板橋区で鉄部塗装工事を検討するなら安全性と耐久性を両立した最適な施工を
はじめに
東京都板橋区では、多くの分譲マンションが重要な居住形態として定着していますが、同時に建物の高経年化が進展しています。 昭和56年以前に建設された、いわゆる旧耐震基準のマンションも少なくなく、計画的な維持管理や修繕、さらには将来的な建替えなども視野に入れた対策が急務となっています。
このような状況を受け、国や自治体はマンション管理の適正化を重要課題と位置づけ、様々な施策を打ち出しています。板橋区においても、「板橋区マンション管理適正化指針」 を定め、管理組合による主体的な管理運営の促進、管理不全の未然防止、そして良質な住環境の確保を目指しています。
しかし、区内のマンションは、その規模、形態、管理方式において多様性が増しており、従来の画一的な管理手法だけでは対応が難しくなってきている実情もあります。
この記事では、板橋区における分譲マンションの管理実態と課題を明らかにし、現場で活動するマンション管理士の皆様が、今後どのように管理組合への支援や介入を行っていくべきかを考察します。
区内分譲マンションの実態
板橋区のマンションストック状況
板橋区内には、マンション条例の届出対象となる分譲マンションが 1,771棟 (約82,000戸) 存在すると推計されています。
これらのマンションストックには、以下のような特徴が見られます。
- 戸数規模: 10戸未満 (949棟、28.7%)、10～29戸 (1,048棟、31.7%) を合わせると、30戸未満の小・中規模マンションが全体の約6割を占めています。
- 階数: 3階以下の低層マンションが約3割 (989棟、29.9%) を占める一方、10階以上の高層マンションも13.1% (434棟) 存在し、中層の建物が多い傾向にあります。
- 建築時期: 1970年代から1980年代にかけて建設されたマンションが多くストックされています。特に1981年以前に建てられた旧耐震基準のマンションも相当数存在します。一方で、2000年代以降にもコンスタントに供給が続いています。
- 建物構造: 一般的な鉄筋コンクリート造の分譲マンションに加え、現地調査では「小規模集合住宅タイプ」「庭先アパートタイプ」「用途複合（ゲタバキマンション）タイプ」「長屋（テラスハウス）タイプ」など、多様な形態の区分所有建物が確認されています。これらの中には、マンションとしての管理実態が標準的でないものも含まれます。
このように、板橋区のマンションは、規模、階数、築年数、形態において非常に多様であることがわかります。
アンケートから見る管理組合の現状と課題
区が実施した実態調査（アンケート）からは、管理組合運営の現状と課題の一端がうかがえます。
管理規約の整備状況や総会の開催状況について、特に小規模なマンションや築年数の古いマンションにおいて、管理組合が存在しない、あるいは管理者が選任されていないケースも散見されます。
また、管理組合役員のなり手不足や高齢化も課題として挙げられています。特に1970年以前築のマンションでは、役員の高齢化率が高く、役員辞退者が出るケースも見られます。役員の選任方法としては、輪番制が多く採用されていますが、特に1990年代以降にその傾向が強まっています。
アンケートからは、以下のような具体的な課題が浮かび上がっています。
- 旧耐震基準マンションの耐震性への不安: 1980年以前築のマンションでは、耐震性への不安を感じている割合が高い。
- 図書（設計図書・検査済証など）の保管不備: 特に古いマンションで、重要な図書が保管されていないケースが多い。
- 管理費・修繕積立金設定の根拠の曖昧さ: 長期修繕計画に基づかずに積立金が設定されている場合がある。
- 小規模マンション等での管理体制の脆弱さ: 管理組合の未設立、管理者の不在など。
- 多様なマンションタイプへの対応: 標準的な管理手法が適用しにくいマンションへの対応。
これらの実態を踏まえ、マンション管理士には、個々のマンションの状況に応じた、きめ細やかなサポートが求められています。
3. 長期修繕計画と資金計画の実態
マンションの資産価値を維持し、快適な居住環境を長期にわたって確保するためには、計画的な修繕の実施と、それを裏付ける安定した資金計画が不可欠です。しかし、板橋区内のマンションにおいては、これらに課題を抱えるケースが見られます。
長期修繕計画の策定率
長期修繕計画は、将来必要となる大規模修繕工事の内容や時期、概算費用などをまとめたもので、マンション管理の根幹をなすものです。
板橋区の調査によれば、築年数が新しいマンションほど策定率は高まる傾向にあります。
- 1971年～1980年築: 作成済み 55.9%、未作成 26.3%
- 1991年～2000年築: 作成済み 81.0%
- 2001年～2010年築: 作成済み 85.7%
- 2011年以降築: 作成済み 86.5%
しかし、全体として見ると、特に1980年以前に建築されたマンションでは、約4割が未作成または不明という状況であり、計画的な修繕への備えが十分でない可能性があります。
