神奈川県小田原市のマンション管理実態と管理士が果たすべき役割〜現状・課題・適正化への道筋〜

1. はじめに

小田原市において、分譲マンションの老朽化が深刻な社会問題となりつつあります。2021年時点で市内には約5,400戸（137棟）の分譲マンションが存在しており、そのうち約900戸（20棟）が築40年以上を経過しています。今後も築年数の進んだマンションは増え続け、建物の老朽化や管理不全によるリスクが一層高まっていくと予測されています。

このような状況を受け、小田原市は2023年度から「マンション管理適正化推進計画」を策定・運用を開始しました。これは、2020年のマンション管理適正化法の改正を踏まえ、市内におけるマンション管理の水準を底上げし、老朽化や管理不全によるトラブルの未然防止を図るための重要な取り組みです。

本記事では、小田原市のマンション管理の実態や課題を明らかにしつつ、管理士がどのように現場で関与し、支援を行っていくべきかを整理します。高経年化・管理不全のリスクに直面するマンションが今後さらに増える中で、管理士として「今、何をすべきか」を考える一助となれば幸いです。

2. 市内分譲マンションの実態

小田原市のマンションストック状況

小田原市の分譲マンションは、市内各地に幅広く分布していますが、比較的中小規模のマンションが多く、地域によっては老朽化が進んだ物件も目立ちます。2023年度に市が実施した実態調査によれば、以下のようなストック状況が確認されています。

• 単棟型のマンションが全体の92.4％を占めており、比較的規模が小さい物件が多い
• 階数別では、
  • 5階以下の低層マンションが42.4％
  • 6〜9階の中層マンションが22.7％
  • 10階以上の高層マンションが34.8％
• 建物構造別では、
  • 鉄筋コンクリート造（RC造）が77.3％
  • 鉄筋鉄骨コンクリート造（SRC造）が18.2％
  • 鉄骨造（S造）は0％
• 竣工年別では、
  • 昭和56年（1981年）～平成2年（1990年）竣工が36.4％と最多
  • 平成3年（1991年）～平成12年（2000年）が24.2％
  • 平成13年（2001年）～平成22年（2010年）が16.7％

このように、小田原市内のマンションは築30年以上の物件が全体の6割近くを占めている状況にあり、今後さらに高経年化が進むことは避けられません。特に郊外部においては、中規模・小規模のマンションが分散しており、組合運営力の低下や空き家化のリスクが高まっていることが課題です。

アンケートから見る管理組合の現状

小田原市が実施したアンケート調査（回収率51.6％）からは、管理組合の現状についても具体的な課題が明らかになりました。

• 管理者の選任状況では、管理者が未設置の管理組合が一定数存在し、組織運営の停滞が指摘されています。
• 管理規約の整備状況は、規約の未整備または更新されていない組合も一部確認されています。
• 総会の開催頻度については、年1回以上の定期総会を開催していない管理組合が存在しており、合意形成や意思決定の停滞が懸念されています。

これらの状況は、特に中小規模マンションで顕著であり、役員のなり手不足や高齢化といった人的課題が背景にあると考えられます。また、管理組合が「自主管理」を行っているマンションにおいては、法令遵守や資金管理が不十分な事例も報告されています。

こうした課題は、将来的な管理不全や修繕遅延、トラブルの発生リスクを高める要因となり得ます。マンション管理士にとっては、これらの実態を踏まえた上で、個別のマンションに応じた適切な支援やアドバイスを行うことが求められます。

このように、小田原市における分譲マンションは「高経年化」と「管理体制の脆弱化」が重なりつつある状況にあり、管理士が介入すべき場面は今後さらに増加していくと考えられます。

3. 長期修繕計画と資金計画の実態

長期修繕計画の策定率

小田原市が2023年度に実施したアンケート結果によると、市内分譲マンションの「30年以上の長期修繕計画」策定率は48.5％にとどまっています。この水準は、全国の同規模都市と比較してもやや低く、市が掲げる「2030年度までに65％以上」という目標達成に向けて課題が残ります。

特に、築30年以上の高経年マンションにおいては、耐久性や安全性を確保するためにも長期的かつ現実的な修繕計画の策定が急務です。しかし現状では「短期（10年〜20年）」の修繕計画にとどまっている組合も多く、見直しや更新が進んでいない実態が判明しました。

計画が未策定、または不十分な場合には、将来的な大規模修繕の実施が困難となり、住民の生活環境や資産価値の低下にも直結する恐れがあります。

修繕積立金の計画・運用の課題

長期修繕計画の未整備に加え、修繕積立金の不足も大きな問題として浮上しています。アンケート調査では、積立金の水準について以下のような課題が見受けられました。

• 積立水準が国のガイドラインを下回る組合が存在
• 将来の修繕費用を見積もる際に、物価上昇や資材費高騰を反映できていないケースがある
• 組合内で積立金の値上げに対する合意形成が難航しているマンションがある

