中央区で鉄部塗装工事を検討するなら安全性と耐久性を両立した最適な施工を
はじめに
東京都中央区は、全国でも有数のマンション集積地域であり、令和2年（2020年）の国勢調査では、全世帯の94.2%がマンションに居住しています。 これは、都心回帰の流れや利便性の高さから、多くの人々が中央区を居住地として選択している結果と言えるでしょう。
しかし、その一方で、区内のマンションストックは着実に高経年化が進んでいます。 令和4年（2022年）3月時点では、築40年以上のマンションが全体の18.3%を占めており、今後、老朽化に伴う様々な課題が顕在化することが懸念されます。
こうした状況を踏まえ、国は令和2年（2020年）に「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」を改正し、自治体が主体となってマンション管理の適正化を推進する体制を強化しました。 この法改正と、国が示す「マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針」を受け、中央区は令和5年（2023年）7月に「中央区マンション管理適正化推進計画」を策定しました。
この計画は、区内のマンション管理の実態を踏まえ、管理不全の防止や管理水準の向上、防災対策の強化などを目標に掲げ、具体的な施策を定めています。
この記事では、中央区におけるマンション管理の実態をデータに基づいて分析し、管理組合が抱える課題を明らかにします。 その上で、中央区が策定した推進計画の内容や支援策を踏まえ、現場で活動するマンション管理士が、今後どのように支援や介入を行うべきかを考察します。 マンション管理士として、地域における適正管理の担い手となるための実践的なヒントを提供することを目的としています。
市内分譲マンションの実態
中央区のマンションストック状況
中央区におけるマンションの状況を、具体的なデータで見ていきましょう。
まず、前述の通り、中央区のマンション居住率は94.2%（令和2年国勢調査）と極めて高く、区民の生活基盤としてマンションが非常に重要な位置を占めていることがわかります。 階層別に見ると、11階建以上の高層マンションに居住する世帯が64.6%と、他の区と比較しても高い割合を示しており、中央区の都市景観の特徴とも言えます。
区内に存在する分譲マンションは、令和4年（2022年）3月時点で977棟と推計されています。 地域別に見ると、日本橋地域に約半数（48.4%）が集中しており、次いで京橋地域（34.9%）、月島地域（16.8%）の順となっています。
マンションの規模（住戸数）を見ると、30～49戸のマンションが最も多く35.3%を占めていますが、比較的小規模な20戸未満（8.3%）や20～29戸（17.1%）も一定数存在する一方、100戸以上の大規模マンションも合計で10.7%（100～199戸：6.7%、200戸以上：4.0%）存在し、多様な規模のマンションが混在しています。
建物の築年数に目を向けると、築19年以下の比較的新しいマンションが全体の51.5%（5年未満：6.8%、5～9年：12.6%、10～19年：32.1%）と半数を占めています。 これは、近年の活発なマンション供給を反映した結果と言えます。
しかし、その一方で、築40年以上のいわゆる高経年マンションが18.3%、築30～39年のマンションも7.3%存在します。 今後、これらのマンションがさらに経年数を重ねていくことを考えると、維持管理や修繕、さらには将来的な建替えといった課題への対応がますます重要になってきます。 中央区の予測では、築45年以上のマンションは、10年後（令和13年）には現在の約4.3倍、20年後（令和23年）には約5.1倍、30年後（令和33年）には約12.5倍に増加すると見込まれており、高経年化への対策は喫緊の課題です。
建物の階数については、10階以上のマンションが全体の78.3%（10～14階：71.0%、15～19階：3.7%、20～29階：2.4%、30階以上：1.0%）を占めており、高層マンションが多いことが改めて確認できます。
アンケートから見る管理組合の現状
次に、マンション管理の主体である管理組合の運営状況について、東京都が実施している「管理状況届出制度」（昭和58年以前築のマンション対象）のデータから見ていきます。
