供給を反映した結果と言えます。

しかし、その一方で、築40年以上のいわゆる高経年マンションが18.3%、築30～39年のマンションも7.3%存在します。 今後、これらのマンションがさらに経年数を重ねていくことを考えると、維持管理や修繕、さらには将来的な建替えといった課題への対応がますます重要になってきます。 中央区の予測では、築45年以上のマンションは、10年後（令和13年）には現在の約4.3倍、20年後（令和23年）には約5.1倍、30年後（令和33年）には約12.5倍に増加すると見込まれており、高経年化への対策は喫緊の課題です。

建物の階数については、10階以上のマンションが全体の78.3%（10～14階：71.0%、15～19階：3.7%、20～29階：2.4%、30階以上：1.0%）を占めており、高層マンションが多いことが改めて確認できます。

アンケートから見る管理組合の現状

次に、マンション管理の主体である管理組合の運営状況について、東京都が実施している「管理状況届出制度」（昭和58年以前築のマンション対象）のデータから見ていきます。

中央区内の対象マンション（有効回答数：180）における基本的な管理状況は以下の通りです。

• 管理組合がある: 97.2%
  
• 管理者がいる: 97.8%
  
• 管理規約がある: 98.3%
  
• 総会を年1回以上開催している: 95.0%
  
• 管理費の徴収がある: 99.4%
  
• 修繕積立金がある: 98.3%

これらの数値は、東京都全体や23区全体の平均と比較しても同程度か、やや高い水準にあり、多くのマンションで管理組合が設立され、基本的な運営が行われていることがうかがえます。

アンケートからわかる課題

しかし、基本的な運営が行われている一方で、より詳細なアンケート調査（平成28年度 中央区 分譲マンション実態調査）からは、管理組合が抱える具体的な課題も見えてきます。

マンションを良好に管理する上での課題（複数回答可、n=461）として挙げられた主な項目は以下の通りです。

• 生活ルールを守らない: 39.9%
  
• 管理組合の役員になってくれない: 32.8%
  
• 管理について無関心: 29.5%
  
• 組合員でない居住者の増加: 23.6%
  
• 防犯面の心配: 19.7%
  
• 建物や設備の不具合: 19.3%

「生活ルール」に関する課題が最も多いものの、次いで「役員のなり手不足」や「管理への無関心」といった、管理組合の運営基盤そのものに関わる課題が高い割合で挙げられています。 区分所有者の高齢化や賃貸化の進行、ライフスタイルの多様化などを背景に、管理組合活動への参加意欲の低下や、運営を担う人材の確保が難しくなっている状況がうかがえます。

これらの課題は、管理組合の機能低下を招き、ひいては管理不全へとつながるリスクをはらんでいます。 適切な維持管理や将来を見据えた修繕計画の実行、良好なコミュニティ形成のためには、区分所有者の管理への関心を高め、持続可能な管理組合運営体制を構築していくことが不可欠であり、ここにマンション管理士による専門的な支援の必要性が高まっていると言えるでしょう。

また、同調査では、専門家を活用したことがない管理組合が81.1%（n=488）にのぼっており、専門家の活用促進も課題の一つです。

3. 長期修繕計画と資金計画の実態

マンションの資産価値を維持し、快適な居住環境を長期にわたって確保するためには、計画的な修繕の実施が不可欠です。 その根幹となるのが、長期修繕計画とその裏付けとなる修繕積立金です。 ここでは、中央区における長期修繕計画と資金計画の実態について見ていきます。

長期修繕計画の策定率

東京都「管理状況届出制度」のデータ（昭和58年以前築のマンション対象）によると、中央区における長期修繕計画の策定率は以下の通りです。

• 中央区（1983年以前築）: 74.9%
  
• 東京都全体（1983年以前築）: 66.2%
  
• 23区全体（1983年以前築）: 63.1%

中央区の策定率は、東京都全体や23区の平均を上回っています。 これは、比較的新しいマンションが多いことや、管理意識が高い管理組合が一定数存在することを示唆しているかもしれません。

しかし、依然として約4分の1（25.1%）のマンションで長期修繕計画が策定されていないという事実は見過ごせません。 長期修繕計画がないということは、将来必要となる大規模な修繕工事に対して、場当たり的な対応とならざるを得ず、建物の劣化を進行させたり、居住者に急な一時金負担を強いたりするリスクを高めます。

