目黒区の共通仮設工事とは？マンション修繕を支える基盤と安全対策の重要性

1. はじめに

東京都目黒区において、マンションは主要な居住形態であり、地域社会の重要な基盤となっています。しかし、全国と同様にマンションの老朽化が進行しており、令和4年度の調査では、区内の分譲マンション等の約2割が築40年を超えています。今後、これらの高経年マンションが増加するにつれ、維持管理や修繕、建替えといった課題が一層顕在化することが懸念されます。

マンション特有の課題として、多様な価値観を持つ居住者間の合意形成の難しさや、大規模な建物の維持管理に必要な専門知識の不足などが挙げられます。特に、建物の老朽化と居住者の高齢化が同時に進む「二つの老い」は、管理組合の担い手不足や機能低下を招き、管理不全のリスクを高めます。管理不全は、資産価値の低下や、倒壊等の危険、周辺環境への悪影響にも繋がりかねません。

こうした背景から、国は令和2年にマンション管理適正化法を改正し、地方公共団体によるマンション管理適正化推進計画の策定や、管理計画認定制度の創設など、管理適正化を推進する新たな枠組みを設けました。目黒区もこれに基づき「目黒区マンション管理適正化推進計画」を策定し、マンションの適切な管理を支援しています。

この記事では、目黒区のマンション管理の実態と課題、現場で活動するマンション管理士の皆様が、今後どのように支援や介入を行うべきか、その役割と実践的なヒントを考察します。

2. 市内分譲マンションの実態

目黒区のマンションストック状況

統計データから目黒区のマンションの現状を見ていきましょう。

平成30年の調査では、区内の分譲マンション等（持ち家の共同住宅）は約3万4,500戸で、これは全住宅ストックの約24%にあたります。

築年数を見ると、築40年以上の分譲マンション等が全体の約2割（19.6%）を占めており、賃貸（9.1%）より高経年化が相対的に進んでいます。今後、これらの維持管理や大規模修繕、建替えが大きな課題となるでしょう。

建物構造は古いほど木造が多く、階数別では6階建以上が約半数（49.4%）ですが、23区全体と比較すると3〜5階建の中高層が多い（39.9%）のが特徴です。

居住者の状況では、65歳以上の世帯主が約4割（42.6%）を占め、高齢化が進んでいます。これは管理組合の担い手確保やバリアフリー化といった課題にも繋がります。

アンケートから見る管理組合の現状

令和4年度の目黒区マンション実態調査（有効回答199件、比較的高経年のマンションの実情を反映）から、管理組合の運営状況を見ていきます。

まず、約96%のマンションで管理組合が組織されており、基本的な管理体制は存在します。

次に、管理ルールである管理規約は、約91%で整備され、そのうち約72%が「マンション標準管理規約」に準拠しています。

役員の選任については、約93%で選任されています。意思決定機関である総会は、約89%が年に1回以上開催しており、多くの管理組合で基本的な運営が行われています。

アンケートからわかる課題

一方で、アンケート調査からはマンション管理における様々な課題も浮き彫りになっています。管理組合が挙げた「管理上の課題」（複数回答）を見ると、「ごみ出しなど、生活ルールを守らない居住者がいる」（33.7%）が最も多く、次いで「管理組合の役員の担い手がいない」（28.1%）、「管理に対する居住者の関心が低い」（21.1%）、「居住者間のトラブル（騒音、ペットなど）」（21.1%）、「修繕積立金が少ない・不足している」（20.6%）などが上位に挙がっています。

これらの結果から、目黒区のマンションでは、以下のような課題が存在すると考えられます。

• 居住者間の問題: 日常生活のルール遵守やコミュニケーション不足。
• 管理組合運営の問題: 役員のなり手不足、負担の偏り、組合活動への関心の低さ。
• 建物・設備の維持管理の問題: 修繕積立金の不足や、将来的な大規模修繕・建替えに関する合意形成の難しさ。

これらの課題は相互に関連し、放置すれば管理不全に繋がりかねません。マンション管理士には、これらの課題を的確に把握し、管理組合の実情に応じた解決策を提案していくことが求められます。