中央区内の対象マンション（有効回答数：180）における基本的な管理状況は以下の通りです。
- 管理組合がある: 97.2%
- 管理者がいる: 97.8%
- 管理規約がある: 98.3%
- 総会を年1回以上開催している: 95.0%
- 管理費の徴収がある: 99.4%
- 修繕積立金がある: 98.3%
これらの数値は、東京都全体や23区全体の平均と比較しても同程度か、やや高い水準にあり、多くのマンションで管理組合が設立され、基本的な運営が行われていることがうかがえます。
アンケートからわかる課題
しかし、基本的な運営が行われている一方で、より詳細なアンケート調査（平成28年度 中央区 分譲マンション実態調査）からは、管理組合が抱える具体的な課題も見えてきます。
マンションを良好に管理する上での課題（複数回答可、n=461）として挙げられた主な項目は以下の通りです。
- 生活ルールを守らない: 39.9%
- 管理組合の役員になってくれない: 32.8%
- 管理について無関心: 29.5%
- 組合員でない居住者の増加: 23.6%
- 防犯面の心配: 19.7%
- 建物や設備の不具合: 19.3%
「生活ルール」に関する課題が最も多いものの、次いで「役員のなり手不足」や「管理への無関心」といった、管理組合の運営基盤そのものに関わる課題が高い割合で挙げられています。 区分所有者の高齢化や賃貸化の進行、ライフスタイルの多様化などを背景に、管理組合活動への参加意欲の低下や、運営を担う人材の確保が難しくなっている状況がうかがえます。
これらの課題は、管理組合の機能低下を招き、ひいては管理不全へとつながるリスクをはらんでいます。 適切な維持管理や将来を見据えた修繕計画の実行、良好なコミュニティ形成のためには、区分所有者の管理への関心を高め、持続可能な管理組合運営体制を構築していくことが不可欠であり、ここにマンション管理士による専門的な支援の必要性が高まっていると言えるでしょう。
また、同調査では、専門家を活用したことがない管理組合が81.1%（n=488）にのぼっており、専門家の活用促進も課題の一つです。
3. 長期修繕計画と資金計画の実態
マンションの資産価値を維持し、快適な居住環境を長期にわたって確保するためには、計画的な修繕の実施が不可欠です。 その根幹となるのが、長期修繕計画とその裏付けとなる修繕積立金です。 ここでは、中央区における長期修繕計画と資金計画の実態について見ていきます。
長期修繕計画の策定率
東京都「管理状況届出制度」のデータ（昭和58年以前築のマンション対象）によると、中央区における長期修繕計画の策定率は以下の通りです。
- 中央区（1983年以前築）: 74.9%
- 東京都全体（1983年以前築）: 66.2%
- 23区全体（1983年以前築）: 63.1%
中央区の策定率は、東京都全体や23区の平均を上回っています。 これは、比較的新しいマンションが多いことや、管理意識が高い管理組合が一定数存在することを示唆しているかもしれません。
しかし、依然として約4分の1（25.1%）のマンションで長期修繕計画が策定されていないという事実は見過ごせません。 長期修繕計画がないということは、将来必要となる大規模な修繕工事に対して、場当たり的な対応とならざるを得ず、建物の劣化を進行させたり、居住者に急な一時金負担を強いたりするリスクを高めます。
また、同調査では、築後40年以上経過しているにも関わらず、大規模修繕工事を一度も実施したことがないマンションが14.4%存在することも明らかになっています。 長期修繕計画が策定されていても、それが適切に実行されていない、あるいは計画自体が存在しないために修繕が進んでいないケースがあると考えられます。
修繕積立金の計画・運用の課題
適切な長期修繕計画が存在していても、それを実行するための資金、すなわち修繕積立金が計画通りに積み立てられていなければ意味がありません。
平成28年度の中央区「分譲マンション実態調査」では、修繕積立金の根拠について尋ねています（n=543）。 その結果、「長期修繕計画に基づいている」と回答した管理組合は69.4%でした。
一方で、「管理費の一定割合」（5.0%）、「分譲時の設定金額」（20.3%）、「特に根拠はない」（5.3%）といった、長期修繕計画に基づかない根拠で積立金額が設定されているマンションが、合計で30.6%にものぼることがわかりました。
