中央区の下地補修工事が重要な理由 建物の耐久性と安全性を高める補修のポイント
はじめに
東京都中央区は、全国でも有数のマンション集積地域であり、令和2年（2020年）の国勢調査では、全世帯の94.2%がマンションに居住しています。 これは、都心回帰の流れや利便性の高さから、多くの人々が中央区を居住地として選択している結果と言えるでしょう。
しかし、その一方で、区内のマンションストックは着実に高経年化が進んでいます。 令和4年（2022年）3月時点では、築40年以上のマンションが全体の18.3%を占めており、今後、老朽化に伴う様々な課題が顕在化することが懸念されます。
こうした状況を踏まえ、国は令和2年（2020年）に「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」を改正し、自治体が主体となってマンション管理の適正化を推進する体制を強化しました。 この法改正と、国が示す「マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針」を受け、中央区は令和5年（2023年）7月に「中央区マンション管理適正化推進計画」を策定しました。
この計画は、区内のマンション管理の実態を踏まえ、管理不全の防止や管理水準の向上、防災対策の強化などを目標に掲げ、具体的な施策を定めています。
この記事では、中央区におけるマンション管理の実態をデータに基づいて分析し、管理組合が抱える課題を明らかにします。 その上で、中央区が策定した推進計画の内容や支援策を踏まえ、現場で活動するマンション管理士が、今後どのように支援や介入を行うべきかを考察します。 マンション管理士として、地域における適正管理の担い手となるための実践的なヒントを提供することを目的としています。
市内分譲マンションの実態
中央区のマンションストック状況
中央区におけるマンションの状況を、具体的なデータで見ていきましょう。
まず、前述の通り、中央区のマンション居住率は94.2%（令和2年国勢調査）と極めて高く、区民の生活基盤としてマンションが非常に重要な位置を占めていることがわかります。 階層別に見ると、11階建以上の高層マンションに居住する世帯が64.6%と、他の区と比較しても高い割合を示しており、中央区の都市景観の特徴とも言えます。
区内に存在する分譲マンションは、令和4年（2022年）3月時点で977棟と推計されています。 地域別に見ると、日本橋地域に約半数（48.4%）が集中しており、次いで京橋地域（34.9%）、月島地域（16.8%）の順となっています。
マンションの規模（住戸数）を見ると、30～49戸のマンションが最も多く35.3%を占めていますが、比較的小規模な20戸未満（8.3%）や20～29戸（17.1%）も一定数存在する一方、100戸以上の大規模マンションも合計で10.7%（100～199戸：6.7%、200戸以上：4.0%）存在し、多様な規模のマンションが混在しています。
建物の築年数に目を向けると、築19年以下の比較的新しいマンションが全体の51.5%（5年未満：6.8%、5～9年：12.6%、10～19年：32.1%）と半数を占めています。 これは、近年の活発なマンション供給を反映した結果と言えます。
しかし、その一方で、築40年以上のいわゆる高経年マンションが18.3%、築30～39年のマンションも7.3%存在します。 今後、これらのマンションがさらに経年数を重ねていくことを考えると、維持管理や修繕、さらには将来的な建替えといった課題への対応がますます重要になってきます。 中央区の予測では、築45年以上のマンションは、10年後（令和13年）には現在の約4.3倍、20年後（令和23年）には約5.1倍、30年後（令和33年）には約12.5倍に増加すると見込まれており、高経年化への対策は喫緊の課題です。
建物の階数については、10階以上のマンションが全体の78.3%（10～14階：71.0%、15～19階：3.7%、20～29階：2.4%、30階以上：1.0%）を占めており、高層マンションが多いことが改めて確認できます。
アンケートから見る管理組合の現状
