川崎市の屋上防水工事で建物を長持ちさせる 雨漏りを防ぐ施工のポイント
1. はじめに
川崎市は、1960年代以降に急速にマンションが供給されてきました。特に1990年代には供給数がピークを迎え、現在ではその多くが築後数十年を経過し、高経年化による安全性や維持管理面の課題が顕在化しつつあります。川崎市が2018年に実施した「分譲マンション実態調査」によると、市内に存在するマンションは約3,000件、戸数では約17万戸に及び、全住戸の約4分の1を占めています。持ち家全体におけるマンションの割合は49.8%と、全国の政令指定都市の中でも最高水準であり、市民にとってマンションはきわめて重要な居住形態となっています。
しかし、その一方で築40年以上のマンションは2018年時点で約250件にとどまっていたものの、2028年には約900件、2038年には約1,900件に達すると推計され、高経年マンションの急増が見込まれます。これらの高経年マンションにおいて十分な修繕が行われないまま管理不全に陥ると、建物内部の劣化や設備の老朽化による安全性の低下、住環境の悪化だけでなく、地域全体の資産価値にまで悪影響を及ぼすリスクが高まります。区分所有者の高齢化や役員のなり手不足などの運営上の問題も相まって、管理組合の機能低下が加速するおそれも指摘されています。
こうした現状を受けて、川崎市は2023年に「マンション管理適正化推進計画」を策定し、管理不全化を未然に防止するための具体的施策やマンション管理士の専門的な支援体制の強化を打ち出しました。本稿ではこの推進計画を背景としつつ、高経年マンションの増加や住民のニーズ多様化という状況下で、マンション管理士がどのような役割を果たすべきかを整理します。最終的には、管理士による「課題解決型」の支援が求められる理由と、その実践のための具体的な視点を示すことを目的としています。
2. 市内分譲マンションの実態
川崎市のマンション管理状況
2018年時点で市内マンション件数は約3,000件、戸数は約17万戸。これは市内全住戸の約4分の1を占め、持ち家全体では49.8%を占める。中層の6～10階建てが42.1%、戸数規模では21～50戸が46.4%と、中小規模マンションが多数派となっている。
築年数別では、築20年未満が48.6%、築30年以上が29.0%、築40年以上は11.2%。特に築40年以上の物件は、2018年の約250件から2028年に約900件、2038年に約1,900件へと急増すると予測される。
アンケートから見る管理組合の現状
- 年1回の総会開催：96.3%
- 管理規約整備率：97.3%（改正履歴あり83.9%）
- 管理会社委託：89.6%（築40年以上・20戸以下の小規模マンションでは自主管理が約30%）
- 相談先の不足：自主管理は「相談できる専門家がいない」46.5%
- 組合運営上の課題：居住ルール無視37.1%、組合員無関心35.1%、役員不足28.8%
3. 長期修繕計画と資金計画の実態
長期修繕計画の策定率は86.9%だが、築40年以上や戸数20以下の物件では未策定率が30%を超える。修繕積立金設定率は85.0%だが、築21年以上の物件では積立額と実コストのギャップが拡大しやすい。
4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション
総会未開催・管理者不在の「管理不全」に近いマンションが増加中。築40年以上・小規模マンションで顕著で、外壁剥落やゴミ放置などが周辺地域にも悪影響を及ぼす。川崎市はこれらを「要支援マンション」と位置づけ、アウトリーチ型支援を強化している。
5. 川崎市が用意する支援策と管理士の介入ポイント
- ハウジングサロン（無料相談窓口）：運営や耐震化など幅広い相談に対応
- 専門家派遣制度：現地訪問による具体的アドバイス
- 管理組合登録・支援制度：法改正情報の共有や交流会参加（登録数608件）
- アウトリーチ型支援：要支援マンションへの直接アプローチ
管理士はこれら公的制度を活用し、総会未開催や資金不足などの課題を可視化、合意形成を支援する役割を担う。
6. 関連工事紹介：屋上防水工事
6.1 屋上防水工事が必要な理由
- ひび割れや防水層剥がれによる雨漏り
- コンクリート内部への水浸入による鉄筋腐食
- 天井や壁のカビ・シミ発生による健康被害
- 基礎部分への水回りによる耐震性低下
- 防水層機能喪失時の全面改修コスト増大
これらのリスクを回避するため、定期的な防水工事が重要です。
6.2 屋上防水工事とは？他の工事との違い
屋上やルーフバルコニーに防水層を施工し、雨水侵入を防ぎます。主な工法：
- ウレタン防水：液体防水材を塗布し、シームレスな層を形成
- シート防水：ゴムシートや塩ビシートを貼付
- アスファルト防水：アスファルトシートを重ね、高耐久性を確保
6.3 相栄建総の屋上防水工事サービス
- 徹底した事前調査：詳細診断に基づき最適工法を選定
- 幅広い工法対応：ウレタン・シート・アスファルト防水など
- 高耐久性・防水性能：長期間の性能維持を実現
- 長期保証制度：施工後のメンテナンス・点検対応
6.4 屋上防水工事の費用
施工面積・工法により変動しますが、目安は1㎡あたり約9,000円です。正確な調査・見積もりで透明性ある価格をお約束します。
6.5 工事期間
建物規模や状態に応じて数日～数週間。広範囲施工や特殊準備が必要な場合は更に期間を要することがあります。
6.6 工事の周期と回数
10～15年ごとの定期施工が推奨されます。劣化前のメンテナンスで建物耐久性を維持しましょう。
6.7 屋上防水工事の流れ
- 防水診断・劣化調査：現状調査と工法選定
- 下地処理：既存防水層補修・下地調整
- 防水施工：選定工法に基づき施工
- 仕上げ・最終点検：性能・仕上がりを確認し引き渡し
6.8 ご相談
屋上防水工事は建物を長期に安全利用するために不可欠です。相栄建総では高技術と豊富な経験を活かし、最適な防水工事をご提案します。ご相談・お見積もりは無料ですので、お気軽にお問い合わせください。
