板橋区のシーリング工事で建物の防水性能を強化 劣化を防ぐ施工のポイント
はじめに
東京都板橋区では、多くの分譲マンションが重要な居住形態として定着していますが、同時に建物の高経年化が進展しています。 昭和56年以前に建設された、いわゆる旧耐震基準のマンションも少なくなく、計画的な維持管理や修繕、さらには将来的な建替えなども視野に入れた対策が急務となっています。
このような状況を受け、国や自治体はマンション管理の適正化を重要課題と位置づけ、様々な施策を打ち出しています。板橋区においても、「板橋区マンション管理適正化指針」 を定め、管理組合による主体的な管理運営の促進、管理不全の未然防止、そして良質な住環境の確保を目指しています。
しかし、区内のマンションは、その規模、形態、管理方式において多様性が増しており、従来の画一的な管理手法だけでは対応が難しくなってきている実情もあります。
この記事では、板橋区における分譲マンションの管理実態と課題を明らかにし、現場で活動するマンション管理士の皆様が、今後どのように管理組合への支援や介入を行っていくべきかを考察します。
区内分譲マンションの実態
板橋区のマンションストック状況
板橋区内には、マンション条例の届出対象となる分譲マンションが 1,771棟 (約82,000戸) 存在すると推計されています。
これらのマンションストックには、以下のような特徴が見られます。
- 戸数規模: 10戸未満 (949棟、28.7%)、10～29戸 (1,048棟、31.7%) を合わせると、30戸未満の小・中規模マンションが全体の約6割を占めています。
- 階数: 3階以下の低層マンションが約3割 (989棟、29.9%) を占める一方、10階以上の高層マンションも13.1% (434棟) 存在し、中層の建物が多い傾向にあります。
- 建築時期: 1970年代から1980年代にかけて建設されたマンションが多くストックされています。特に1981年以前に建てられた旧耐震基準のマンションも相当数存在します。一方で、2000年代以降にもコンスタントに供給が続いています。
- 建物構造: 一般的な鉄筋コンクリート造の分譲マンションに加え、現地調査では「小規模集合住宅タイプ」「庭先アパートタイプ」「用途複合（ゲタバキマンション）タイプ」「長屋（テラスハウス）タイプ」など、多様な形態の区分所有建物が確認されています。これらの中には、マンションとしての管理実態が標準的でないものも含まれます。
このように、板橋区のマンションは、規模、階数、築年数、形態において非常に多様であることがわかります。
アンケートから見る管理組合の現状と課題
区が実施した実態調査（アンケート）からは、管理組合運営の現状と課題の一端がうかがえます。
管理規約の整備状況や総会の開催状況について、特に小規模なマンションや築年数の古いマンションにおいて、管理組合が存在しない、あるいは管理者が選任されていないケースも散見されます。
また、管理組合役員のなり手不足や高齢化も課題として挙げられています。特に1970年以前築のマンションでは、役員の高齢化率が高く、役員辞退者が出るケースも見られます。役員の選任方法としては、輪番制が多く採用されていますが、特に1990年代以降にその傾向が強まっています。
アンケートからは、以下のような具体的な課題が浮かび上がっています。
- 旧耐震基準マンションの耐震性への不安: 1980年以前築のマンションでは、耐震性への不安を感じている割合が高い。
- 図書（設計図書・検査済証など）の保管不備: 特に古いマンションで、重要な図書が保管されていないケースが多い。
- 管理費・修繕積立金設定の根拠の曖昧さ: 長期修繕計画に基づかずに積立金が設定されている場合がある。
- 小規模マンション等での管理体制の脆弱さ: 管理組合の未設立、管理者の不在など。
- 多様なマンションタイプへの対応: 標準的な管理手法が適用しにくいマンションへの対応。
これらの実態を踏まえ、マンション管理士には、個々のマンションの状況に応じた、きめ細やかなサポートが求められています。
3. 長期修繕計画と資金計画の実態
マンションの資産価値を維持し、快適な居住環境を長期にわたって確保するためには、計画的な修繕の実施と、それを裏付ける安定した資金計画が不可欠です。しかし、板橋区内のマンションにおいては、これらに課題を抱えるケースが見られます。
長期修繕計画の策定率
長期修繕計画は、将来必要となる大規模修繕工事の内容や時期、概算費用などをまとめたもので、マンション管理の根幹をなすものです。
板橋区の調査によれば、築年数が新しいマンションほど策定率は高まる傾向にあります。
- 1971年～1980年築: 作成済み 55.9%、未作成 26.3%
- 1991年～2000年築: 作成済み 81.0%
- 2001年～2010年築: 作成済み 85.7%