また、同調査では、築後40年以上経過しているにも関わらず、大規模修繕工事を一度も実施したことがないマンションが14.4%存在することも明らかになっています。 長期修繕計画が策定されていても、それが適切に実行されていない、あるいは計画自体が存在しないために修繕が進んでいないケースがあると考えられます。

修繕積立金の計画・運用の課題

適切な長期修繕計画が存在していても、それを実行するための資金、すなわち修繕積立金が計画通りに積み立てられていなければ意味がありません。

平成28年度の中央区「分譲マンション実態調査」では、修繕積立金の根拠について尋ねています（n=543）。 その結果、「長期修繕計画に基づいている」と回答した管理組合は69.4%でした。

一方で、「管理費の一定割合」（5.0%）、「分譲時の設定金額」（20.3%）、「特に根拠はない」（5.3%）といった、長期修繕計画に基づかない根拠で積立金額が設定されているマンションが、合計で30.6%にものぼることがわかりました。

分譲時の設定金額が、必ずしもその後の物価上昇や建物の劣化状況を反映しているとは限りません。 また、管理費の一定割合や「特に根拠はない」という設定では、将来的な修繕費用を賄える保証はありません。 このように、約3割のマンションで、将来の修繕費用に対する積立金が不足するリスクを抱えている可能性があるのです。

国土交通省が示すガイドラインでは、長期修繕計画に基づいて必要な修繕積立金額を算出し、将来にわたって均等に積み立てていく方式（均等積立方式）が推奨されています。 計画に基づかない安易な積立金設定は、将来の資金不足や、修繕積立金の値上げに対する合意形成の困難さを招く可能性があります。 マンション管理士としては、管理組合に対して長期修繕計画の重要性と、それに基づいた適正な修繕積立金の設定・見直しを働きかけていくことが極めて重要です。

4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション

これまで見てきたように、中央区のマンションでは、役員のなり手不足や管理への無関心、長期修繕計画や修繕積立金の課題などが存在します。 これらの課題が深刻化すると、管理組合の機能が停止したり、必要な維持管理が行われなくなったりする「管理不全」の状態に陥るリスクがあります。

活動停滞、管理不在組合の現状

中央区の調査では、管理組合の状況を「管理不全の恐れのあるマンション」と「管理不全の兆候があるマンション」に分類して、その実態を把握しています。

「管理不全の恐れのあるマンション」とは、管理組合が存在しない、管理者がいない、総会が開催されない、管理規約がないなど、管理組合としての基本的な活動実態や仕組みが存在しない状態のマンションを指します。 中央区では、以下の棟数が該当すると推計されています。

• 昭和58年（1983年）以前築：11棟 (調査回答母数に対する割合 6.1%)
  
• 昭和59年（1984年）以降築：25棟 (調査回答母数に対する割合 5.9%)
  
• 合計：36棟

これらのマンションでは、建物の維持管理はもちろん、区分所有者間の基本的なルール作りさえ行われていない可能性が高く、建物の老朽化やスラム化、地域への悪影響などが懸念される、極めて深刻な状態にあると言えます。

次に、「管理不全の兆候があるマンション」とは、管理費や修繕積立金が設定されていない、必要な大規模修繕工事が実施されていない、長期修繕計画が作成されていないなど、費用徴収や計画的な修繕に具体的な課題を抱えている状態のマンションです。 中央区では、以下の棟数が該当すると推計されています。

• 昭和58年（1983年）以前築：53棟 (調査回答母数に対する割合 29.4%)
  
• 昭和59年（1984年）以降築：40棟 (調査回答母数に対する割合 9.4%)
  
• 合計：93棟

これらのマンションは、現時点では基本的な管理組合活動が行われているかもしれませんが、将来的に必要な修繕が実施できなくなるなど、管理不全に陥る一歩手前の状態にあると考えられます。

合計すると、中央区内では少なくとも129棟（36棟 + 93棟）のマンションが、何らかの形で管理不全のリスクを抱えている、いわば「要支援マンション」であると推計されます。 これは、調査に回答があったマンションを基にした数値であり、実態はさらに多い可能性も否定できません。