次に、マンション管理の主体である管理組合の運営状況について、東京都が実施している「管理状況届出制度」（昭和58年以前築のマンション対象）のデータから見ていきます。
中央区内の対象マンション（有効回答数：180）における基本的な管理状況は以下の通りです。
- 管理組合がある: 97.2%
- 管理者がいる: 97.8%
- 管理規約がある: 98.3%
- 総会を年1回以上開催している: 95.0%
- 管理費の徴収がある: 99.4%
- 修繕積立金がある: 98.3%
これらの数値は、東京都全体や23区全体の平均と比較しても同程度か、やや高い水準にあり、多くのマンションで管理組合が設立され、基本的な運営が行われていることがうかがえます。
アンケートからわかる課題
しかし、基本的な運営が行われている一方で、より詳細なアンケート調査（平成28年度 中央区 分譲マンション実態調査）からは、管理組合が抱える具体的な課題も見えてきます。
マンションを良好に管理する上での課題（複数回答可、n=461）として挙げられた主な項目は以下の通りです。
- 生活ルールを守らない: 39.9%
- 管理組合の役員になってくれない: 32.8%
- 管理について無関心: 29.5%
- 組合員でない居住者の増加: 23.6%
- 防犯面の心配: 19.7%
- 建物や設備の不具合: 19.3%
「生活ルール」に関する課題が最も多いものの、次いで「役員のなり手不足」や「管理への無関心」といった、管理組合の運営基盤そのものに関わる課題が高い割合で挙げられています。 区分所有者の高齢化や賃貸化の進行、ライフスタイルの多様化などを背景に、管理組合活動への参加意欲の低下や、運営を担う人材の確保が難しくなっている状況がうかがえます。
これらの課題は、管理組合の機能低下を招き、ひいては管理不全へとつながるリスクをはらんでいます。 適切な維持管理や将来を見据えた修繕計画の実行、良好なコミュニティ形成のためには、区分所有者の管理への関心を高め、持続可能な管理組合運営体制を構築していくことが不可欠であり、ここにマンション管理士による専門的な支援の必要性が高まっていると言えるでしょう。
また、同調査では、専門家を活用したことがない管理組合が81.1%（n=488）にのぼっており、専門家の活用促進も課題の一つです。
3. 長期修繕計画と資金計画の実態
マンションの資産価値を維持し、快適な居住環境を長期にわたって確保するためには、計画的な修繕の実施が不可欠です。 その根幹となるのが、長期修繕計画とその裏付けとなる修繕積立金です。 ここでは、中央区における長期修繕計画と資金計画の実態について見ていきます。
長期修繕計画の策定率
東京都「管理状況届出制度」のデータ（昭和58年以前築のマンション対象）によると、中央区における長期修繕計画の策定率は以下の通りです。
- 中央区（1983年以前築）: 74.9%
- 東京都全体（1983年以前築）: 66.2%
- 23区全体（1983年以前築）: 63.1%
中央区の策定率は、東京都全体や23区の平均を上回っています。 これは、比較的新しいマンションが多いことや、管理意識が高い管理組合が一定数存在することを示唆しているかもしれません。
しかし、依然として約4分の1（25.1%）のマンションで長期修繕計画が策定されていないという事実は見過ごせません。 長期修繕計画がないということは、将来必要となる大規模な修繕工事に対して、場当たり的な対応とならざるを得ず、建物の劣化を進行させたり、居住者に急な一時金負担を強いたりするリスクを高めます。
また、同調査では、築後40年以上経過しているにも関わらず、大規模修繕工事を一度も実施したことがないマンションが14.4%存在することも明らかになっています。 長期修繕計画が策定されていても、それが適切に実行されていない、あるいは計画自体が存在しないために修繕が進んでいないケースがあると考えられます。
修繕積立金の計画・運用の課題
適切な長期修繕計画が存在していても、それを実行するための資金、すなわち修繕積立金が計画通りに積み立てられていなければ意味がありません。
平成28年度の中央区「分譲マンション実態調査」では、修繕積立金の根拠について尋ねています（n=543）。 その結果、「長期修繕計画に基づいている」と回答した管理組合は69.4%でした。
