川崎市のタイル洗浄工事で外壁や床の汚れを徹底除去し美観を回復

1. はじめに

川崎市は、1960年代以降に急速にマンションが供給されてきました。特に1990年代には供給数がピークを迎え、現在ではその多くが築後数十年を経過し、高経年化による安全性や維持管理面の課題が顕在化しつつあります。川崎市が2018年に実施した「分譲マンション実態調査」によると、市内に存在するマンションは約3,000件、戸数では約17万戸に及び、全住戸の約4分の1を占めています。持ち家全体におけるマンションの割合は49.8%と、全国の政令指定都市の中でも最高水準であり、市民にとってマンションはきわめて重要な居住形態となっています。

しかし、その一方で築40年以上のマンションは2018年時点で約250件にとどまっていたものの、2028年には約900件、2038年には約1,900件に達すると推計され、高経年マンションの急増が見込まれます。これらの高経年マンションにおいて十分な修繕が行われないまま管理不全に陥ると、建物内部の劣化や設備の老朽化による安全性の低下、住環境の悪化だけでなく、地域全体の資産価値にまで悪影響を及ぼすリスクが高まります。区分所有者の高齢化や役員のなり手不足などの運営上の問題も相まって、管理組合の機能低下が加速するおそれも指摘されています。

こうした現状を受けて、川崎市は2023年に「マンション管理適正化推進計画」を策定し、管理不全化を未然に防止するための具体的施策やマンション管理士の専門的な支援体制の強化を打ち出しました。本稿ではこの推進計画を背景としつつ、高経年マンションの増加や住民のニーズ多様化という状況下で、マンション管理士がどのような役割を果たすべきかを整理します。最終的には、管理士による「課題解決型」の支援が求められる理由と、その実践のための具体的な視点を示すことを目的としています。

2. 市内分譲マンションの実態

川崎市のマンション管理状況

まず、川崎市全体におけるマンションの基礎的な管理状況を見てみます。2018年時点で把握された市内マンション件数は約3,000件、戸数は約17万戸。これは市内全住戸の約4分の1という高い割合を示し、所有形態別に見ると持ち家全体の約49.8%を占めるほどマンションが普及しています。この数値は政令指定都市の中でもトップクラスであり、マンションという集合住宅が市民の日常生活や地域社会に与える影響が大きいことを示しています。

また、マンションの階数や戸数規模に注目すると、6～10階建ての中層マンションが42.1%でもっとも多く、戸数規模では21～50戸の中規模マンションが46.4%を占めている点が特徴です。つまり、きわめて大規模なタワーマンションが多数派というわけではなく、中規模の物件が市内に広く分布している状況だといえます。

築年数別に見ると、築20年未満が約48.6%、築30年以上が29.0%、さらに築40年以上は11.2%という分布で、高経年化物件の割合が今後さらに増える見込みです。特に築40年以上のマンションは、2018年時点では約250件だったのが、10年後の2028年には約900件、20年後の2038年には約1,900件にまで急増すると予測されています。

戸数・棟数・築年数・建物構造の内訳

• 戸数規模
  • 21～50戸：46.4%
  • 51～100戸：24.0%
  • 20戸以下：20.8%
  • 101戸以上：約8～9%

  中小規模マンションが大半を占めるため、大規模修繕や管理組合活動に必要な専門知識・資金面の確保が相対的に難しくなる可能性があります。

• 建物構造・階数
  • 6～10階建て：42.1%
  • 4～5階建て：39.0%
  • 11～19階建て：10%

  20階以上の割合は全国平均ほど多くはありませんが、近年の駅前再開発に伴い、高層物件も増加傾向にあります。

• 築年数
  • 築20年未満：48.6%
  • 築30年以上：29.0%
  • 築40年以上：11.2%

  築30年以上の物件は既に3割近くを占め、これらが今後40年超へと移行していくことで、高経年化の比率が急増すると見込まれています。

アンケートから見る管理組合の現状

川崎市が2018年度に行った「分譲マンション実態調査」では、市内約3,000件のマンション管理組合に対してアンケートが実施され、回収率は約17.8%でしたが、実質的な管理組合運営に関する特徴的な傾向が見られています。

総会の開催と管理規約の整備

• 96.3%が「年1回」の総会を定期的に開催
• 97.3%が管理規約を整備、そのうち83.9%に改正履歴あり

管理規約という基礎的ルールが多くのマンションで浸透していることを示しています。

管理者の選任状況

• 89.6%が管理会社へ委託
• 築40年以上または20戸以下の小規模マンションでは約3割が自主管理

専門知識不足や資金力不足の懸念が高い物件ほど管理会社を利用せず、自主管理に頼るケースが目立ちます。

相談先の不足

• 管理委託中のマンションでは「管理会社」(76.3%)が主な相談先
• 自主管理マンションでは「相談できる専門家がいない」(46.5%)が最多

高経年かつ小規模な物件を中心に管理運営上の不安が残る構造です。

組合運営上の課題

• 「居住ルールを守らない住民がいる」(37.1%)
• 「組合活動に無関心な組合員が多い」(35.1%)
• 「役員等のなり手がいない」(28.8%)

