町田市の共通仮設工事とは？マンション修繕を支える基盤と安全対策の重要性

はじめに

東京都町田市では、多くの分譲マンションが建設され、市民の主要な居住形態の一つとなっています。しかしながら、これらのマンションの中には経年化が進行しているものも少なくありません。築年数の経過とともに、建物の老朽化や設備の不具合、さらには居住者の高齢化や価値観の多様化といった課題が顕在化しつつあります。

このような状況を踏まえ、町田市をはじめとする多くの自治体では、マンションの管理の適正化を推進するための計画、いわゆる「推進計画」を策定し始めています。国もまた、マンション管理適正化法などを通じて、管理組合による主体的な管理を促し、管理不全に陥るマンションを未然に防ぐための施策を強化しています。

この記事では、町田市におけるマンション管理の現状と課題を明らかにし、今後のマンション管理の適正化に向けた道筋を探ります。そして、その中でマンション管理士がどのような役割を担い、どのように専門性を発揮して支援や介入を行うべきかについて考察します。現場で活動するマンション管理士の皆様が、地域における適正管理の担い手として、より実践的なヒントを得ることを目的としています。

市内分譲マンションの実態

町田市のマンションストック状況

町田市における分譲マンションの現状を把握するため、市の調査結果に基づきストック状況を見ていきます。

平成25年の住宅・土地統計調査によると、町田市内の居住世帯のある住宅のうち、共同住宅は約51%を占めています。これは都内平均の約70%と比較すると低いものの、全国平均の約43%と比べると高い割合です。これらの共同住宅のうち、約85%が鉄筋・鉄骨コンクリート造または鉄骨造といった非木造の建物です。

2017年1月時点の固定資産課税台帳に基づく調査では、市内の分譲マンション（区分所有・3階建て以上・非木造・10戸以上）は、521棟、総戸数23,729戸が確認されています。このうち民間供給のマンションは349棟、19,739戸です。

民間供給マンションの建築時期を見ると、築30年未満のものが全体の約90%（棟数ベースでは約86%）を占めています。一方で、1981年5月以前に建築された、いわゆる旧耐震基準のマンションも約6%（21棟、495戸）存在しており、これらのマンションでは耐震性への懸念も考慮する必要があります。

アンケートから見る管理組合の現状

町田市が2017年12月から2018年2月にかけて実施した分譲マンション管理組合向けのアンケート調査（回収率34.2%）から、管理組合の運営実態の一端を垣間見ることができます。

まず、管理組合の有無については、民間供給マンションからの回答の94%が「あり」と回答しており、ほとんどのマンションで何らかの組合活動が行われていることが示唆されます。しかし、3%は「なし」と回答しており、組合活動がされていないマンションも少数ながら存在します。

総会の開催状況に関しては、民間供給マンションからの回答では、年に1回開催しているところが93%と大多数を占めています。出席割合については3割程度という回答が最も多い状況でした。

アンケートからわかる課題

同アンケート調査では、管理組合が抱える課題についても尋ねています。民間供給マンションからの回答（複数回答）で最も多かったのは「防災への備え」（26%）でした。

次いで「建物の老朽化」（18%）、「役員のなり手不足」（16%）が挙げられています。また、「住民が無関心」（13%）といったコミュニティに関する課題や、「ペットに関すること」（9%）のような生活ルールに関する課題も認識されています。

これらの課題は、マンションの規模や築年数、居住者の状況によって様々ですが、特に建物の老朽化は、今後さらに多くのマンションで深刻化する可能性があり、計画的な修繕や資金確保が不可欠です。また、役員のなり手不足や住民の無関心は、管理組合の運営基盤を揺るがしかねない問題であり、区分所有者全体の管理意識の向上が求められます。