一方で、「管理費の一定割合」（5.0%）、「分譲時の設定金額」（20.3%）、「特に根拠はない」（5.3%）といった、長期修繕計画に基づかない根拠で積立金額が設定されているマンションが、合計で30.6%にものぼることがわかりました。
分譲時の設定金額が、必ずしもその後の物価上昇や建物の劣化状況を反映しているとは限りません。 また、管理費の一定割合や「特に根拠はない」という設定では、将来的な修繕費用を賄える保証はありません。 このように、約3割のマンションで、将来の修繕費用に対する積立金が不足するリスクを抱えている可能性があるのです。
国土交通省が示すガイドラインでは、長期修繕計画に基づいて必要な修繕積立金額を算出し、将来にわたって均等に積み立てていく方式（均等積立方式）が推奨されています。 計画に基づかない安易な積立金設定は、将来の資金不足や、修繕積立金の値上げに対する合意形成の困難さを招く可能性があります。 マンション管理士としては、管理組合に対して長期修繕計画の重要性と、それに基づいた適正な修繕積立金の設定・見直しを働きかけていくことが極めて重要です。
4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション
これまで見てきたように、中央区のマンションでは、役員のなり手不足や管理への無関心、長期修繕計画や修繕積立金の課題などが存在します。 これらの課題が深刻化すると、管理組合の機能が停止したり、必要な維持管理が行われなくなったりする「管理不全」の状態に陥るリスクがあります。
活動停滞、管理不在組合の現状
中央区の調査では、管理組合の状況を「管理不全の恐れのあるマンション」と「管理不全の兆候があるマンション」に分類して、その実態を把握しています。
「管理不全の恐れのあるマンション」とは、管理組合が存在しない、管理者がいない、総会が開催されない、管理規約がないなど、管理組合としての基本的な活動実態や仕組みが存在しない状態のマンションを指します。 中央区では、以下の棟数が該当すると推計されています。
- 昭和58年（1983年）以前築：11棟 (調査回答母数に対する割合 6.1%)
- 昭和59年（1984年）以降築：25棟 (調査回答母数に対する割合 5.9%)
- 合計：36棟
これらのマンションでは、建物の維持管理はもちろん、区分所有者間の基本的なルール作りさえ行われていない可能性が高く、建物の老朽化やスラム化、地域への悪影響などが懸念される、極めて深刻な状態にあると言えます。
次に、「管理不全の兆候があるマンション」とは、管理費や修繕積立金が設定されていない、必要な大規模修繕工事が実施されていない、長期修繕計画が作成されていないなど、費用徴収や計画的な修繕に具体的な課題を抱えている状態のマンションです。 中央区では、以下の棟数が該当すると推計されています。
- 昭和58年（1983年）以前築：53棟 (調査回答母数に対する割合 29.4%)
- 昭和59年（1984年）以降築：40棟 (調査回答母数に対する割合 9.4%)
- 合計：93棟
これらのマンションは、現時点では基本的な管理組合活動が行われているかもしれませんが、将来的に必要な修繕が実施できなくなるなど、管理不全に陥る一歩手前の状態にあると考えられます。
合計すると、中央区内では少なくとも129棟（36棟 + 93棟）のマンションが、何らかの形で管理不全のリスクを抱えている、いわば「要支援マンション」であると推計されます。 これは、調査に回答があったマンションを基にした数値であり、実態はさらに多い可能性も否定できません。
これらのマンションに対しては、行政による積極的な働きかけ（プッシュ型支援やアウトリーチ的働きかけ）とともに、マンション管理士による専門的なサポートが強く求められます。 管理不全の恐れがあるマンションに対しては、管理組合の設立支援や運営の正常化に向けたコンサルティング、管理不全の兆候があるマンションに対しては、長期修繕計画の作成支援や見直し、資金計画に関する助言、合意形成のサポートなどが、マンション管理士にとって具体的な提案機会となります。 放置すれば、マンションの資産価値低下だけでなく、地域全体の住環境にも影響を及ぼしかねないこれらの課題に対し、マンション管理士が積極的に関与していくことが期待されています。
