板橋区の屋上防水工事で建物を長持ちさせる 雨漏りを防ぐ施工のポイント
はじめに
東京都板橋区では、多くの分譲マンションが重要な居住形態として定着していますが、同時に建物の高経年化が進展しています。 昭和56年以前に建設された、いわゆる旧耐震基準のマンションも少なくなく、計画的な維持管理や修繕、さらには将来的な建替えなども視野に入れた対策が急務となっています。
このような状況を受け、国や自治体はマンション管理の適正化を重要課題と位置づけ、様々な施策を打ち出しています。板橋区においても、「板橋区マンション管理適正化指針」 を定め、管理組合による主体的な管理運営の促進、管理不全の未然防止、そして良質な住環境の確保を目指しています。
しかし、区内のマンションは、その規模、形態、管理方式において多様性が増しており、従来の画一的な管理手法だけでは対応が難しくなってきている実情もあります。
この記事では、板橋区における分譲マンションの管理実態と課題を明らかにし、現場で活動するマンション管理士の皆様が、今後どのように管理組合への支援や介入を行っていくべきかを考察します。
区内分譲マンションの実態
板橋区のマンションストック状況
板橋区内には、マンション条例の届出対象となる分譲マンションが 1,771棟 (約82,000戸) 存在すると推計されています。
これらのマンションストックには、以下のような特徴が見られます。
- 戸数規模: 10戸未満 (949棟、28.7%)、10～29戸 (1,048棟、31.7%) を合わせると、30戸未満の小・中規模マンションが全体の約6割を占めています。
- 階数: 3階以下の低層マンションが約3割 (989棟、29.9%) を占める一方、10階以上の高層マンションも13.1% (434棟) 存在し、中層の建物が多い傾向にあります。
- 建築時期: 1970年代から1980年代にかけて建設されたマンションが多くストックされています。特に1981年以前に建てられた旧耐震基準のマンションも相当数存在します。一方で、2000年代以降にもコンスタントに供給が続いています。
- 建物構造: 一般的な鉄筋コンクリート造の分譲マンションに加え、現地調査では「小規模集合住宅タイプ」「庭先アパートタイプ」「用途複合（ゲタバキマンション）タイプ」「長屋（テラスハウス）タイプ」など、多様な形態の区分所有建物が確認されています。これらの中には、マンションとしての管理実態が標準的でないものも含まれます。
このように、板橋区のマンションは、規模、階数、築年数、形態において非常に多様であることがわかります。
アンケートから見る管理組合の現状と課題
区が実施した実態調査（アンケート）からは、管理組合運営の現状と課題の一端がうかがえます。
管理規約の整備状況や総会の開催状況について、特に小規模なマンションや築年数の古いマンションにおいて、管理組合が存在しない、あるいは管理者が選任されていないケースも散見されます。
また、管理組合役員のなり手不足や高齢化も課題として挙げられています。特に1970年以前築のマンションでは、役員の高齢化率が高く、役員辞退者が出るケースも見られます。役員の選任方法としては、輪番制が多く採用されていますが、特に1990年代以降にその傾向が強まっています。
アンケートからは、以下のような具体的な課題が浮かび上がっています。
- 旧耐震基準マンションの耐震性への不安: 1980年以前築のマンションでは、耐震性への不安を感じている割合が高い。
- 図書（設計図書・検査済証など）の保管不備: 特に古いマンションで、重要な図書が保管されていないケースが多い。
- 管理費・修繕積立金設定の根拠の曖昧さ: 長期修繕計画に基づかずに積立金が設定されている場合がある。
- 小規模マンション等での管理体制の脆弱さ: 管理組合の未設立、管理者の不在など。
- 多様なマンションタイプへの対応: 標準的な管理手法が適用しにくいマンションへの対応。
これらの実態を踏まえ、マンション管理士には、個々のマンションの状況に応じた、きめ細やかなサポートが求められています。
3. 長期修繕計画と資金計画の実態
マンションの資産価値を維持し、快適な居住環境を長期にわたって確保するためには、計画的な修繕の実施と、それを裏付ける安定した資金計画が不可欠です。しかし、板橋区内のマンションにおいては、これらに課題を抱えるケースが見られます。
長期修繕計画の策定率
長期修繕計画は、将来必要となる大規模修繕工事の内容や時期、概算費用などをまとめたもので、マンション管理の根幹をなすものです。
板橋区の調査によれば、築年数が新しいマンションほど策定率は高まる傾向にあります。
- 1971年～1980年築: 作成済み 55.9%、未作成 26.3%
- 1991年～2000年築: 作成済み 81.0%