3. 長期修繕計画と資金計画の実態

マンションの資産価値と良好な居住環境を長期にわたり維持するには、計画的な修繕と資金計画が極めて重要です。目黒区における長期修繕計画と修繕積立金の状況を見ていきます。

長期修繕計画の策定率

目黒区のアンケート調査では、長期修繕計画を策定しているマンションは76.4%に留まり、約4分の1（22.1%）では未策定です。

さらに、計画は定期的な見直しが不可欠ですが、策定済みのマンションでも改定経験があるのは55.9%、改定予定は23.0%に留まり、約2割（改定なし7.2%、無回答13.8%）で見直しが適切に行われていない可能性があります。計画の実効性にも課題がうかがえます。

修繕積立金の計画・運用の課題

アンケートでは約2割（20.6%）の管理組合が「修繕積立金が少ない・不足している」と回答しており、資金不足への懸念が示されています。ヒアリング調査でも、資金繰りや突発的な修繕費の拠出に苦心する声が聞かれました。

また、修繕積立金は管理費と明確に区分経理する必要がありますが、約14%のマンションで区分経理が徹底されていない（区分なし8.5%、一方に充当5.5%）状況です。これは将来の資金不足リスクを高めます。

実際の大規模修繕工事の実施状況を見ると、外壁や屋上防水は約7割で実施されている一方、給水管・排水管工事や設備更新については、実施していない、または把握していないマンションが半数以上です。これらの遅れは、漏水など居住生活への直接的な影響リスクを高めます。

さらにヒアリングでは、理事長交代や管理会社変更に伴い、修繕履歴が適切に引き継がれていないケースも見られました。履歴の散逸は、適切な維持管理の妨げとなります。

マンション管理士は、これらの課題解決に向け、計画策定・見直し支援、適正な積立金額の設定、区分経理の徹底、履歴管理方法の提案など、具体的なサポートを行うことが重要です。

4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション

前述のような課題が放置されると、管理組合の機能低下や停止により、必要な維持管理が行われず、建物の老朽化や居住環境の悪化が進む管理不全のリスクが高まります。

活動停滞、管理不在組合の現状

目黒区の調査からは、管理不全に繋がりかねない兆候が見て取れます。

まず基本的な体制として、管理組合が組織されていないマンションが約5%、管理規約がないマンションも約5%存在します。

管理組合があっても活動が停滞しているケースも少なくありません。「役員の担い手不足」（28.1%）や「管理への関心の低さ」（21.1%）は活動停滞の主因です。ヒアリングでは役員の高齢化や一部役員への負担集中、実質的な単独運営も報告されており、属人的な運営は機能不全リスクをはらみます。

相続等による権利関係の複雑化も、合意形成を困難にし、管理への関与を薄める可能性があります。

管理不全リスクと要支援マンション

管理組合の活動停滞や体制不備は、意思決定の停滞、計画修繕の遅延、居住環境の悪化、資産価値低下、空き家増加といった管理不全の悪循環を引き起こす可能性があります。

特に、以下のような特徴を持つマンションはリスクが相対的に高く、重点的な見守りや支援が必要と考えられます。

• 高経年マンション（多額の修繕費用が必要）
• 小規模マンション（担い手確保・専門知識獲得・資金力が困難）
• 役員の担い手不足・高齢化が顕著なマンション
• 修繕積立金が著しく不足しているマンション
• 管理費等の滞納者が多いマンション
• 管理組合が未組織、または長期間活動停止しているマンション

マンション管理士には、担当マンションや地域において、これらの兆候やリスクを早期に察知し、管理組合へ適切な助言や支援を行うことが期待されます。必要に応じて行政や他の専門家と連携し、問題解決への道筋を示す「課題解決型」の支援力が求められています。

管理士が「課題解決型」の支援を行う際、計画された修繕工事を確実に実行へと導くことも重要な役割です。大規模修繕工事においては、実際の修繕作業そのものだけでなく、それを支えるための準備、すなわち「共通仮設工事」が工事全体の品質や安全、円滑な進行に不可欠な要素となります。

