町田市の設備工事なら確かな技術で対応 給排水・電気設備の改修
はじめに
東京都町田市では、多くの分譲マンションが建設され、市民の主要な居住形態の一つとなっています。しかしながら、これらのマンションの中には経年化が進行しているものも少なくありません。築年数の経過とともに、建物の老朽化や設備の不具合、さらには居住者の高齢化や価値観の多様化といった課題が顕在化しつつあります。
このような状況を踏まえ、町田市をはじめとする多くの自治体では、マンションの管理の適正化を推進するための計画、いわゆる「推進計画」を策定し始めています。国もまた、マンション管理適正化法などを通じて、管理組合による主体的な管理を促し、管理不全に陥るマンションを未然に防ぐための施策を強化しています。
この記事では、町田市におけるマンション管理の現状と課題を明らかにし、今後のマンション管理の適正化に向けた道筋を探ります。そして、その中でマンション管理士がどのような役割を担い、どのように専門性を発揮して支援や介入を行うべきかについて考察します。現場で活動するマンション管理士の皆様が、地域における適正管理の担い手として、より実践的なヒントを得ることを目的としています。
市内分譲マンションの実態
町田市のマンションストック状況
町田市における分譲マンションの現状を把握するため、市の調査結果に基づきストック状況を見ていきます。
平成25年の住宅・土地統計調査によると、町田市内の居住世帯のある住宅のうち、共同住宅は約51%を占めています。これは都内平均の約70%と比較すると低いものの、全国平均の約43%と比べると高い割合です。これらの共同住宅のうち、約85%が鉄筋・鉄骨コンクリート造または鉄骨造といった非木造の建物です。
2017年1月時点の固定資産課税台帳に基づく調査では、市内の分譲マンション（区分所有・3階建て以上・非木造・10戸以上）は、521棟、総戸数23,729戸が確認されています。このうち民間供給のマンションは349棟、19,739戸です。
民間供給マンションの建築時期を見ると、築30年未満のものが全体の約90%（棟数ベースでは約86%）を占めています。一方で、1981年5月以前に建築された、いわゆる旧耐震基準のマンションも約6%（21棟、495戸）存在しており、これらのマンションでは耐震性への懸念も考慮する必要があります。
アンケートから見る管理組合の現状
町田市が2017年12月から2018年2月にかけて実施した分譲マンション管理組合向けのアンケート調査（回収率34.2%）から、管理組合の運営実態の一端を垣間見ることができます。
まず、管理組合の有無については、民間供給マンションからの回答の94%が「あり」と回答しており、ほとんどのマンションで何らかの組合活動が行われていることが示唆されます。しかし、3%は「なし」と回答しており、組合活動がされていないマンションも少数ながら存在します。
総会の開催状況に関しては、民間供給マンションからの回答では、年に1回開催しているところが93%と大多数を占めています。出席割合については3割程度という回答が最も多い状況でした。
アンケートからわかる課題
同アンケート調査では、管理組合が抱える課題についても尋ねています。民間供給マンションからの回答（複数回答）で最も多かったのは「防災への備え」（26%）でした。
次いで「建物の老朽化」（18%）、「役員のなり手不足」（16%）が挙げられています。また、「住民が無関心」（13%）といったコミュニティに関する課題や、「ペットに関すること」（9%）のような生活ルールに関する課題も認識されています。
これらの課題は、マンションの規模や築年数、居住者の状況によって様々ですが、特に建物の老朽化は、今後さらに多くのマンションで深刻化する可能性があり、計画的な修繕や資金確保が不可欠です。また、役員のなり手不足や住民の無関心は、管理組合の運営基盤を揺るがしかねない問題であり、区分所有者全体の管理意識の向上が求められます。
3. 長期修繕計画と資金計画の実態
マンションの資産価値を維持し、快適な居住環境を長期にわたって保つためには、計画的な修繕と、その裏付けとなる資金計画が不可欠です。
長期修繕計画の策定率
