川崎市の設備工事なら確かな技術で対応 給排水・電気設備の改修

1. はじめに

川崎市では1960年代以降、マンションの供給が急速に進みました。特に1990年代に供給数がピークを迎え、現在では多くの物件が築後数十年を経過し、高経年化による安全性や維持管理面の課題が顕在化しています。2018年に実施された「分譲マンション実態調査」では、市内に約3,000件、17万戸のマンションがあり、市内全住戸の約4分の1を占めました。持ち家全体に占めるマンションの割合は49.8％で、全国の政令指定都市の中でも高い水準です。

しかし一方で、築40年以上のマンションは2018年には約250件にとどまっていたものが、2028年には約900件、2038年には約1,900件に達すると推計され、高経年マンションの急増が予想されます。これらの物件で十分な修繕が行われないまま管理不全に陥ると、建物内部の劣化や設備の老朽化による安全性低下、住環境の悪化のみならず、地域全体の資産価値にも悪影響を及ぼすリスクが高まります。区分所有者の高齢化や役員不足など運営上の課題も重なり、管理組合の機能低下が懸念されています。

こうした状況を踏まえ、川崎市は2023年に「マンション管理適正化推進計画」を策定し、管理不全化の未然防止に向けた施策や、マンション管理士による専門的支援体制の強化を打ち出しました。本稿ではこの推進計画を背景に、高経年マンションの増加や住民ニーズの多様化が進む中で、マンション管理士が果たすべき役割を整理し、「課題解決型」支援の意義とその実践に向けた視点を示します。

2. 市内分譲マンションの実態

2.1 管理状況の概要

2018年時点の市内マンションは約3,000件、戸数は約17万戸で、市内全住戸の約4分の1を占めています。所有形態別では持ち家全体の約49.8％をマンションが占め、政令指定都市の中でも高い普及率です。

階数・規模別に見ると、6～10階建ての中層マンションが42.1％と最多で、戸数規模では21～50戸の中規模物件が46.4％を占めています。築年数別では築20年未満が48.6％、築30年以上が29.0％、築40年以上が11.2％で、今後さらに高経年化が進む見込みです。

2.2 戸数・棟数・築年数・構造別内訳

• 戸数規模
  • 21～50戸：46.4％
  • 51～100戸：24.0％
  • 20戸以下：20.8％
  • 101戸以上：約8～9％
• 建物構造・階数
  • 6～10階建て：42.1％
  • 4～5階建て：39.0％
  • 11～19階建て：10.0％
• 築年数
  • 築20年未満：48.6％
  • 築30年以上：29.0％
  • 築40年以上：11.2％

2.3 管理組合アンケート結果

2018年度の「分譲マンション実態調査」では、約3,000件の管理組合にアンケートを実施し、回答率は約17.8％でした。以下の傾向が確認されています。

総会開催と管理規約

• 96.3％が年1回の総会を定期開催
• 97.3％が管理規約を整備、そのうち83.9％が改正履歴あり

管理形態

• 89.6％が管理会社へ委託
• 築40年以上または20戸以下の小規模物件では約3割が自主管理

相談先の状況

• 管理委託物件：主に管理会社（76.3％）
• 自主管理物件：相談できる専門家がいない（46.5％）

運営上の課題

• 居住ルール違反者の存在（37.1％）
• 組合活動への無関心（35.1％）
• 役員不足（28.8％）

3. 長期修繕計画と資金計画の実態

3.1 長期修繕計画の策定状況

調査では86.9％の管理組合が長期修繕計画を作成していましたが、築40年以上および20戸以下の物件では未策定率が約30％と高く、専門知識や合意形成の難しさが要因と考えられます。

3.2 修繕積立金の設定と運用

長期修繕計画を策定している組合の85.0％が計画に基づく積立金を設定していますが、築21年以上の物件では積立額と実際の修繕費用にギャップが生じやすく、工事の延期や縮小を余儀なくされるケースが見られます。

4. 管理不全リスクの顕在化と要支援マンション

4.1 管理不全の現状

総会未開催や管理者不在の「管理不全」状態が、築40年以上・20戸以下の物件で特に顕著です。外壁剥落や設備故障、ゴミ放置など安全衛生面の問題が深刻化し、周辺地域にも悪影響を及ぼしています。

4.2 要支援マンションの指定と支援体制

川崎市ではこうしたリスクの高い物件を「要支援マンション」と位置づけ、早期にマンション管理士や建築士を派遣して、状況把握と改善支援を行うアウトリーチ型支援を強化しています。

5. 管理適正化推進計画と管理士の介入ポイント

2023年度～2027年度の「マンション管理適正化推進計画」では、以下の支援策を展開しています。

5.1 無料相談窓口「ハウジングサロン」

• 管理規約改正、長期修繕計画の見直し、耐震化など多様な相談に対応
• 自主管理物件の「相談先不明」課題を解消

5.2 専門家派遣制度

• 管理組合登録者に、管理士・建築士を現地派遣
• 見積比較や規約条文の見直しなど、専門的なアドバイスを実施

5.3 管理組合登録・支援制度

• 登録で「マンション便り」定期発行や交流会参加が可能
• 2021年度末の登録数は608件（全3,000件規模には未達）

5.4 要支援物件へのアウトリーチ支援

• 市から直接働きかけ、専門家を派遣
• 管理計画の立て直しや積立金再検討をサポート

管理士はこれらの公的制度を駆使して、組合の課題を可視化し、総会開催支援や資金確保の合意形成を丁寧に支えることが求められます。

6. 相栄建総の設備工事サービス

本報告書の締めくくりとして、相栄建総が提供する設備工事サービスの特徴をご紹介します。マンションのインフラ更新により、住環境の安全性・快適性を長期にわたって維持するためのポイントをまとめました。

6.1 設備工事の重要性

給排水設備や電気設備は日常生活に直結する要素であり、老朽化が進むと水漏れや停電リスクが高まります。定期点検と計画的な改修により、資産価値を維持しつつ住民負担を抑えることができます。

6.2 他の修繕工事との違い

設備工事は、配管の交換や電気配線の改修など、住民の生活に直接影響を及ぼす工事です。適切なタイミングで実施することで、大規模修繕時の追加コストやトラブルを未然防止できます。

6.3 主な工事サイクル

• 5年：ポンプや電気盤の定期点検・軽微修繕
• 15年：給水管の部分更新・配線の点検
• 20～25年：給排水管の大規模改修・電気設備更新
• 30年：設備全体の全面更新

6.4 よくあるトラブルと対策

• 水圧低下・赤水
  • 管内診断で早期劣化発見
  • 部分更新または全面交換を計画
• 停電・漏電
  • 定期点検で配線の老朽化を把握
  • ブレーカー・電気盤を適時更新

6.5 相栄建総の強み

• 経験豊富なスタッフが現地調査から施工まで一貫対応
• 最新施工技術による高品質仕上げ
• 住民への影響を最小化する工事計画と丁寧な説明
• 2年間の保証と定期点検によるアフターサポート

お問い合わせ

設備工事のご相談は、相栄建総までお気軽にご連絡ください。プロの視点で最適なプランをご提案いたします。