- 2011年以降築: 作成済み 86.5%
しかし、全体として見ると、特に1980年以前に建築されたマンションでは、約4割が未作成または不明という状況であり、計画的な修繕への備えが十分でない可能性があります。
また、マンションの規模別に見ると、10戸～29戸の中規模マンションにおいては、長期修繕計画の作成率が約6割に留まっており、小規模・中規模マンションにおける計画策定の推進が課題となっています。
計画が策定されていても、定期的な見直しが行われていないケースも散見されます。建物の劣化状況や技術の進歩、社会情勢の変化などを踏まえ、計画を定期的に見直し、実効性を高めていくことが重要です。
修繕積立金の計画・運用の課題
長期修繕計画と並んで重要なのが、修繕に必要な費用を計画的に積み立てる修繕積立金です。
調査からは、修繕積立金の額の算定根拠に課題がある状況がうかがえます。特に1971年～1980年築のマンションでは、長期修繕計画に基づいて積立金額を定めているのは35.5%に過ぎず、「管理費の一定割合」「分譲時のまま」「特に根拠なし」といった回答も少なくありません。
これは、将来的な修繕費用の不足を招くリスクをはらんでいます。長期修繕計画に基づいた、適切な積立金額の設定が急務です。
また、築年数が新しいマンション（2011年以降築）では、現時点での修繕積立金の㎡あたり平均額が他の年代に比べて最も低いというデータもあります。将来の大規模修繕に備え、段階的な積立金の増額なども視野に入れた、長期的な資金計画の検討が必要です。
マンション管理士としては、管理組合に対し、長期修繕計画の重要性を改めて説明し、計画策定・見直しのサポートや、計画に基づいた適切な修繕積立金の設定・見直しを提案していくことが求められます。
4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション
計画的な修繕や資金計画の課題は、マンションの管理不全リスクに直結します。板橋区内においても、管理組合の活動が停滞したり、管理者不在の状態に陥ったりするケースが懸念されています。
活動停滞、管理不在組合の現状
特に、10戸未満の小規模マンションにおいては、管理組合が存在しないケースが7割以上、管理者が選任されていないケースが約3割にのぼるという調査結果があり、管理体制そのものが確立されていない状況がうかがえます。
また、自主管理を行っているマンションにおいても、役員の高齢化や担い手不足により、管理組合活動が停滞し、事実上の管理不在状態に陥るリスクが指摘されています。清掃や小修繕といった日常管理が行き届かなくなり、建物の劣化が進行するだけでなく、防犯・防災面での不安も増大します。
このようなマンションは「要支援マンション」として、行政や専門家による積極的な関与が必要となります。管理組合の活動状況が外部から見えにくい自主管理マンションや小規模マンションに対しては、まず管理状況の把握を進め、管理組合の設立支援や運営のサポートを行うことが重要です。
マンション管理士には、管理不全のリスクを抱えるマンションを早期に発見し、管理組合の立ち上げや再生に向けたコンサルティング、外部管理者（第三者管理方式）の導入支援など、より踏み込んだサポートを提供することが期待されています。管理不全は、個々のマンションの問題に留まらず、周辺地域への影響も懸念されるため、地域全体でマンションの適正管理を支えていくという視点が不可欠です。
このように管理体制が脆弱であったり、実質的に機能していなかったりする「要支援マンション」では、日常的なメンテナンスはもちろんのこと、計画的な大規模修繕も適切に行われていないことが多く、建物の様々な部分で劣化が進行しています。特に、外壁のパネル間の目地（継ぎ目）、窓やドアのサッシ廻り、バルコニーの手すり壁と外壁の取り合い部分、あるいは換気フードや配管の貫通部周辺といった「建物の隙間」を保護しているシーリング材は、紫外線や雨風、温度変化の影響を直接受けるため、経年劣化が避けられません。管理不全のマンションでは、このシーリング材の劣化が放置され、ひび割れや剥がれ、肉痩せなどが進行し、雨水の浸入経路となっているケースが非常に多く見受けられます。専門家の支援のもと、ようやく建物の修繕に着手できる状況になった際には、これらの劣化したシーリング材を適切に補修・交換する「シーリング工事」が、建物の防水性や気密性を回復させ、長期的な耐久性を確保するために不可欠な工程となります。
建物の防水性と耐久性の鍵を握る「シーリング工事」
