川崎市で鉄部塗装工事を検討するなら安全性と耐久性を両立した最適な施工を

マンション管理状況と修繕工事

1. はじめに

川崎市では1960年代以降、マンションの供給が急速に拡大し、特に1990年代には供給数がピークを迎えました。築後数十年を経過した建物が増える中で、安全性や維持管理面の課題が顕在化しています。2018年の「分譲マンション実態調査」によると、市内のマンションは約3,000件、戸数は約17万戸に達し、全住戸の約4分の1を占めています。持ち家全体におけるマンションの割合が49.8%と政令指定都市中最高水準であることから、マンション管理は市民生活において極めて重要なテーマです。

一方で、築40年以上の高経年マンションは2018年に約250件でしたが、2028年には約900件、2038年には約1,900件に増加すると推計されており、管理不全リスクの早期顕在化が懸念されます。区分所有者の高齢化や役員不在といった運営面の課題が重なることで、建物劣化と資産価値低下に拍車がかかる恐れがあります。

2. 市内分譲マンションの実態

まず、川崎市全体のマンション管理状況を概観します。2018年時点の登録物件数は約3,000件、戸数は約17万戸。所有形態別ではマンションが持ち家全体の49.8%を占め、政令指定都市中トップクラスです。こうした背景から、マンション管理が地域社会や市民生活に与える影響は非常に大きいと言えます。

2.1 階数・戸数規模

中層マンション（6～10階建て）が42.1%と最多で、戸数規模では21～50戸の中規模物件が46.4%を占めています。このことから、市内には大規模タワー型ではなく、中小規模の集合住宅が広く分布していることがわかります。

2.2 築年数分布

築20年未満：48.6%
築30年以上：29.0%
築40年以上：11.2%

築30年以上の物件は全体の3割近くを占め、今後さらに高経年化が進むことが確実です。

2.3 管理組合のアンケート結果

2018年度調査の回収率は約17.8%でしたが、以下の傾向が見られました。

• 年1回の総会開催：96.3%
• 管理規約整備済み：97.3%（うち改正履歴あり83.9%）
• 管理会社委託率：89.6%（築40年以上・20戸以下では自主管理約30%）
• 相談先の不足：自主管理の約46.5%が「相談できる専門家がいない」
• 組合運営上の課題：居住ルール違反37.1%、無関心35.1%、役員不足28.8%

3. 長期修繕計画と資金計画

適切な修繕を行うには、計画的な修繕スケジュールと財政計画が欠かせません。

3.1 長期修繕計画の策定状況

全体の86.9%が長期修繕計画を策定していますが、築40年以上や戸数20戸以下の小規模物件では未策定率が30%以上に上ります。

3.2 修繕積立金の課題

修繕積立金を計画的に設定している組合は85.0%ありますが、築21年以上の物件では積立金と実コストにギャップが生じやすく、修繕延期や内容縮小につながるケースがあります。

4. 管理不全リスクと要支援マンション

総会未開催や管理者不在状態のマンションが増えており、築40年以上・小規模物件で特に顕著です。外壁剥落や設備故障、ゴミ放置など、安全・衛生面で周辺地域にも悪影響を及ぼします。

川崎市では、こうしたリスクの高い物件を「要支援マンション」と位置付け、管理士や建築士の早期介入を促進しています。

5. 川崎市の支援策と管理士の役割

2023年度～2027年度の「マンション管理適正化推進計画」に基づき、以下の施策が展開されています。

• ハウジングサロン：無料相談窓口で法改正や運営見直しなど幅広く対応
• 専門家派遣制度：管理士や建築士が現地訪問し具体的アドバイスを提供
• 管理組合登録制度：登録により情報共有や交流会参加が可能（登録数608件/2021年度末）
• アウトリーチ支援：高経年・管理不全リスク物件への市主導の訪問支援

管理士は、これら制度を活用し、合意形成支援や修繕計画の立て直しを行うことで、早期の改善を図ります。

6. 鉄部塗装工事の意義

ここまでマンション管理全般について述べましたが、実際の修繕工事として鉄製構造物の防錆処理も重要です。外階段や手すりなど鉄部は劣化が早く、安全性確保のため3～5年ごとの定期塗装が推奨されます。

6.1 鉄部劣化リスク

• 錆びによる腐食で構造強度が低下
• 塗膜剥離で美観が損なわれる
• 安全性に直結する部位の劣化

6.2 工事の特徴と周期

鉄部塗装は下地処理（ケレン作業）で錆・旧塗膜を除去後、防錆塗料を下塗りし、中塗り・上塗りで仕上げます。施工周期は通常3～5年です。

6.3 相栄建総のサービス

• ウレタン・フッ素・エポキシなど最適塗料の選定
• 徹底した下地処理と高品質仕上げ
• 2年間保証と定期点検によるアフターサポート

6.4 費用と工期

目安は1㎡あたり1,500～2,500円、施工期間は建物規模により1～3週間程度です。

7. お問い合わせ

マンションの鉄部塗装や管理全般に関するご相談は、相栄建総までお気軽にお問い合わせください。