板橋区のタイル洗浄工事で外壁や床の汚れを徹底除去し美観を回復

はじめに

東京都板橋区では、多くの分譲マンションが重要な居住形態として定着していますが、同時に建物の高経年化が進展しています。 昭和56年以前に建設された、いわゆる旧耐震基準のマンションも少なくなく、計画的な維持管理や修繕、さらには将来的な建替えなども視野に入れた対策が急務となっています。

このような状況を受け、国や自治体はマンション管理の適正化を重要課題と位置づけ、様々な施策を打ち出しています。板橋区においても、「板橋区マンション管理適正化指針」 を定め、管理組合による主体的な管理運営の促進、管理不全の未然防止、そして良質な住環境の確保を目指しています。

しかし、区内のマンションは、その規模、形態、管理方式において多様性が増しており、従来の画一的な管理手法だけでは対応が難しくなってきている実情もあります。

この記事では、板橋区における分譲マンションの管理実態と課題を明らかにし、現場で活動するマンション管理士の皆様が、今後どのように管理組合への支援や介入を行っていくべきかを考察します。

区内分譲マンションの実態

板橋区のマンションストック状況

板橋区内には、マンション条例の届出対象となる分譲マンションが 1,771棟 (約82,000戸) 存在すると推計されています。

これらのマンションストックには、以下のような特徴が見られます。

• 戸数規模: 10戸未満 (949棟、28.7%)、10～29戸 (1,048棟、31.7%) を合わせると、30戸未満の小・中規模マンションが全体の約6割を占めています。

• 階数: 3階以下の低層マンションが約3割 (989棟、29.9%) を占める一方、10階以上の高層マンションも13.1% (434棟) 存在し、中層の建物が多い傾向にあります。

• 建築時期: 1970年代から1980年代にかけて建設されたマンションが多くストックされています。特に1981年以前に建てられた旧耐震基準のマンションも相当数存在します。一方で、2000年代以降にもコンスタントに供給が続いています。

• 建物構造: 一般的な鉄筋コンクリート造の分譲マンションに加え、現地調査では「小規模集合住宅タイプ」「庭先アパートタイプ」「用途複合（ゲタバキマンション）タイプ」「長屋（テラスハウス）タイプ」など、多様な形態の区分所有建物が確認されています。これらの中には、マンションとしての管理実態が標準的でないものも含まれます。

このように、板橋区のマンションは、規模、階数、築年数、形態において非常に多様であることがわかります。

アンケートから見る管理組合の現状と課題

区が実施した実態調査（アンケート）からは、管理組合運営の現状と課題の一端がうかがえます。

管理規約の整備状況や総会の開催状況について、特に小規模なマンションや築年数の古いマンションにおいて、管理組合が存在しない、あるいは管理者が選任されていないケースも散見されます。

また、管理組合役員のなり手不足や高齢化も課題として挙げられています。特に1970年以前築のマンションでは、役員の高齢化率が高く、役員辞退者が出るケースも見られます。役員の選任方法としては、輪番制が多く採用されていますが、特に1990年代以降にその傾向が強まっています。

アンケートからは、以下のような具体的な課題が浮かび上がっています。

• 旧耐震基準マンションの耐震性への不安: 1980年以前築のマンションでは、耐震性への不安を感じている割合が高い。
• 図書（設計図書・検査済証など）の保管不備: 特に古いマンションで、重要な図書が保管されていないケースが多い。
• 管理費・修繕積立金設定の根拠の曖昧さ: 長期修繕計画に基づかずに積立金が設定されている場合がある。
• 小規模マンション等での管理体制の脆弱さ: 管理組合の未設立、管理者の不在など。
• 多様なマンションタイプへの対応: 標準的な管理手法が適用しにくいマンションへの対応。

これらの実態を踏まえ、マンション管理士には、個々のマンションの状況に応じた、きめ細やかなサポートが求められています。

3. 長期修繕計画と資金計画の実態

マンションの資産価値を維持し、快適な居住環境を長期にわたって確保するためには、計画的な修繕の実施と、それを裏付ける安定した資金計画が不可欠です。しかし、板橋区内のマンションにおいては、これらに課題を抱えるケースが見られます。

長期修繕計画の策定率

長期修繕計画は、将来必要となる大規模修繕工事の内容や時期、概算費用などをまとめたもので、マンション管理の根幹をなすものです。

板橋区の調査によれば、築年数が新しいマンションほど策定率は高まる傾向にあります。

• 1971年～1980年築: 作成済み 55.9%、未作成 26.3%
• 1991年～2000年築: 作成済み 81.0%
• 2001年～2010年築: 作成済み 85.7%
• 2011年以降築: 作成済み 86.5%

しかし、全体として見ると、特に1980年以前に建築されたマンションでは、約4割が未作成または不明という状況であり、計画的な修繕への備えが十分でない可能性があります。