分譲時の設定金額が、必ずしもその後の物価上昇や建物の劣化状況を反映しているとは限りません。 また、管理費の一定割合や「特に根拠はない」という設定では、将来的な修繕費用を賄える保証はありません。 このように、約3割のマンションで、将来の修繕費用に対する積立金が不足するリスクを抱えている可能性があるのです。
国土交通省が示すガイドラインでは、長期修繕計画に基づいて必要な修繕積立金額を算出し、将来にわたって均等に積み立てていく方式（均等積立方式）が推奨されています。 計画に基づかない安易な積立金設定は、将来の資金不足や、修繕積立金の値上げに対する合意形成の困難さを招く可能性があります。 マンション管理士としては、管理組合に対して長期修繕計画の重要性と、それに基づいた適正な修繕積立金の設定・見直しを働きかけていくことが極めて重要です。
4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション
これまで見てきたように、中央区のマンションでは、役員のなり手不足や管理への無関心、長期修繕計画や修繕積立金の課題などが存在します。 これらの課題が深刻化すると、管理組合の機能が停止したり、必要な維持管理が行われなくなったりする「管理不全」の状態に陥るリスクがあります。
活動停滞、管理不在組合の現状
中央区の調査では、管理組合の状況を「管理不全の恐れのあるマンション」と「管理不全の兆候があるマンション」に分類して、その実態を把握しています。
「管理不全の恐れのあるマンション」とは、管理組合が存在しない、管理者がいない、総会が開催されない、管理規約がないなど、管理組合としての基本的な活動実態や仕組みが存在しない状態のマンションを指します。 中央区では、以下の棟数が該当すると推計されています。
- 昭和58年（1983年）以前築：11棟 (調査回答母数に対する割合 6.1%)
- 昭和59年（1984年）以降築：25棟 (調査回答母数に対する割合 5.9%)
- 合計：36棟
これらのマンションでは、建物の維持管理はもちろん、区分所有者間の基本的なルール作りさえ行われていない可能性が高く、建物の老朽化やスラム化、地域への悪影響などが懸念される、極めて深刻な状態にあると言えます。
次に、「管理不全の兆候があるマンション」とは、管理費や修繕積立金が設定されていない、必要な大規模修繕工事が実施されていない、長期修繕計画が作成されていないなど、費用徴収や計画的な修繕に具体的な課題を抱えている状態のマンションです。 中央区では、以下の棟数が該当すると推計されています。
- 昭和58年（1983年）以前築：53棟 (調査回答母数に対する割合 29.4%)
- 昭和59年（1984年）以降築：40棟 (調査回答母数に対する割合 9.4%)
- 合計：93棟
これらのマンションは、現時点では基本的な管理組合活動が行われているかもしれませんが、将来的に必要な修繕が実施できなくなるなど、管理不全に陥る一歩手前の状態にあると考えられます。
合計すると、中央区内では少なくとも129棟（36棟 + 93棟）のマンションが、何らかの形で管理不全のリスクを抱えている、いわば「要支援マンション」であると推計されます。 これは、調査に回答があったマンションを基にした数値であり、実態はさらに多い可能性も否定できません。
これらのマンションに対しては、行政による積極的な働きかけ（プッシュ型支援やアウトリーチ的働きかけ）とともに、マンション管理士による専門的なサポートが強く求められます。 管理不全の恐れがあるマンションに対しては、管理組合の設立支援や運営の正常化に向けたコンサルティング、管理不全の兆候があるマンションに対しては、長期修繕計画の作成支援や見直し、資金計画に関する助言、合意形成のサポートなどが、マンション管理士にとって具体的な提案機会となります。 放置すれば、マンションの資産価値低下だけでなく、地域全体の住環境にも影響を及ぼしかねないこれらの課題に対し、マンション管理士が積極的に関与していくことが期待されています。
これまで、マンション管理の課題や大規模修繕における様々な工事の重要性について見てきました。建物の主要な構造部分だけでなく、マンションには特に劣化の進行が早く、より短い周期でのメンテナンスが必要となる箇所があります。