町田市のアンケート調査（2018年）では、長期修繕計画の有無そのものを直接尋ねた具体的な設問と回答の集計結果は見当たりませんでした。しかし、大規模修繕工事の実施状況については、「実施した」と回答した民間供給マンションが69%にのぼり、特に築10年程度が経過したマンションのほとんどで、一度は大規模修繕工事が行われていることが示されています。大規模修繕工事の実施は、その前提として何らかの修繕計画が存在することを示唆しています。
しかし、計画が策定されていても、定期的な見直しがなされていなかったりするケースも考えられます。マンション管理士としては、管理組合に対し、専門的な知見に基づいた長期修繕計画の策定支援や、定期的な見直しのコンサルティングを行うことが期待されます。
修繕積立金の計画・運用の課題
長期修繕計画と並んで重要なのが、修繕工事の費用を賄うための修繕積立金です。
町田市のアンケート調査によると、民間供給マンションの82%が修繕費について「計画的に積み立てている」と回答しています。これは多くの管理組合で修繕積立金の重要性が認識され、一定の取り組みがなされていることを示しています。
しかしながら、14%は「積み立て不足」と回答しており、将来的な大規模修繕工事の実施に不安を抱えるマンションが少なからず存在することがうかがえます。「日常的な管理経費については問題ないものの、大規模修繕工事などの費用には不安がある分譲マンションも少なからずある」と調査結果は分析しています。
修繕積立金の不足は、必要な時期に適切な修繕工事が行えない事態を招き、建物の劣化を進行させ、結果として資産価値の低下や居住環境の悪化につながる可能性があります。
マンション管理士は、管理組合の財政状況を的確に把握し、長期的な視点から無理のない資金計画の策定、積立金改定の提案、さらには滞納対策など、資金面での課題解決に向けた専門的なサポートを行うことが求められます。
4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション
マンションの経年化や居住者の変化に伴い、管理組合の機能が低下し、いわゆる「管理不全」に陥るリスクが顕在化しつつあります。
活動停滞、管理不在組合の現状
町田市のアンケート調査では、民間供給マンションのうち3%が「管理組合なし」と回答しています。これは、区分所有法で義務付けられている管理組合が存在しない、あるいは実質的に機能していない状態にあるマンションが少数ながら存在することを示しています。
また、管理組合が存在していても、「役員のなり手不足」（16%）や「住民が無関心」（13%）といった課題がアンケートで指摘されていることから、理事会活動が停滞したり、総会運営が困難になったりしているケースも想定されます。役員の高齢化や負担の大きさ、区分所有者の賃貸化による当事者意識の希薄化などが背景にあると考えられます。
さらに、市の現場踏査の結果では、過去に市からの郵送物が「宛先不明」で返還されたマンションの中に、「管理人室、管理組合ポスト、組合員向けの掲示板等といった管理組合の存在を示すようなものがない物件が多かった」との報告があります。これは、実質的に管理組合活動が確認できない状況を示唆しています。
加えて、築年数が古いマンションほど空住戸率が高い傾向が見られ、特に1981年5月以前に建築された旧耐震基準のマンションでは空住戸率が5%を超えています。空室の増加は、管理費や修繕積立金の収入減に繋がり、管理組合の財政を圧迫するだけでなく、コミュニティの活力低下や防犯・防災上のリスク増大にもつながる可能性があります。
このような活動が停滞している、あるいは実質的に管理主体が不在となっているマンションは、建物の維持管理が適切に行われず、急速に老朽化が進むリスクを抱えています。町田市も課題を認識しており、行政や専門家による支援の必要性が高まっています。マンション管理士には、このような状況にあるマンションを早期に発見し、適切なアドバイスや運営支援を行うことで、管理不全への進行を食い止める役割が期待されます。
マンションの快適で安全な住環境を長期にわたり維持するためには、建物の構造体や外装だけでなく、日々の生活を支える基幹設備にも目を向ける必要があります。給排水管、ガス管、電気設備といったライフラインは、目に見えない部分で劣化が進行しやすく、一度トラブルが発生すると住民生活に甚大な影響を及ぼしかねません。これらの設備インフラの計画的な点検・更新は、専門家のアドバイスを受けながら進めるべき重要な管理業務です。
相栄建総の設備工事サービス