これらのマンションに対しては、行政による積極的な働きかけ（プッシュ型支援やアウトリーチ的働きかけ）とともに、マンション管理士による専門的なサポートが強く求められます。 管理不全の恐れがあるマンションに対しては、管理組合の設立支援や運営の正常化に向けたコンサルティング、管理不全の兆候があるマンションに対しては、長期修繕計画の作成支援や見直し、資金計画に関する助言、合意形成のサポートなどが、マンション管理士にとって具体的な提案機会となります。 放置すれば、マンションの資産価値低下だけでなく、地域全体の住環境にも影響を及ぼしかねないこれらの課題に対し、マンション管理士が積極的に関与していくことが期待されています。

前章で見たように、中央区では高経年マンションが増加し、それに伴う管理組合の運営課題や管理不全のリスクが顕在化しています。特に、築年数が経過したマンションにおいては、建物の老朽化による具体的な問題が発生しやすくなり、放置すれば安全性や資産価値の低下は避けられません。マンション管理士としても、管理組合に対してこれらのリスクを説明し、適切な対策を促すことが重要です。

その最も重要な対策の一つが、計画的かつ適切なタイミングで実施される大規模修繕工事です。次の章では、老朽化がマンションに引き起こす具体的な問題点と、その根本的な解決策としての大規模修繕の重要性について、さらに詳しく見ていきましょう。

老朽化したマンションの最適な解決策 〜大規模修繕の重要性〜

築40年以上のマンションが増加している東京都中央区では、適切な修繕を行わないと、建物の安全性や資産価値の低下につながるリスクが高まります。特に以下の点が課題となります。

老朽化が引き起こす問題

• 外壁のひび割れ・タイルの剥落
  → 落下事故の危険性、外観の劣化
• 防水劣化による雨漏り
  → 室内のカビ発生、コンクリートの劣化促進
• 共用設備の老朽化
  → エレベーター、給排水設備、駐車場などの不具合
• 資産価値の低下
  → 適切な修繕が行われていないと、売却価格に悪影響

これらの問題を未然に防ぎ、建物を長持ちさせるために必要なのが「大規模修繕工事」です。

相栄建総の大規模修繕サービスとは？

相栄建総は、東京都中央区のマンションに特化した大規模修繕工事を提供しており、建物の安全性と資産価値を守るための最適なプランをご提案します。

相栄建総の強み

• 専門的な建物診断
  現在の劣化状況を詳細に分析し、最適な修繕プランを作成
• 高品質な施工
  経験豊富な職人による確かな技術と、長期間の耐久性を考慮した施工
• 居住者への配慮
  工事中の騒音や臭いを最小限に抑える工夫、ペットや高齢者への配慮を徹底
• 明確な報告・透明性のある進行管理
  進捗報告を定期的に行い、管理組合との円滑なコミュニケーションを重視

これにより、「大規模修繕が初めてで不安…」という方も、安心して工事を進めることができます。

大規模修繕の主な施工内容

マンションの老朽化対策として、以下の工事を実施します。

1. 外壁補修工事

• タイルの浮き・剥落防止：落下事故を未然に防止
• ひび割れ補修：コンクリートの劣化を防ぎ、耐久性を向上
• 高耐久塗装：建物の外観を美しく保ち、雨水の侵入を防止

2. 屋上・バルコニー防水工事

• 屋上防水の再施工：雨漏りやカビの発生を防止
• バルコニーの防水強化：水はけの悪さを改善し、居住環境を向上

3. 鉄部・共用部の修繕

• エントランスや階段の鉄部塗装：サビや劣化を防止
• 照明のLED化：電気代削減＆メンテナンス負担を軽減

4. エレベーター・給排水設備の更新

• エレベーターのリニューアル：動作の安定性を向上させ、安全性を強化
• 給排水管の補修・交換：老朽化した配管を更新し、水漏れリスクを軽減

費用と工事期間の目安

大規模修繕工事の費用は、マンションの規模や修繕範囲によって異なりますが、一般的な目安として以下のようになります。

補助金の活用や修繕積立金の適切な活用により、負担を軽減する方法もご提案可能です。

大規模修繕の流れ

相栄建総では、以下の流れでスムーズかつ負担の少ない修繕工事を行います。

1. 現地調査・劣化診断：専門スタッフが建物を詳細に調査
2. 修繕計画の策定：管理組合と協議しながら計画を立案
3. 住民説明会の実施：工事内容やスケジュールの説明
4. 施工開始：安全・確実に修繕を進める
5. 工事完了・アフターサポート：定期点検を提供

まずは無料の建物診断から

相栄建総では、無料の建物診断を実施しています。ぜひ一度ご相談ください！