川崎市の下地補修工事が重要な理由 建物の耐久性と安全性を高める補修のポイント
1. はじめに
川崎市では、1960年代以降にマンションの供給が急速に拡大し、特に1990年代には供給数がピークに達しました。現在では多くの物件が築後数十年を経過し、高経年化による安全性や維持管理面の課題が顕在化しています。
市が2018年に実施した「分譲マンション実態調査」によれば、市内のマンション件数は約3,000件、戸数は約17万戸で、全住戸の約4分の1を占めています。また、持ち家全体におけるマンションの割合は49.8%と、全国の政令指定都市の中でも最高水準です。これにより、マンションは市民の重要な居住形態となっています。
一方で、築40年以上のマンションは2018年時点で約250件でしたが、2028年には約900件、2038年には約1,900件に達すると推計されています。高経年マンションが急増する中で、十分な修繕が行われずに管理不全に陥ると、建物の劣化や設備老朽化による安全性低下だけでなく、地域全体の資産価値にも悪影響を及ぼすリスクが高まります。また、区分所有者の高齢化や運営役員のなり手不足など、管理組合運営上の問題も深刻化しつつあります。
こうした背景から、川崎市は2023年に「マンション管理適正化推進計画」を策定しました。本稿では、この推進計画を踏まえ、高経年マンションの増加や住民ニーズの多様化に対応するマンション管理士の役割を整理し、最終的に「課題解決型」の支援が求められる理由とその実践の視点を示します。
2. 市内分譲マンションの実態
川崎市のマンション管理状況
まず、2018年時点の市内マンションの基礎データを振り返ります。件数は約3,000件、戸数は約17万戸で、市内全住戸の約25%を占めています。持ち家全体に占める割合も49.8%と高く、政令指定都市では最も高い水準です。
規模別に見ると、6～10階建ての中層マンションが全体の42.1%を占め、戸数規模では21～50戸の中規模マンションが46.4%と最も多くなっています。つまり、大規模タワーマンションよりも中小規模の物件が市内に広く分布しており、修繕や管理組合運営に必要な専門知識や資金確保の難しさを示唆しています。
築年数別では、築20年未満が48.6%、築30年以上が29.0%、築40年以上が11.2%です。特に築40年以上のマンションは、2018年約250件から2028年約900件、2038年約1,900件に急増すると予測され、今後さらに高経年マンションが増加します。
戸数・棟数・築年数・建物構造の内訳
- 戸数規模
- 21～50戸：46.4%
- 51～100戸：24.0%
- 20戸以下：20.8%
- 101戸以上：約8～9%
中小規模マンションが大半を占め、大規模修繕や管理組合運営に必要な専門知識・資金の確保が難しい可能性があります。
- 建物構造・階数
- 6～10階建て：42.1%
- 4～5階建て：39.0%
- 11～19階建て：10%
- 20階以上：増加傾向
近年の駅前再開発により高層物件も増えつつありますが、全国平均と比べるとまだ少数です。
- 築年数
- 築20年未満：48.6%
- 築30年以上：29.0%
- 築40年以上：11.2%
築30年以上の物件が既に3割近くを占め、これらが今後築40年以上に移行することで高経年化が一層進行します。
アンケートから見る管理組合の現状
2018年度の実態調査では、約3,000件の管理組合に対し回収率約17.8%のアンケートを実施。以下の傾向が明らかになりました。
総会の開催と管理規約の整備
- 年1回の定期総会：96.3%
- 管理規約整備：97.3%（うち83.9%に改正履歴あり）
管理者の選任状況
- 管理会社委託：89.6%
- 自主管理（築40年以上・20戸以下中心）：約30%
相談先の不足
- 管理会社への相談：76.3%（委託組合）
- 相談先不在：46.5%（自主管理組合）
組合運営上の課題
- ルール無視居住者：37.1%
- 組合活動無関心：35.1%
- 役員なり手不足：28.8%
特に高経年・小規模マンションでは、役員不足や組合員無関心が顕著で、将来的な管理不全の要因となり得ます。
3. 長期修繕計画と資金計画の実態
長期修繕計画の策定率