大規模修繕の成否を左右する「共通仮設工事」とは？

マンションの大規模修繕や改修工事を成功させるためには、足場、現場事務所、仮設トイレ、仮設電気・水道といった「共通仮設工事」が不可欠です。適切な修繕計画があっても、工事のための土台となる作業環境が整っていなければ、工事そのものが滞り、施工品質や安全性にも悪影響を及ぼしかねません。特に築年数が経過したマンションでは、この共通仮設工事の計画と実施が、工事全体の品質と安全性を高める鍵となります。

共通仮設工事を適切に行わない場合のリスク

• 工事現場の管理が不十分になり、作業の効率が低下
• 仮設フェンスや安全対策が不十分で、住民や作業員の安全確保が困難
• 電気や水道の確保が遅れ、作業に支障が出る
• 騒音・粉じん・車両の出入りによる近隣住民への影響が大きくなる
• 法令違反となる可能性があり、工事の中断やトラブルにつながる

このように、共通仮設工事が適切に行われていないと、工事の進行が遅れるだけでなく、住民の生活にも大きな影響を及ぼすことになります。そのため、修繕工事を安全かつ効率的に進めるためには、事前の共通仮設工事の計画と実施が非常に重要です。

共通仮設工事とは

共通仮設工事とは、建物の修繕や新築工事を進めるための環境を整備する工事です。工事そのものではなく、工事を円滑に進めるために必要な設備や基盤を整える役割を果たします。

共通仮設工事に含まれる主な内容

• 現場事務所の設置
  • 施工管理者が打ち合わせや書類作成を行う拠点の設置
  • 工事の進行を記録し、関係者との情報共有を円滑にする
• 仮設電気・水道の整備
  • 作業に必要な電力と水道設備の仮設工事を行う
  • 夜間作業や緊急対応のための設備を確保
• 安全対策のための設備
  • 仮設フェンスの設置や転落防止措置
  • 足場の設置や作業員の安全確保のための設備整備
• 環境対策
  • 防音シートの設置による騒音対策
  • 仮設トイレの設置、工事車両の動線計画の策定

共通仮設工事は、工事期間中のみ設置され、工事完了後に撤去される仮設設備ですが、工事全体の成功を左右する重要な役割を担っています。

相栄建総の共通仮設工事サービス

相栄建総では、工事の安全性と作業効率を最大限に高めるため、計画的で高品質な共通仮設工事を提供しています。

サービスの特長

• 徹底した事前調査
  現場ごとの条件を詳細に調査し、最適な仮設設備を計画
• 安全管理の強化
  住民や作業員の安全を最優先に考えた施工を実施
• 環境への配慮
  近隣住民への影響を最小限に抑える対策を徹底
• 効率的な工事進行
  無駄のない計画立案により、工期を短縮しコストを最適化

提供する具体的なサービス

相栄建総では、以下の共通仮設工事を提供しています。

現場事務所の設置

施工管理者の業務スペースを確保し、スムーズに工事を運営できるようにします。また、住民や関係者との打ち合わせを円滑に行うためのスペースを設けます。

仮設電気・水道の整備

作業に必要な電源設備や給排水設備を設置します。さらに、緊急時に備えてバックアップ電源を確保します。

安全対策設備の設置

仮設フェンスや転落防止設備、足場を設置し、作業員の安全を確保します。また、防音シートを設置し、工事による騒音の影響を最小限に抑えます。

環境対策

仮設トイレを設置し、定期的に清掃を行います。また、工事車両の動線を適切に計画し、近隣住民への影響を軽減します。

費用と工事期間

共通仮設工事の費用と期間は、工事の規模や現場の状況によって異なります。

詳細な費用については、現場調査後にお見積もりを提出いたします。

まずはご相談ください

共通仮設工事は、工事の安全性と効率を向上させるために不可欠なプロセスです。相栄建総では、現場ごとの状況に応じた最適な仮設設備を提案し、安全でスムーズな工事進行をサポートいたします。

共通仮設工事に関するご相談やお見積もりは、無料で対応しておりますので、まずはお気軽にお問い合わせください。