3. 長期修繕計画と資金計画の実態

マンションの資産価値を維持し、快適な居住環境を長期にわたって保つためには、計画的な修繕と、その裏付けとなる資金計画が不可欠です。

長期修繕計画の策定率

町田市のアンケート調査（2018年）では、長期修繕計画の有無そのものを直接尋ねた具体的な設問と回答の集計結果は見当たりませんでした。しかし、大規模修繕工事の実施状況については、「実施した」と回答した民間供給マンションが69%にのぼり、特に築10年程度が経過したマンションのほとんどで、一度は大規模修繕工事が行われていることが示されています。大規模修繕工事の実施は、その前提として何らかの修繕計画が存在することを示唆しています。

しかし、計画が策定されていても、定期的な見直しがなされていなかったりするケースも考えられます。マンション管理士としては、管理組合に対し、専門的な知見に基づいた長期修繕計画の策定支援や、定期的な見直しのコンサルティングを行うことが期待されます。

修繕積立金の計画・運用の課題

長期修繕計画と並んで重要なのが、修繕工事の費用を賄うための修繕積立金です。

町田市のアンケート調査によると、民間供給マンションの82%が修繕費について「計画的に積み立てている」と回答しています。これは多くの管理組合で修繕積立金の重要性が認識され、一定の取り組みがなされていることを示しています。

しかしながら、14%は「積み立て不足」と回答しており、将来的な大規模修繕工事の実施に不安を抱えるマンションが少なからず存在することがうかがえます。「日常的な管理経費については問題ないものの、大規模修繕工事などの費用には不安がある分譲マンションも少なからずある」と調査結果は分析しています。

修繕積立金の不足は、必要な時期に適切な修繕工事が行えない事態を招き、建物の劣化を進行させ、結果として資産価値の低下や居住環境の悪化につながる可能性があります。

マンション管理士は、管理組合の財政状況を的確に把握し、長期的な視点から無理のない資金計画の策定、積立金改定の提案、さらには滞納対策など、資金面での課題解決に向けた専門的なサポートを行うことが求められます。

4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション

マンションの経年化や居住者の変化に伴い、管理組合の機能が低下し、いわゆる「管理不全」に陥るリスクが顕在化しつつあります。

活動停滞、管理不在組合の現状

町田市のアンケート調査では、民間供給マンションのうち3%が「管理組合なし」と回答しています。これは、区分所有法で義務付けられている管理組合が存在しない、あるいは実質的に機能していない状態にあるマンションが少数ながら存在することを示しています。

また、管理組合が存在していても、「役員のなり手不足」（16%）や「住民が無関心」（13%）といった課題がアンケートで指摘されていることから、理事会活動が停滞したり、総会運営が困難になったりしているケースも想定されます。役員の高齢化や負担の大きさ、区分所有者の賃貸化による当事者意識の希薄化などが背景にあると考えられます。

さらに、市の現場踏査の結果では、過去に市からの郵送物が「宛先不明」で返還されたマンションの中に、「管理人室、管理組合ポスト、組合員向けの掲示板等といった管理組合の存在を示すようなものがない物件が多かった」との報告があります。これは、実質的に管理組合活動が確認できない状況を示唆しています。

加えて、築年数が古いマンションほど空住戸率が高い傾向が見られ、特に1981年5月以前に建築された旧耐震基準のマンションでは空住戸率が5%を超えています。空室の増加は、管理費や修繕積立金の収入減に繋がり、管理組合の財政を圧迫するだけでなく、コミュニティの活力低下や防犯・防災上のリスク増大にもつながる可能性があります。

このような活動が停滞している、あるいは実質的に管理主体が不在となっているマンションは、建物の維持管理が適切に行われず、急速に老朽化が進むリスクを抱えています。町田市も課題を認識しており、行政や専門家による支援の必要性が高まっています。マンション管理士には、このような状況にあるマンションを早期に発見し、適切なアドバイスや運営支援を行うことで、管理不全への進行を食い止める役割が期待されます。

マンション管理士による適切なアドバイスや運営支援を受け、いざ修繕や改修工事を進める段階になったとしても、見過ごされがちながら工事全体の成否を左右する重要な要素があります。それは、工事を安全かつ効率的に実施するための準備、すなわち現場の基盤となる設営です。この初期段階の準備が、後続する全ての作業の品質と安全性に直結します。