前述のような管理不全が長期化したマンションでは、建物の外壁パネルの目地（継ぎ目）や窓・ドアのサッシ廻り、バルコニーの手すり壁の取り合い部分など、あらゆる「隙間」を埋めているシーリング材の劣化が著しく進行しているケースが少なくありません。「シーリング工事」は、これらの劣化したシーリング材を丁寧に撤去し、プライマー（接着増強剤）を塗布した上で、新たに高耐久・高耐候性のシーリング材を適切な厚みと形状で充填することにより、建物の防水性や気密性を回復・向上させるために不可欠な専門工事です。建物のこれらの「隙間」は、常に雨風や温度変化、紫外線の影響を直接受けるため、シーリング材は時間とともに硬化、ひび割れ、肉痩せ、剥がれといった劣化が避けられません。このシーリング材の劣化を放置すると、以下に挙げるような深刻な問題を引き起こし、建物の寿命を縮める原因となります。
シーリング工事を行わない場合のリスク
- 外壁の隙間からの雨水侵入と躯体劣化：劣化したシーリングの隙間から雨水が壁内部に浸入し、断熱材を濡らしたり、内部の木材を腐朽させたり、さらには鉄筋の腐食やコンクリートの中性化を促進させ、建物の構造強度を著しく低下させます。
- 外壁防水機能の低下と室内への漏水：シーリング材の劣化は外壁全体の防水機能を著しく低下させ、最終的には室内に雨漏りを発生させ、壁紙の剥がれやシミ、カビの発生といった被害を引き起こします。
- 建物内部の結露とカビ・腐食の誘発：気密性が損なわれることで外気と共に湿気が侵入しやすくなり、壁内結露などを引き起こし、カビの発生や木材部分の腐食を招き、健康被害やアレルギーの原因となることもあります。
- 気密性低下によるエネルギー効率の悪化と光熱費の増大：建物の気密性が低下すると、冬は暖房の熱が逃げやすく、夏は冷房の冷気が逃げやすくなるため、冷暖房の効率が悪化し、結果として光熱費の上昇に繋がります。
- 外観の悪化と資産価値の低下：ひび割れたり、黒ずんだり、痩せてしまったりしたシーリング材は、建物の外観を著しく損ね、清潔感のない印象を与え、マンション全体の資産価値の低下にも影響します。
これらのリスクを回避し、建物の構造的な安全性や耐久性を長期にわたって向上させ、快適な居住環境を維持するためには、定期的な点検に基づき、適切な時期にシーリング工事（打ち替えまたは増し打ち）を実施することが極めて重要です。
シーリング工事とは？他の工事との違い
シーリング工事とは、外壁ボードや窓枠（サッシ）などの接合部分にシーリング材を充填し、防水性・気密性を確保する作業です。シーリング材には弾力性があり、建物のわずかな動きに対応できる特性があります。
この工事は、塗装や防水工事と並行して行われることが多く、建物の内部構造を守るために必要不可欠な補強工事の一つです。特に、下地補修工事と併せて適切なシーリング工事を実施することで、建物の劣化を防ぎ、長期間にわたって安全な状態を維持できます。
相栄建総のシーリング工事サービス
相栄建総では、建物の状況に応じた最適なシーリング工事を提供し、高い防水性能を確保しています。
当社の強み
- 最適な材料の選定
シリコン・変成シリコン・ウレタンなど、施工箇所に応じたシーリング材を使用します。 - 高い施工精度
熟練の職人が丁寧な作業を行い、耐久性の高い施工を実現します。 - 美観への配慮
建物のデザインに調和する色合いのシーリング材を使用し、美観を維持します。 - 長期的な耐久性を確保
劣化しにくい施工方法を採用し、長期間にわたって防水性能を維持します。
シーリング工事の費用
シーリング工事の費用は、施工箇所の長さや使用する材料によって異なります。一般的な相場は1メートルあたり約1,000円～1,500円ですが、建物の規模や施工範囲によって変動します。
相栄建総では、建物の状況を正確に調査し、適正な価格で高品質な施工を提供します。
シーリング工事の期間
工事期間は、建物の規模や施工箇所の数によって異なります。部分的な補修であれば短期間で完了しますが、建物全体にわたる施工の場合は数週間を要することもあります。
住民の皆様にご不便をかけないよう、事前にスケジュールを共有し、迅速に施工を進めます。
シーリング工事の周期と回数
シーリング工事は、10～15年の周期で実施することが推奨されています。劣化が進行する前に適切なメンテナンスを行うことで、建物の耐久性を長く維持できます。
シーリング工事の流れ
- 施工箇所の調査
既存のシーリング材の劣化状況を確認し、補修方法を決定します。 - シーリング材の撤去・清掃
劣化したシーリング材を取り除き、接合部を清掃します。 - 新しいシーリング材の充填
適切なシーリング材を充填し、表面を均一に仕上げます。 - 仕上げと最終確認
施工後の状態をチェックし、防水性能を確認します。
まずはご相談ください
シーリング工事は、建物の防水性と気密性を確保し、長期的な耐久性を維持するために不可欠な工事です。適切な施工を行うことで、雨漏りや建物の劣化を防ぎ、快適な住環境を維持することができます。
相栄建総では、確かな技術と経験を活かし、高品質なシーリング工事を提供しています。調査・診断のご相談やお見積もりは無料で対応しておりますので、お気軽にお問い合わせください。