また、マンションの規模別に見ると、10戸～29戸の中規模マンションにおいては、長期修繕計画の作成率が約6割に留まっており、小規模・中規模マンションにおける計画策定の推進が課題となっています。
計画が策定されていても、定期的な見直しが行われていないケースも散見されます。建物の劣化状況や技術の進歩、社会情勢の変化などを踏まえ、計画を定期的に見直し、実効性を高めていくことが重要です。
修繕積立金の計画・運用の課題
長期修繕計画と並んで重要なのが、修繕に必要な費用を計画的に積み立てる修繕積立金です。
調査からは、修繕積立金の額の算定根拠に課題がある状況がうかがえます。特に1971年～1980年築のマンションでは、長期修繕計画に基づいて積立金額を定めているのは35.5%に過ぎず、「管理費の一定割合」「分譲時のまま」「特に根拠なし」といった回答も少なくありません。
これは、将来的な修繕費用の不足を招くリスクをはらんでいます。長期修繕計画に基づいた、適切な積立金額の設定が急務です。
また、築年数が新しいマンション（2011年以降築）では、現時点での修繕積立金の㎡あたり平均額が他の年代に比べて最も低いというデータもあります。将来の大規模修繕に備え、段階的な積立金の増額なども視野に入れた、長期的な資金計画の検討が必要です。
マンション管理士としては、管理組合に対し、長期修繕計画の重要性を改めて説明し、計画策定・見直しのサポートや、計画に基づいた適切な修繕積立金の設定・見直しを提案していくことが求められます。
4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション
計画的な修繕や資金計画の課題は、マンションの管理不全リスクに直結します。板橋区内においても、管理組合の活動が停滞したり、管理者不在の状態に陥ったりするケースが懸念されています。
活動停滞、管理不在組合の現状
特に、10戸未満の小規模マンションにおいては、管理組合が存在しないケースが7割以上、管理者が選任されていないケースが約3割にのぼるという調査結果があり、管理体制そのものが確立されていない状況がうかがえます。
また、自主管理を行っているマンションにおいても、役員の高齢化や担い手不足により、管理組合活動が停滞し、事実上の管理不在状態に陥るリスクが指摘されています。清掃や小修繕といった日常管理が行き届かなくなり、建物の劣化が進行するだけでなく、防犯・防災面での不安も増大します。
このようなマンションは「要支援マンション」として、行政や専門家による積極的な関与が必要となります。管理組合の活動状況が外部から見えにくい自主管理マンションや小規模マンションに対しては、まず管理状況の把握を進め、管理組合の設立支援や運営のサポートを行うことが重要です。
マンション管理士には、管理不全のリスクを抱えるマンションを早期に発見し、管理組合の立ち上げや再生に向けたコンサルティング、外部管理者（第三者管理方式）の導入支援など、より踏み込んだサポートを提供することが期待されています。管理不全は、個々のマンションの問題に留まらず、周辺地域への影響も懸念されるため、地域全体でマンションの適正管理を支えていくという視点が不可欠です。
このように管理体制が脆弱であったり、実質的に機能していなかったりする「要支援マンション」では、日常的なメンテナンスはもちろんのこと、計画的な大規模修繕も長期間行われていないことが多く、建物の様々な部分で劣化が進行しています。特に、マンションの共用部分や付属設備には、外階段、手すり、玄関ドアの枠、メーターボックスの扉、各種配管など、多くの鉄製の部材が使用されています。これらの鉄部は、雨風に直接晒されることで錆が発生しやすく、その保護塗装の劣化は避けられません。管理不全のマンションでは、この鉄部の錆や塗装の剥がれが放置され、美観を著しく損ねるだけでなく、部材の腐食による強度低下を招き、場合によっては居住者や通行人の安全を脅かす大きなリスクとなっているケースが少なくありません。専門家の支援のもと、ようやく建物の全体的な修繕に着手できる状況になった際には、これらの劣化した鉄部の状態を改善し、安全性を確保するための「鉄部塗装工事」が、極めて重要な修繕項目の一つとなります。
マンションの安全性と美観を維持する「鉄部塗装工事」
前述のような管理不全が長期化したマンションでは、共用部分や付属設備に使用されている鉄製部分（例えば、外階段、手すり、玄関扉やその枠、メーターボックスやパイプスペースの扉、消火栓ボックス、各種配管やその支持金物、場合によっては駐車場の鉄骨部分など）の塗装が劣化し、錆や腐食が著しく進行しているケースが非常に多く見られます。「鉄部塗装工事」は、これらの劣化した鉄部に対して、まず適切な下地処理（ケレン作業による錆や古い塗膜の除去、目荒らし等）を丁寧に行った上で、新たに防錆効果の高い下塗り塗料、そして耐候性に優れた中塗り・上塗り塗料を塗り重ねることにより、鉄部を錆やさらなる劣化から長期間保護するために不可欠な専門工事です。鉄部は、特に屋外に露出している箇所や湿気が多い場所では、時間の経過とともに塗膜の保護機能が失われ、酸素や水分と反応して錆が発生・進行するのは避けられません。この鉄部の劣化を放置すると、以下に挙げるような様々な問題を引き起こし、マンション全体の安全性や資産価値を損なう原因となります。