共通仮設工事が必要な理由

前述の通り、修繕や改修工事を成功させるための重要な準備段階の一つとして、「共通仮設工事」が挙げられます。これは、実際の修繕作業を円滑かつ安全に進めるための基盤を整える工事であり、これが適切に行われなければ、たとえ素晴らしい修繕計画があったとしても、工事そのものが滞り、施工品質や安全性にも深刻な悪影響を及ぼすことになりかねません。特に、築年数が経過したマンションの修繕においては、この共通仮設工事の質が工事全体の成否を分ける鍵となります。

共通仮設工事を適切に行わない場合のリスク

• 工事現場の管理が不十分になり、作業の効率が低下
• 仮設フェンスや安全対策が不十分で、住民や作業員の安全確保が困難
• 電気や水道の確保が遅れ、作業に支障が出る
• 騒音・粉じん・車両の出入りによる近隣住民への影響が大きくなる
• 法令違反となる可能性があり、工事の中断やトラブルにつながる

このように、共通仮設工事が適切に行われていないと、工事の進行が遅れるだけでなく、住民の生活にも大きな影響を及ぼすことになります。そのため、修繕工事を安全かつ効率的に進めるためには、事前の共通仮設工事の計画と実施が非常に重要です。

共通仮設工事とは

共通仮設工事とは、建物の修繕や新築工事を進めるための環境を整備する工事です。工事そのものではなく、工事を円滑に進めるために必要な設備や基盤を整える役割を果たします。

共通仮設工事に含まれる主な内容

• 現場事務所の設置
  • 施工管理者が打ち合わせや書類作成を行う拠点の設置
  • 工事の進行を記録し、関係者との情報共有を円滑にする
• 仮設電気・水道の整備
  • 作業に必要な電力と水道設備の仮設工事を行う
  • 夜間作業や緊急対応のための設備を確保
• 安全対策のための設備
  • 仮設フェンスの設置や転落防止措置
  • 足場の設置や作業員の安全確保のための設備整備
• 環境対策
  • 防音シートの設置による騒音対策
  • 仮設トイレの設置、工事車両の動線計画の策定

共通仮設工事は、工事期間中のみ設置され、工事完了後に撤去される仮設設備ですが、工事全体の成功を左右する重要な役割を担っています。

相栄建総の共通仮設工事サービス

相栄建総では、工事の安全性と作業効率を最大限に高めるため、計画的で高品質な共通仮設工事を提供しています。

サービスの特長

• 徹底した事前調査
  現場ごとの条件を詳細に調査し、最適な仮設設備を計画
• 安全管理の強化
  住民や作業員の安全を最優先に考えた施工を実施
• 環境への配慮
  近隣住民への影響を最小限に抑える対策を徹底
• 効率的な工事進行
  無駄のない計画立案により、工期を短縮しコストを最適化

提供する具体的なサービス

相栄建総では、以下の共通仮設工事を提供しています。

現場事務所の設置

施工管理者の業務スペースを確保し、スムーズに工事を運営できるようにします。また、住民や関係者との打ち合わせを円滑に行うためのスペースを設けます。

仮設電気・水道の整備

作業に必要な電源設備や給排水設備を設置します。さらに、緊急時に備えてバックアップ電源を確保します。

安全対策設備の設置

仮設フェンスや転落防止設備、足場を設置し、作業員の安全を確保します。また、防音シートを設置し、工事による騒音の影響を最小限に抑えます。

環境対策

仮設トイレを設置し、定期的に清掃を行います。また、工事車両の動線を適切に計画し、近隣住民への影響を軽減します。

費用と工事期間

共通仮設工事の費用と期間は、工事の規模や現場の状況によって異なります。

詳細な費用については、現場調査後にお見積もりを提出いたします。

まずはご相談ください

共通仮設工事は、工事の安全性と効率を向上させるために不可欠なプロセスです。相栄建総では、現場ごとの状況に応じた最適な仮設設備を提案し、安全でスムーズな工事進行をサポートいたします。

共通仮設工事に関するご相談やお見積もりは、無料で対応しておりますので、まずはお気軽にお問い合わせください。