また、マンションの規模別に見ると、10戸～29戸の中規模マンションにおいては、長期修繕計画の作成率が約6割に留まっており、小規模・中規模マンションにおける計画策定の推進が課題となっています。

計画が策定されていても、定期的な見直しが行われていないケースも散見されます。建物の劣化状況や技術の進歩、社会情勢の変化などを踏まえ、計画を定期的に見直し、実効性を高めていくことが重要です。

修繕積立金の計画・運用の課題

長期修繕計画と並んで重要なのが、修繕に必要な費用を計画的に積み立てる修繕積立金です。

調査からは、修繕積立金の額の算定根拠に課題がある状況がうかがえます。特に1971年～1980年築のマンションでは、長期修繕計画に基づいて積立金額を定めているのは35.5%に過ぎず、「管理費の一定割合」「分譲時のまま」「特に根拠なし」といった回答も少なくありません。

これは、将来的な修繕費用の不足を招くリスクをはらんでいます。長期修繕計画に基づいた、適切な積立金額の設定が急務です。

また、築年数が新しいマンション（2011年以降築）では、現時点での修繕積立金の㎡あたり平均額が他の年代に比べて最も低いというデータもあります。将来の大規模修繕に備え、段階的な積立金の増額なども視野に入れた、長期的な資金計画の検討が必要です。

マンション管理士としては、管理組合に対し、長期修繕計画の重要性を改めて説明し、計画策定・見直しのサポートや、計画に基づいた適切な修繕積立金の設定・見直しを提案していくことが求められます。

4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション

計画的な修繕や資金計画の課題は、マンションの管理不全リスクに直結します。板橋区内においても、管理組合の活動が停滞したり、管理者不在の状態に陥ったりするケースが懸念されています。

活動停滞、管理不在組合の現状

特に、10戸未満の小規模マンションにおいては、管理組合が存在しないケースが7割以上、管理者が選任されていないケースが約3割にのぼるという調査結果があり、管理体制そのものが確立されていない状況がうかがえます。

また、自主管理を行っているマンションにおいても、役員の高齢化や担い手不足により、管理組合活動が停滞し、事実上の管理不在状態に陥るリスクが指摘されています。清掃や小修繕といった日常管理が行き届かなくなり、建物の劣化が進行するだけでなく、防犯・防災面での不安も増大します。

このようなマンションは「要支援マンション」として、行政や専門家による積極的な関与が必要となります。管理組合の活動状況が外部から見えにくい自主管理マンションや小規模マンションに対しては、まず管理状況の把握を進め、管理組合の設立支援や運営のサポートを行うことが重要です。

マンション管理士には、管理不全のリスクを抱えるマンションを早期に発見し、管理組合の立ち上げや再生に向けたコンサルティング、外部管理者（第三者管理方式）の導入支援など、より踏み込んだサポートを提供することが期待されています。管理不全は、個々のマンションの問題に留まらず、周辺地域への影響も懸念されるため、地域全体でマンションの適正管理を支えていくという視点が不可欠です。

このように管理体制が脆弱であったり、実質的に機能していなかったりする「要支援マンション」では、日常の清掃活動が十分に行われず、建物の外観や共用スペースの美観が著しく損なわれているケースが散見されます。特に、マンションの「顔」ともいえる外壁やエントランス、多くの居住者が利用する共用廊下などに使用されているタイルは、長年の雨風、排気ガス、カビなどによって頑固な汚れが付着しやすく、これを放置すればするほど除去が困難になり、マンション全体の印象を暗くしてしまいます。これらの蓄積された汚れは、単に見た目が悪いというだけでなく、タイル自体の劣化を早めたり、目地からの水の浸入を助長したりと、建物保護の観点からも好ましくありません。専門家の支援のもと管理体制の再構築を進めると同時に、まずは目に見える部分から建物の印象を改善し、清潔で快適な環境を取り戻すための一歩として、専門業者による「タイル洗浄工事」が極めて効果的な手段となります。

マンションの美観と資産価値を回復する「タイル洗浄工事」のご提案

前述のような管理不全に陥っているマンションでは、外壁や共用部のタイルが長年の汚れで本来の美しさや清潔感を失っていることが少なくありません。相栄建総では、このような状況に対し、タイルの種類（磁器質、せっ器質、陶器質など）や汚れの性質（水垢、排気ガス、カビ、エフロレッセンスなど）を専門的に見極め、素材を傷つけることなく効果的に洗浄する高品質なタイル洗浄工事を提供しています。単に高圧洗浄を行うだけでなく、汚れに応じた専用の薬剤を使用するなど、きめ細やかな対応で、マンションの第一印象を大幅に改善し、清潔で明るい環境を取り戻すことで、資産価値の維持・向上に貢献します。