築年数の古いマンションほど役員不足や組合員の無関心が顕著で、将来的な管理不全につながりやすい要因となっています。

3. 長期修繕計画と資金計画の実態

長期修繕計画の策定率

管理組合の86.9%が長期修繕計画を作成していますが、築40年以上や戸数20以下の小規模マンションでは未策定率が3割を超えています。専門知識不足や役員の負担感、業者選定の難しさなどが障壁となり、計画の初期策定すら進まないケースもあります。

修繕積立金の計画・運用の課題

計画作成組合の85.0%が長期修繕計画に基づき積立金を設定していますが、築21年以上では積立金と実際の修繕コストのギャップが拡大しやすく、合意形成に至らず修繕延期や内容縮小を余儀なくされるケースもあります。特に区分所有者の高齢化が進む小規模・高経年物件では、資金不足で先送りされるリスクが高まります。

4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション

活動停滞、管理不在組合の現状

築40年以上や戸数20以下のマンションで、総会未開催・管理者不在による「管理不全」に近い状態が増えています。外壁剥落や設備故障、ゴミ放置など安全・衛生面の問題が深刻化し、周辺地区にも波及しかねません。「どこに相談すればよいかわからない」「組合自体が機能していないため実態把握が難しい」という悪循環も特徴的です。

川崎市はこのような高リスク物件を「要支援マンション」と位置づけ、マンション管理士や建築士ら専門家の早期介入を強化しています。市からのアウトリーチ型支援により、迅速な状況把握とアドバイス提供を行うことが鍵となります。

5. 川崎市が用意する支援策と管理士の介入ポイント

「マンション管理適正化推進計画」（2023年度～2027年度）において、川崎市は高経年マンションの増加に対応し、管理不全を未然に防止するための施策を展開しています。以下に、管理士が関わる主要な支援策と介入ポイントをまとめます。

無料相談窓口「ハウジングサロン」

• 管理組合運営、規約改正、修繕計画見直し、耐震化などに対応する専門相談員が常駐
• 自主管理マンションを中心に、「誰に相談すればよいか分からない」問題を解決

専門家派遣制度

• 登録マンションが希望すると、管理士や建築士らが現地出向し、課題点を詳細にヒアリング
• 修繕見積もり比較や規約条項見直しなど、専門的アドバイスを提供

管理組合登録・支援制度

• 市に無料登録すると「マンション便り」の定期発行や交流会参加が可能
• 登録数は608件（2021年度末）が目下のところ市内全体に比べて少なく、今後の普及拡大が課題

要支援マンションへのアウトリーチ型支援

• 高経年・管理不全リスクの高い物件を特定し、市から直接働きかけ
• 専門家訪問で組合意思を確認し、管理計画の立て直しや積立金再検討を支援

管理士はこれらの公的支援制度を活用し、組合内の課題を可視化した上で具体的解決策を示す役割が求められます。特に「総会未開催」「修繕積立金未確保」といった基本問題に対し、合意形成プロセスを丁寧にサポートし、早期の管理再建を図ることが重要です。

6. 共用部維持管理サービスの一例：タイル洗浄工事

マンションの共用部維持管理においては、定期的な点検・修繕と併せて、美観・耐久性を保つための専門工事サービスが欠かせません。ここでは、実際に市内で提供されている「タイル洗浄工事サービス」の一例として、相栄建総の取り組みを紹介します。

相栄建総のタイル洗浄工事サービス

相栄建総では、耐久性の高いタイル洗浄工事を提供しています。共用部に施工されたタイルは、雨風や排気ガス、カビなどで汚れが蓄積されると、美観を損なうだけでなく、接着力低下やタイル剥離の原因となります。

タイル洗浄工事の特徴

• 専用薬品＋高圧洗浄：塩酸を薄めた「酸洗い」など、汚れの種類に合わせた薬品で黒ずみ・白華（エフロ）・カビ・藻を効果的に除去
• 高所対応：高層部や手の届きにくい箇所も専用機器で徹底洗浄
• 耐久性向上：汚れを除去することでタイルの接着力を回復し、長期間の美観維持と耐久性向上を両立

費用と流れ

• 費用目安：1㎡あたり約500円（高所・特殊作業は別途見積もり）
• 施工手順
  1. 下地確認・補修
  2. 薬品塗布
  3. 高圧洗浄
  4. 仕上げ・最終確認

アフターサポート

施工後も定期メンテナンス相談や保証制度を提供し、長期にわたり建物の価値を守ります。

7. お問い合わせ

マンションの共用部維持管理やタイル洗浄工事についてご相談・お見積もりは、相栄建総までお気軽にお問い合わせください。