前述のように、マンションのライフラインを支える各種設備の適切な維持管理は、住民の安全で快適な生活を守る上で不可欠です。弊社、相栄建総では、このような重要なインフラの機能維持・向上のため、専門的な知見に基づいた耐久性の高い設備工事を提供し、安心して暮らせる住環境づくりをサポートしています。なぜ設備工事が重要であり、どのような内容が含まれるのか、以下で詳しくご説明します。
設備工事の重要性
これらの問題を未然に防ぎ、マンションの資産価値を維持するためには、定期的な点検と計画的な修繕が不可欠です。特に、給排水設備や電気設備などのインフラは、日常生活に直結するため、機能低下が住民の生活の質に大きな影響を与えます。設備の老朽化によって発生するトラブルを防ぐためには、適切な設備工事を実施し、安定した住環境を維持することが重要です。
設備工事とは？他の工事との違い
設備工事とは、給排水設備や電気設備の老朽化に伴う更新や改修を行う工事です。具体的には、給水管の交換やポンプ設備の更新、電気配線の改修などが含まれます。築年数が経過した建物では、設備の劣化により、水漏れや断線、電圧低下といった問題が発生しやすくなります。
他の修繕工事と異なり、設備工事は住民の生活に直接影響を与えるため、計画的な更新が求められます。適切なタイミングで工事を行うことで、住民の負担を最小限に抑えながら、安全で快適な住環境を維持することが可能です。
設備工事の目的
設備工事の主な目的は以下の通りです。
- 給排水設備の劣化防止：配管の腐食や詰まりを防ぎ、給水・排水機能を維持します。
- 電気設備の安全性向上：電気配線の老朽化による火災や停電のリスクを低減します。
- 住民の生活環境の向上：水圧の安定や電気の安定供給により、快適な生活を実現します。
- 資産価値の維持：設備が適切に管理されることで、マンション全体の価値が向上します。
設備工事の周期と期間
設備工事の実施タイミングは、建物の築年数や設備の状態に応じて異なります。
- 5年：給排水ポンプや電気盤の定期点検・軽微な修繕
- 15年：給水管の部分更新・電気配線の点検
- 20～25年：給排水管の大規模改修・電気設備の更新
- 30年：設備全体の全面更新
築30年以上経過した建物では、設備の老朽化が顕著になるため、大規模な改修を検討する必要があります。工事期間は、設備の種類や施工範囲によって異なりますが、事前の調査と計画的なスケジュール調整が重要となります。
設備工事のよくあるトラブルと対策
水圧低下や赤水の発生
老朽化した給水管では、水圧の低下や赤水の発生が見られることがあります。これは、配管内部の錆びや劣化が進行することで発生し、放置すると健康被害や設備故障の原因となります。
対策：
- 定期的な管内診断を実施し、早期に劣化を発見
- 必要に応じた部分的な更新や、全体的な給水管更新工事を計画的に実施
電気設備のトラブル
電気配線の劣化により、停電や漏電が発生するリスクがあります。特に、マンション全体の電圧低下が起こると、エレベーターや共用設備の使用に支障をきたすことがあります。
対策：
- 電気設備の定期点検を実施し、老朽化した配線を適宜更新
- ブレーカーや電気盤の更新を行い、安全性を向上
設備工事における相栄建総の強み
相栄建総では、経験豊富なスタッフが現地調査から工事の実施まで一貫して対応します。給排水設備や電気設備の更新においては、最新の施工技術を活用し、安全で高品質な仕上がりを提供しています。
また、住民の皆様に配慮し、工事中の影響を最小限に抑える工事計画を立案。施工スケジュールや内容について丁寧に説明し、住民の皆様に安心していただける環境を提供します。
保証・アフターサポート
相栄建総では、設備工事完了後も2年間の保証を提供しています。施工後に不具合が発生した場合には迅速に対応し、長期間にわたって設備の安全性を確保します。
また、定期点検を実施し、設備の状態を確認。必要に応じてメンテナンスの提案を行い、長期間安心してご利用いただける体制を整えています。
まずはご相談ください
設備工事は、マンションの安全性と快適性を維持するために欠かせない工事です。特に、給排水設備や電気設備の老朽化を放置すると、住民の生活に直接影響を与える可能性があります。
相栄建総では、正確な診断と丁寧な施工で、お客様の大切な建物を守るお手伝いをしています。設備工事をご検討の際は、ぜひ当社にご相談ください。