前章で見たように、マンション管理士には、管理組合の状況に応じた適切な修繕計画の立案・推進を支援する役割が求められます。特に大規模修繕工事においては、外壁塗装や防水工事といった目に見える部分だけでなく、その仕上がりや耐久性を根本から左右する「下地」の状態を見極め、適切に処置することが成功の鍵となります。
どんなに良い塗料や防水材を使っても、下地が劣化していては十分な効果を発揮できません。次の章では、この重要な「下地補修工事」について、その必要性と内容を詳しく見ていきましょう。
下地補修工事が必要な理由
建物の外壁やコンクリートは、日々紫外線や風雨にさらされることで、目には見えにくい部分も含めて徐々に劣化が進行します。特に、ひび割れ（クラック）やコンクリートの欠損、タイルの浮きといった下地の劣化を放置すると、建物の安全性や耐久性に深刻な影響を及ぼしかねません。
下地補修工事を行わない場合のリスク
- ひび割れから雨水が浸入し、内部の鉄筋が腐食します。
- タイルやコンクリートの剥落により、住民や通行人に危険を及ぼします。
- 外壁の劣化が進み、建物の寿命が短くなります。
- 下地が弱いまま塗装や防水工事を行うと、工事の効果が長持ちしません。
- 建物全体の耐震性が低下し、大きな地震時に被害が拡大する可能性があります。
適切な下地補修を行うことで、建物の安全性を向上させ、長期的なメンテナンスコストを削減することが可能になります。
下地補修工事とは？他の工事との違い
下地補修工事とは、外壁やコンクリートの劣化を調査し、必要に応じて修繕を施す作業です。タイル面やコンクリート面に発生したひび割れや欠損箇所を特定し、それぞれに適した補修方法を適用します。これにより、外壁全体の安全性を確保し、その上に施される塗装や防水層が本来の性能を発揮できる状態を維持します。
この工事は、大規模修繕工事の中でも特に重要な基礎的な工程であり、補修が不十分な場合、後に行われる工事の効果が半減する恐れがあります。そのため、下地補修の精度が建物の耐久性に直結すると言えます。
相栄建総の下地補修工事サービス
相栄建総では、外壁やコンクリートの劣化状況を正確に診断し、最適な補修工事を提供しています。
当社の強み
- 詳細な劣化調査と診断
赤外線カメラや打診調査を活用し、目に見えない劣化も正確に把握します。 - 最適な補修方法の選定
劣化の種類に応じて、樹脂注入・モルタル補修・ひび割れ補修など最適な方法を適用します。 - 耐久性を考慮した施工
補修後の耐久性を最大限に高めるため、適切な材料を使用します。 - 住民への影響を最小限に抑えます。
工事のスケジュールを適切に調整し、住民の負担を軽減します。
下地補修工事の費用
下地補修工事の費用は、劣化の範囲や補修方法によって大きく異なります。ひび割れの補修、タイルの交換、コンクリートの埋め戻しなど、補修箇所や使用する材料によって単価が変動します。
相栄建総では、事前調査を徹底し、正確な見積もりを提示することで、予算に応じた最適な補修計画を提案します。
下地補修工事の期間
工事期間は、建物の規模や劣化状況によって異なります。例えば、外壁全体にわたる補修が必要な場合は数週間から数ヶ月かかることがあります。一方で、部分的な補修のみであれば、比較的短期間で完了することも可能です。
住民の皆様への影響を最小限に抑えるため、施工スケジュールを事前に共有し、計画的に進めます。
下地補修工事の流れ
- 調査・診断
劣化箇所を特定し、適切な補修方法を検討します。 - 補修計画の立案
住民や管理会社と調整し、最適な補修方法とスケジュールを決定します。 - 補修作業の実施
ひび割れ補修、タイル交換、コンクリート補修などを適切に行います。 - 最終確認・仕上げ
施工後の状態を確認し、問題がないかをチェックします。
まずはご相談ください
下地補修工事は、建物の耐久性と安全性を維持するために不可欠な工事です。適切な補修を行うことで、建物の寿命を延ばし、資産価値を守ることができます。
相栄建総では、確かな技術と豊富な経験を活かし、高品質な補修工事を提供いたします。調査・診断のご相談やお見積もりは無料で対応しておりますので、お気軽にお問い合わせください。