- 2001年～2010年築: 作成済み 85.7%
- 2011年以降築: 作成済み 86.5%
しかし、全体として見ると、特に1980年以前に建築されたマンションでは、約4割が未作成または不明という状況であり、計画的な修繕への備えが十分でない可能性があります。
また、マンションの規模別に見ると、10戸～29戸の中規模マンションにおいては、長期修繕計画の作成率が約6割に留まっており、小規模・中規模マンションにおける計画策定の推進が課題となっています。
計画が策定されていても、定期的な見直しが行われていないケースも散見されます。建物の劣化状況や技術の進歩、社会情勢の変化などを踏まえ、計画を定期的に見直し、実効性を高めていくことが重要です。
修繕積立金の計画・運用の課題
長期修繕計画と並んで重要なのが、修繕に必要な費用を計画的に積み立てる修繕積立金です。
調査からは、修繕積立金の額の算定根拠に課題がある状況がうかがえます。特に1971年～1980年築のマンションでは、長期修繕計画に基づいて積立金額を定めているのは35.5%に過ぎず、「管理費の一定割合」「分譲時のまま」「特に根拠なし」といった回答も少なくありません。
これは、将来的な修繕費用の不足を招くリスクをはらんでいます。長期修繕計画に基づいた、適切な積立金額の設定が急務です。
また、築年数が新しいマンション（2011年以降築）では、現時点での修繕積立金の㎡あたり平均額が他の年代に比べて最も低いというデータもあります。将来の大規模修繕に備え、段階的な積立金の増額なども視野に入れた、長期的な資金計画の検討が必要です。
マンション管理士としては、管理組合に対し、長期修繕計画の重要性を改めて説明し、計画策定・見直しのサポートや、計画に基づいた適切な修繕積立金の設定・見直しを提案していくことが求められます。
4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション
計画的な修繕や資金計画の課題は、マンションの管理不全リスクに直結します。板橋区内においても、管理組合の活動が停滞したり、管理者不在の状態に陥ったりするケースが懸念されています。
活動停滞、管理不在組合の現状
特に、10戸未満の小規模マンションにおいては、管理組合が存在しないケースが7割以上、管理者が選任されていないケースが約3割にのぼるという調査結果があり、管理体制そのものが確立されていない状況がうかがえます。
また、自主管理を行っているマンションにおいても、役員の高齢化や担い手不足により、管理組合活動が停滞し、事実上の管理不在状態に陥るリスクが指摘されています。清掃や小修繕といった日常管理が行き届かなくなり、建物の劣化が進行するだけでなく、防犯・防災面での不安も増大します。
このようなマンションは「要支援マンション」として、行政や専門家による積極的な関与が必要となります。管理組合の活動状況が外部から見えにくい自主管理マンションや小規模マンションに対しては、まず管理状況の把握を進め、管理組合の設立支援や運営のサポートを行うことが重要です。
マンション管理士には、管理不全のリスクを抱えるマンションを早期に発見し、管理組合の立ち上げや再生に向けたコンサルティング、外部管理者（第三者管理方式）の導入支援など、より踏み込んだサポートを提供することが期待されています。管理不全は、個々のマンションの問題に留まらず、周辺地域への影響も懸念されるため、地域全体でマンションの適正管理を支えていくという視点が不可欠です。
このように管理体制が脆弱であったり、実質的に機能していなかったりする「要支援マンション」では、日常的なメンテナンスはもちろんのこと、計画的な大規模修繕も適切に行われていないことが多く、建物の様々な部分で深刻な劣化が進行している可能性が高いです。特に、建物全体を雨や紫外線から守る「傘」の役割を担う屋上は、最も過酷な環境に常に晒されており、その防水層の劣化は避けられません。管理不全のマンションにおいては、この屋上防水の劣化が長期間放置され、雨漏りが発生し、建物全体の耐久性や居住環境に致命的なダメージを与えているケースが後を絶ちません。マンション管理士などの専門家の支援のもと、ようやく建物の修繕に着手できる状況になった際には、まずこの屋上の防水機能を確実に回復させることが、建物再生における最優先課題の一つとなります。
建物全体の寿命と安全を左右する「屋上防水工事」