タイル洗浄工事の重要性

マンションの美観を維持し、その資産価値を長期的に保つためには、定期的な点検と計画的な修繕が不可欠です。これは建物の主要構造部だけでなく、外壁や床といった仕上げ材についても同様です。共用部のタイル面は、日常的に多くの人が利用し、かつ外部環境に直接晒されるため、汚れが付着しやすく、またその汚れが原因で劣化も進行しやすい箇所のひとつです。特に、建物の外観を大きく左右するタイル面の美観が損なわれると、マンション全体の印象が悪化し、入居希望者の減少や、結果として資産価値の低下にもつながるため、適切な清掃と計画的な維持管理が強く求められます。

建物の外壁やエントランス、共用廊下・階段の床に使用されるタイルは、雨風による水垢や泥汚れ、大気中の排気ガスに含まれる油分や煤煙による黒ずみ、日当たりの悪い場所に発生しやすいカビや藻など、様々な外的要因によって時間とともに汚れが複雑に蓄積していきます。これらの汚れは、単に見た目の問題を悪化させるだけでなく、タイルの表面を侵食して光沢を失わせたり、吸水性を高めて凍害のリスクを増したり、目地材の劣化を早めたりすることで、タイル自体の耐久性にも悪影響を及ぼす可能性があります。そのため、美観の回復と維持はもちろんのこと、タイル自体の保護、さらには建物全体の耐久性を維持する観点から、定期的な専門業者によるタイル洗浄工事を実施することが非常に重要です。

タイル洗浄工事とは？他の工事との違い

タイル洗浄工事とは、建物の外壁や床面に施工されたタイルの汚れを専用の薬品や高圧洗浄機を用いて取り除く作業です。特に、「酸洗い」と呼ばれる方法では、塩酸を薄めた薬品を使用し、タイル表面の黒ずみやカビ、白華（エフロレッセンス）を効果的に除去します。

通常の清掃とは異なり、タイル洗浄工事では専用の薬品を使用するため、汚れの種類に応じた適切な処理が可能です。また、建物の高層部分や手の届かない箇所の汚れも徹底的に除去できるため、美観の回復に大きな効果をもたらします。

タイル洗浄工事が必要なケースや理由

タイルは、雨風や排気ガス、泥汚れ、カビなどの影響を受け、時間とともに黒ずみや変色が目立つようになります。特に以下のような症状が見られる場合は、タイル洗浄工事が必要です。

• 黒ずみの発生：大気中の汚れやカビが原因で、タイル表面に黒い汚れが付着します。
• 白華（エフロレッセンス）：コンクリート内部の水分がタイル表面に染み出し、白い汚れが発生します。
• カビや藻の付着：湿気の多い場所では、カビや藻が発生し、建物の印象を悪化させます。

これらの汚れを放置すると、建物の外観が損なわれるだけでなく、タイルの接着力が低下し、剥離やひび割れの原因となる可能性があります。そのため、定期的なタイル洗浄工事を行うことで、建物の美観と耐久性を維持することが重要です。

タイル洗浄工事の目的

タイル洗浄工事の主な目的は、以下の通りです。

• 美観の回復：建物の外観を清潔で美しい状態に保ち、資産価値の維持につなげます。
• タイルの耐久性向上：汚れを除去することで、タイルの接着力低下や劣化を防ぎます。
• 衛生環境の改善：カビや菌の繁殖を抑え、建物の清潔さを維持します。

これらの目的を達成することで、長期間にわたって安全で快適な住環境を提供できます。

タイル洗浄工事の費用

タイル洗浄工事の費用は、施工面積や汚れの程度によって異なります。一般的な目安として、1平方メートルあたり約500円が相場となります。ただし、高所作業や特殊な洗浄作業が必要な場合は、追加費用が発生することがあります。

相栄建総では、現地調査を実施し、建物の状況に合わせた適正な見積もりを提示いたします。

タイル洗浄工事の大まかな流れ

タイル洗浄工事は、以下の手順で行われます。

• 下地確認・補修：タイルの割れや目地の状態を確認し、必要に応じて補修します。
• 薬品塗布：汚れの種類に応じた専用の薬品を塗布します。
• 洗浄作業：ブラシや高圧洗浄機を用いて、タイル表面の汚れを除去します。
• 仕上げ・最終確認：薬品を完全に除去し、乾燥させて仕上げます。

適切な洗浄を行うことで、タイル本来の美しさを回復させ、建物全体の印象を向上させます。

保証・保険制度（アフターサポート）

相栄建総では、タイル洗浄工事の施工後もアフターサポートを提供しています。施工後の状態を維持するため、定期的なメンテナンスの相談にも対応し、長期間にわたって建物の美観を保つためのお手伝いをいたします。

まずはご相談ください

タイル洗浄工事は、建物の外観を清潔に保ち、美観と耐久性を向上させるために必要な工事です。特に、酸洗いによる施工は、通常の清掃では落とせない頑固な汚れにも対応可能です。相栄建総では、丁寧な施工と高い技術力で、建物全体の価値を守るサポートを提供しています。タイル洗浄工事をご検討の際は、ぜひ当社にご相談ください。