こうした問題が放置されたままでは、急な大規模修繕が必要となった際に、一時金徴収や金融機関からの借入れに依存せざるを得ない状況が生まれます。これは住民間の負担感を生むだけでなく、住民間のトラブルや修繕工事の延期にもつながりかねません。

小田原市としても、「長期修繕計画と積立金の両面での適正化」を管理組合に促す方針を明確にしています。管理士としては、現行の計画・積立状況の診断や見直し提案を通じて、管理組合に対して現実的かつ持続可能な資金計画を助言する役割が期待されます。

4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション

活動停滞、管理不在組合の現状

小田原市内では、管理組合が機能不全に陥り「要支援マンション」と見なされる物件の存在が懸念されています。特に次のような特徴を持つマンションは、市からも重点的に支援対象とされています。

• 総会や理事会が複数年開催されていない
• 理事長や管理者が不在、または機能不全
• 長期修繕計画や修繕積立金が未整備・未更新
• 高齢化による役員不足、コミュニティの希薄化

これらの要因が重なることで、建物の維持管理や合意形成が進まず、結果として修繕遅延、建物の老朽化、さらには法令違反リスクも高まります。

市は、こうした要支援マンションに対し、今後さらに管理士などの外部専門家を積極的に関与させ、運営体制の立て直しや管理改善を進める方針です。マンション管理士としては、こうした「活動停滞組合」へのアプローチや、組合再生支援に取り組む機会が確実に増えていくと考えられます。

今後は、「管理不全の早期発見」と「組合運営支援」の両面で、より専門的な介入スキルが求められる局面に入っていると言えるでしょう。

5. 小田原市が用意する支援策と管理士の介入ポイント

小田原市は、マンション管理適正化推進計画の中で、管理組合への支援施策を体系的に整備しています。その中でも、管理士が現場で関与しやすい支援策として、以下の3つが挙げられます。

管理計画認定制度の導入

2023年4月から、小田原市は「管理計画認定制度」をスタートしました。この制度は、マンションの管理状況や管理組合の運営体制、長期修繕計画の策定状況などに基づき、一定の基準を満たしたマンションを市が「認定」するものです。

認定の基準は、国のガイドラインを踏まえた内容で、以下の要件が柱となっています。

• 管理者・監事の選任がされているか
• 総会が年1回以上開催されているか
• 長期修繕計画が30年以上の期間で策定されているか
• 修繕積立金が適正に積み立てられているか

認定取得により、マンションの対外的な信用力向上や、将来的な資産価値の維持が期待されます。マンション管理士は、認定取得に向けた管理計画の策定支援、必要な管理体制の整備アドバイスなどで積極的に関わることができます。

アドバイザー派遣制度の活用

小田原市は、マンション管理士などの専門家を管理組合に派遣する「アドバイザー派遣制度」を導入しています。この制度により、管理不全リスクが高い、または運営に課題を抱える管理組合に対し、外部からマンション管理士が関与し、実務支援を行うことが可能です。

派遣の内容は、主に次のようなものです。

• 組合運営（総会・理事会）のアドバイス
• 長期修繕計画や資金計画の立て直し支援
• 管理規約の見直しや改正の助言
• 住民間トラブル対応などのコンサルティング

管理士にとっては、自身の専門性を地域課題の解決に直結させる絶好の機会といえます。

セミナー・相談会の開催

小田原市は、神奈川県マンション管理士会などの外部機関とも連携し、管理組合向けのセミナーや相談会を定期的に開催しています。これらの場は、組合役員や住民に対する啓発やスキル向上の機会であり、マンション管理士が講師や相談員として関与するケースも多くあります。

こうした取組を通じて、「地域に根差したマンション管理士」としての信頼獲得や、地域ネットワーク構築の強化にもつなげていくことが重要です。

6. マンション管理士が果たすべき現場での役割

小田原市の施策を踏まえると、マンション管理士に求められる役割は次の4つに大別できます。

相談・アドバイザー業務

組合役員や住民からの相談対応、助言、運営改善のサポートなど、日常的なアドバイザーとしての役割が重要です。特に、自主管理組合や要支援マンションに対する個別支援が増加しています。

修繕計画・資金計画の支援

長期修繕計画の策定・更新支援や、修繕積立金の見直しは、現場で最も求められる分野のひとつです。適正な計画・積立水準の確保に向けた実務的なアドバイスが、資産価値の維持に直結します。

規約整備・組合運営の指導

管理規約や細則の見直し、総会・理事会の運営方法に関する支援は、管理不全リスクの予防策として欠かせません。法令順守や合意形成をサポートすることで、組合運営の安定化を目指します。

トラブル対応・住民間調整

住民間のトラブルや、意見対立などの調整役を担うのも管理士の重要な役割です。相談窓口や第三者として介入することで、紛争の早期解決に貢献します。

今後は、こうした業務を複合的に組み合わせ、より包括的な支援が求められるでしょう。特に小田原市のように「高経年マンションの増加」と「管理不全リスク」が重なる地域においては、管理士が果たすべき役割が一層多様化していると言えます。