前述のような管理不全が長期化したマンションでは、建物全体を保護する上で最も重要な箇所である屋上の防水層が、適切なメンテナンスを受けずに放置され、深刻な劣化状態に陥っていることが少なくありません。「屋上防水工事」は、このような劣化した防水層を撤去または補修し、新たに高機能な防水層を形成することで、建物を雨水の侵入から守り、その寿命を延ばすために不可欠な専門工事です。マンションの屋上は、建物の中で最も直接的に雨水、紫外線、そして夏場の灼熱から冬場の凍結といった激しい温度変化に晒され続けるため、防水層は他の部位に比べて特に劣化の進行が早く、その機能維持が極めて重要です。そのため、防水層にひび割れ、膨れ、剥がれ、水たまりの常態化、あるいは雑草の繁茂といった劣化の兆候が見られる場合は、たとえまだ雨漏りが発生していなくても、早急な防水工事の実施が強く推奨されます。これらのサインを見逃すと、後々より大きな問題へと発展する可能性が高まります。
屋上防水工事を行わない場合のリスク
- 屋上のひび割れや防水層の破断・剥がれからの雨漏り発生：最上階の住戸だけでなく、雨水が躯体を伝って下階へも広がり、広範囲な被害を引き起こします。
- コンクリート内部への水浸入と鉄筋腐食による構造体劣化：雨水がコンクリート内部に浸透すると、鉄筋を錆びさせて膨張させ、コンクリートの爆裂や剥離を引き起こし、建物の構造強度を著しく低下させます。
- 天井や壁へのカビ・シミ発生と健康被害：漏水や湿気により天井や壁にカビやシミが発生し、美観を損ねるだけでなく、アレルギーや呼吸器疾患などの健康被害を引き起こす原因となります。
- 建物躯体への悪影響と耐震性の低下：長期的な水の浸入は、コンクリートの中性化を促進し、建物の基礎部分にまで影響を及ぼすこともあり、結果として建物全体の耐震性が低下する恐れがあります。
- 防水層の全面的な機能不全と高額な改修コスト：部分的な劣化を放置し、防水層全体が機能を失ってしまうと、表面的な補修では対応できず、下地からの大規模な改修工事が必要となり、工事費用が大幅に増加してしまいます。
このような深刻なリスクを回避し、建物の構造的な安全性を確保し、快適な居住環境を長期にわたって維持するためには、屋上の防水層の状態を専門家が定期的に点検し、計画的に屋上防水工事を実施して、建物の防水機能を常に健全な状態に保つことが極めて重要です。
屋上防水工事とは？他の工事との違い
屋上防水工事とは、建物の屋上やルーフバルコニーに防水層を施工し、雨水の侵入を防ぐ工事です。防水層の種類には、以下のような工法があります。
- ウレタン防水：液体状の防水材を塗布し、シームレスな防水層を形成します。
- シート防水：ゴムシートや塩ビシートを屋上に貼り付ける工法です。
- アスファルト防水：アスファルトシートを重ねて高い耐久性を確保します。
各工法には適した環境や用途があり、建物の構造や状態に応じた選定が重要になります。
相栄建総の屋上防水工事サービス
相栄建総では、建物の状況に応じて最適な防水工事を提案し、高品質な施工を提供しています。
当社の強み
- 徹底した事前調査
施工前に詳細な診断を行い、建物に最適な防水工法を選定します。 - 幅広い防水工法に対応
ウレタン防水・シート防水・アスファルト防水など、建物の状態に応じた最適な工法を提案します。 - 高い耐久性と防水性能
耐久性の高い材料を使用し、長期間にわたって防水性能を維持します。 - 長期保証制度の充実
施工後のメンテナンス・点検を行い、万が一のトラブルにも迅速に対応します。
屋上防水工事の費用
防水工事の費用は、施工面積や選定する防水工法によって異なります。一般的な目安として、1平方メートルあたり約9,000円が相場ですが、建物の状況に応じて変動する場合があります。
相栄建総では、正確な調査と見積もりを行い、透明性のある価格設定をお約束します。
屋上防水工事の期間
工事期間は、建物の規模や施工箇所の状態によって異なります。一般的には数日から数週間で完了しますが、広範囲にわたる施工や特殊な準備が必要な場合には、それ以上の期間が必要となることもあります。
相栄建総では、住民の皆様に負担をかけないよう、スケジュールを適切に調整し、迅速に施工を進めます。
屋上防水工事の周期と回数
屋上防水工事は、10～15年ごとの定期的な施工が推奨されています。特に、既存の防水層が劣化し、雨漏りのリスクが高まる前にメンテナンスを行うことで、建物全体の耐久性を維持することが可能です。
屋上防水工事の流れ
- 防水診断・劣化調査
現状の防水層の状態を詳しく調査し、適切な工法を選定します。 - 施工前準備・下地処理
既存の防水層の補修や下地処理を行い、新しい防水層の密着性を向上させます。 - 防水施工
選定した防水工法に基づき、施工を実施します。 - 仕上げと最終点検
施工完了後、防水性能や仕上がりをチェックし、万全な状態で引き渡します。
まずはご相談ください
屋上防水工事は、建物を長期間にわたり安全に利用するために不可欠な工事です。相栄建総では、高い技術力と経験を活かし、最適な防水工事を提供しています。
防水工事に関するご相談やお見積もりは無料で対応しておりますので、まずはお気軽にお問い合わせください。