その代表例が、階段や手すり、玄関扉、配管などの「鉄部」です。これらの鉄部は、錆びやすく、放置すると美観を損なうだけでなく、構造的な強度や安全性にも関わってきます。次の章では、この「鉄部塗装工事」の必要性と適切なメンテナンス周期について詳しく解説します。
鉄部塗装工事が必要な理由
マンションの共用部分には、外階段、手すり、玄関扉、メーターボックス、配管など、多くの「鉄部」が使用されています。これらの鉄部は、常に雨風にさらされる過酷な環境にあるため、塗装による保護がないと錆びやすく、劣化の進行が早いのが特徴です。鉄部の劣化を放置すると、美観の問題だけでなく、安全性にも影響を及ぼす可能性があります。
鉄部の劣化が進行すると発生するリスク
- 錆びの進行による腐食：塗膜が劣化すると鉄部がむき出しになり、雨水や湿気の影響で腐食が進みます。
- 塗膜の剥がれ：紫外線や風雨の影響で塗膜が剥がれ、美観が損なわれます。
- 強度の低下：外階段や手すりなどの鉄部が腐食すると、安全性が損なわれる可能性があります。
特に、外階段や手すりの錆びは安全上の問題に直結するため、定期的な塗装工事が不可欠です。
鉄部塗装工事とは？他の工事との違い
鉄部塗装工事は、鉄製の構造物を錆びから守るために行う塗装工事です。鉄部は屋外に露出していることが多く、雨や湿気の影響を受けやすいため、適切な塗料と下地処理が重要となります。
他の塗装工事との違いは、「防錆処理」が必要な点です。外壁塗装や天井塗装とは異なり、鉄部は錆びやすいため、下地処理（ケレン作業）を行い、防錆塗料を適用することで、長期間の耐久性を確保します。
鉄部塗装工事の周期
鉄部の塗装は、劣化の進行が早いため3～5年ごとの周期での塗り替えが推奨されています。特に以下のような劣化症状が見られる場合は、早めの塗装工事が必要です。
- 艶がなくなり、色褪せが目立つ
- 塗膜が剥がれ、下地が見えている
- 手すりや階段に錆びが発生している
定期的な塗装工事を行うことで、鉄部の耐久性を維持し、修繕コストの増加を防ぐことができます。
相栄建総の鉄部塗装工事サービス
相栄建総では、長年の経験を活かし、耐久性の高い鉄部塗装工事を提供しています。
当社の強み
- 防錆効果の高い塗料を使用
ウレタン塗料・フッ素塗料・エポキシ樹脂塗料など、用途に応じた最適な塗料を選定します。 - 徹底した下地処理
ケレン作業を実施し、塗膜がしっかり密着する状態を作成します。 - 高品質な仕上がり
熟練の職人が丁寧に作業を行い、美観と耐久性を両立させます。 - 住民の生活に配慮した工事
騒音や塗料の臭いを最小限に抑え、住民の皆様に配慮した施工を実施します。
鉄部塗装工事の費用
鉄部塗装工事の費用は、施工箇所の面積や塗料の種類によって異なります。一般的な目安として、1平方メートルあたり約1,500円～2,500円となります。正確な見積もりは、事前の現地調査をもとに適正価格でご案内いたします。
鉄部塗装工事の期間
工事期間は、建物の規模や施工箇所の状態によりますが、通常1週間～3週間程度が目安です。住民の皆様の生活に影響を与えないよう、事前にスケジュールを共有し、計画的に施工を進めます。
鉄部塗装工事の流れ
- ケレン作業（下地処理）：既存の塗膜や錆びを除去し、表面を整えます。
- 防錆塗装（下塗り）：防錆効果のある塗料を塗布し、金属部分を保護します。
- 中塗り・上塗り：耐久性を確保するために、2回塗りを行い仕上げます。
- 最終確認・清掃：仕上がりをチェックし、施工後の清掃を実施します。
この工程を丁寧に行うことで、塗膜の耐久性を高め、美しい仕上がりを実現します。
アフターサポート
相栄建総では、鉄部塗装工事完了後も2年間の保証を提供しています。この期間内に塗膜の剥がれや異常が発生した場合は、迅速に対応いたします。
また、定期点検を実施し施工後の状態を確認します。必要に応じて追加のメンテナンス提案を行い、長期間にわたって安心して建物をご利用いただけるようサポートいたします。
まずはご相談ください
鉄部塗装工事は、建物の耐久性を維持し、美観を保つために欠かせない工事です。特に3～5年ごとの定期的なメンテナンスを行うことで、長期間にわたり建物の安全性を確保することができます。
相栄建総では、確かな技術と経験を活かし、高品質な鉄部塗装工事を提供しています。定期的なメンテナンスをご検討の際は、ぜひ相栄建総にご相談ください。