鉄部の劣化が進行すると発生するリスク
- 錆びの進行による深刻な腐食と強度低下：塗膜が劣化・剥離すると鉄部がむき出しになり、雨水や結露などの水分と酸素に触れることで急速に錆が発生します。錆は鉄の体積を膨張させ、さらに進行すると腐食によって鉄の断面が細くなり、部材本来の強度が著しく低下し、折損や脱落の危険が生じます。
- 美観の著しい悪化と資産価値への影響：錆汁が垂れて外壁や床を汚したり、塗装がまだらに剥がれたりすることで、建物全体の美観が大きく損なわれます。これはマンションの印象を悪化させ、入居希望者の減少や資産価値の低下に直接的に影響を与える可能性があります。
- 安全性の担保困難と事故発生リスク：特に外階段の踏み板やその支持構造、手すり、避難ハッチといった、居住者や利用者の安全に直接関わる鉄部が腐食して強度が低下すると、通常の使用時における破損や脱落といった重大な人身事故に繋がる極めて高いリスクがあります。
- 補修・交換コストの増大：錆が軽微な初期段階であれば、比較的安価なケレン（錆落とし）と再塗装で対応できますが、腐食が進行し孔が開いたり、部材が著しく細くなったりすると、溶接による大掛かりな補修や、場合によっては部材全体の交換が必要となり、修繕費用が大幅に増加してしまいます。
特に、外階段や手すり、バルコニーの隔て板、避難器具など、居住者の生命や身体の安全に直接関わる鉄部の錆や腐食は、絶対に放置することなく、専門家による定期的な点検と診断に基づいた計画的な鉄部塗装工事によって、その機能と安全性を維持・回復させることが不可欠です。
鉄部塗装工事とは？他の工事との違い
鉄部塗装工事は、鉄製の構造物を錆びから守るために行う塗装工事です。鉄部は屋外に露出していることが多く、雨や湿気の影響を受けやすいため、適切な塗料と下地処理が重要となります。
他の塗装工事との違いは、「防錆処理」が必要な点です。外壁塗装や天井塗装とは異なり、鉄部は錆びやすいため、下地処理（ケレン作業）を行い、防錆塗料を適用することで、長期間の耐久性を確保します。
鉄部塗装工事の周期
鉄部の塗装は、劣化の進行が早いため3～5年ごとの周期での塗り替えが推奨されています。特に以下のような劣化症状が見られる場合は、早めの塗装工事が必要です。
- 艶がなくなり、色褪せが目立つ
- 塗膜が剥がれ、下地が見えている
- 手すりや階段に錆びが発生している
定期的な塗装工事を行うことで、鉄部の耐久性を維持し、修繕コストの増加を防ぐことができます。
相栄建総の鉄部塗装工事サービス
相栄建総では、長年の経験を活かし、耐久性の高い鉄部塗装工事を提供しています。
当社の強み
- 防錆効果の高い塗料を使用
ウレタン塗料・フッ素塗料・エポキシ樹脂塗料など、用途に応じた最適な塗料を選定します。 - 徹底した下地処理
ケレン作業を実施し、塗膜がしっかり密着する状態を作成します。 - 高品質な仕上がり
熟練の職人が丁寧に作業を行い、美観と耐久性を両立させます。 - 住民の生活に配慮した工事
騒音や塗料の臭いを最小限に抑え、住民の皆様に配慮した施工を実施します。
鉄部塗装工事の費用
鉄部塗装工事の費用は、施工箇所の面積や塗料の種類によって異なります。一般的な目安として、1平方メートルあたり約1,500円～2,500円となります。正確な見積もりは、事前の現地調査をもとに適正価格でご案内いたします。
鉄部塗装工事の期間
工事期間は、建物の規模や施工箇所の状態によりますが、通常1週間～3週間程度が目安です。住民の皆様の生活に影響を与えないよう、事前にスケジュールを共有し、計画的に施工を進めます。
鉄部塗装工事の流れ
- ケレン作業（下地処理）：既存の塗膜や錆びを除去し、表面を整えます。
- 防錆塗装（下塗り）：防錆効果のある塗料を塗布し、金属部分を保護します。
- 中塗り・上塗り：耐久性を確保するために、2回塗りを行い仕上げます。
- 最終確認・清掃：仕上がりをチェックし、施工後の清掃を実施します。
この工程を丁寧に行うことで、塗膜の耐久性を高め、美しい仕上がりを実現します。
アフターサポート
相栄建総では、鉄部塗装工事完了後も2年間の保証を提供しています。この期間内に塗膜の剥がれや異常が発生した場合は、迅速に対応いたします。
また、定期点検を実施し施工後の状態を確認します。必要に応じて追加のメンテナンス提案を行い、長期間にわたって安心して建物をご利用いただけるようサポートいたします。
まずはご相談ください
鉄部塗装工事は、建物の耐久性を維持し、美観を保つために欠かせない工事です。特に3～5年ごとの定期的なメンテナンスを行うことで、長期間にわたり建物の安全性を確保することができます。
相栄建総では、確かな技術と経験を活かし、高品質な鉄部塗装工事を提供しています。定期的なメンテナンスをご検討の際は、ぜひ相栄建総にご相談ください。