適切なタイミングで修繕を行うには、計画的な修繕スケジュールと財政計画が不可欠です。調査では管理組合の86.9%が長期修繕計画を策定しているものの、築40年以上や20戸以下では未策定率が30%以上に上ります。
修繕積立金の運用課題
長期修繕計画策定組合の85.0%が計画に基づく積立金を設定しています。しかし、築21年以上の組合では積立額や方法に不十分なケースが多く、修繕コストとのギャップ拡大が懸念されます。合意形成が進まず、修繕延期や規模縮小を余儀なくされる例も見られます。
4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション
活動停滞・管理不在組合の現状
総会未開催・管理者不在の「管理不全」状態のマンションが徐々に増加。特に築40年以上・小規模物件で、管理規約や修繕計画がなく、資金不足で修繕が後手に回っています。
このまま放置すると外壁剥落や設備故障、ゴミ放置など安全衛生リスクが深刻化し、周辺地区へ悪影響を及ぼす懸念があります。また、組合機能不全により実情把握が困難になる悪循環も顕著です。
要支援マンションへの取組み
市ではリスク高いマンションを「要支援マンション」と定義し、早期介入を強化。マンション管理士や建築士など専門家を派遣し、迅速な状況把握とアドバイスを実施するアウトリーチ型支援を行っています。
5. 川崎市が用意する支援策と管理士の介入ポイント
「マンション管理適正化推進計画」（2023～2027年度）における主要施策と管理士の関わり方を整理します。
無料相談窓口「ハウジングサロン」
- 管理組合運営・規約改正・修繕計画見直し・耐震化など多岐にわたる相談に対応
- 自主管理組合を中心に「相談先不明」問題を解消
専門家派遣制度
- 登録組合にマンション管理士や建築士を派遣し、現地ヒアリングや見積比較、規約条項見直しを支援
管理組合登録・支援制度
- 登録で「マンション便り」配付や交流会参加が可能に。2021年度末登録数608件、今後の普及拡大が課題
アウトリーチ型支援
- 要支援マンションへ市側から働きかけ、訪問調査や計画立て直しを促進
管理士はこれら制度を活用し、総会未開催や資金不足などの課題を可視化、合意形成プロセスを支援して早期立て直しを図ります。
6. 下地補修工事が必要な理由
外壁やコンクリートは経年劣化や気象影響でひび割れや欠損が進行します。適切な下地補修を行わないと、以下のリスクがあります。
- ひび割れから雨水侵入→鉄筋腐食
- タイル・コンクリートの剥落→住民・通行人への危険
- 建物寿命短縮
- 不十分な下地での塗装・防水工事→効果半減
- 耐震性低下→大地震時被害拡大
適切に補修することで、建物の安全性向上と長期的なメンテナンスコスト削減が可能になります。
7. 下地補修工事とは？他工事との違い
下地補修工事は外壁・コンクリートの劣化調査に基づき、ひび割れや欠損に最適な補修を施す作業です。この工程が不十分だと、その後の塗装や防水工事の性能が発揮されず、建物耐久性に直結します。
8. 相栄建総の下地補修工事サービス
相栄建総では、赤外線カメラや打診調査による詳細診断から、樹脂注入・モルタル補修・ひび割れ埋めなど最適な補修工法を選定し、高耐久性を追求した施工を提供します。工期は部位・規模に応じ数週間～数ヶ月で、住民負担を最小限に抑える工程管理を行います。
当社の強み
- 赤外線カメラや打診調査による非破壊検査
- 劣化種類に応じた多彩な補修技術
- 耐久性を重視した材料選定
- 住民への影響を抑えるスケジュール調整
9. 費用と期間
費用は劣化範囲や補修方法により変動しますが、事前調査を徹底し正確見積りを提示します。工期は全体補修で数週間～数ヶ月、部分補修で数日～数週間程度です。
10. 下地補修工事の流れ
- 調査・診断：劣化箇所特定と補修方法検討
- 補修計画立案：住民・管理会社と調整
- 補修作業実施：ひび割れ・タイル交換・コンクリート補修
- 最終確認・仕上げ：施工後の検査
11. まずはご相談ください
下地補修工事は建物の耐久性と安全性維持に不可欠です。相栄建総では確かな技術と経験を活かし、高品質な補修を提供します。調査・見積は無料ですので、お気軽にお問い合わせください。
