小田原市の共通仮設工事とは？マンション修繕を支える基盤と安全対策の重要性

1. はじめに

小田原市において、分譲マンションの老朽化が深刻な社会問題となりつつあります。2021年時点で市内には約5,400戸（137棟）の分譲マンションが存在しており、そのうち約900戸（20棟）が築40年以上を経過しています。今後も築年数の進んだマンションは増え続け、建物の老朽化や管理不全によるリスクが一層高まっていくと予測されています。

このような状況を受け、小田原市は2023年度から「マンション管理適正化推進計画」を策定・運用を開始しました。これは、2020年のマンション管理適正化法の改正を踏まえ、市内におけるマンション管理の水準を底上げし、老朽化や管理不全によるトラブルの未然防止を図るための重要な取り組みです。

本記事では、小田原市のマンション管理の実態や課題を明らかにしつつ、管理士がどのように現場で関与し、支援を行っていくべきかを整理します。高経年化・管理不全のリスクに直面するマンションが今後さらに増える中で、管理士として「今、何をすべきか」を考える一助となれば幸いです。

2. 市内分譲マンションの実態

小田原市のマンションストック状況

小田原市の分譲マンションは、市内各地に幅広く分布していますが、比較的中小規模のマンションが多く、地域によっては老朽化が進んだ物件も目立ちます。2023年度に市が実施した実態調査によれば、以下のようなストック状況が確認されています。

• 単棟型のマンションが全体の92.4％を占めており、比較的規模が小さい物件が多い
• 階数別では、
  • 5階以下の低層マンションが42.4％
  • 6〜9階の中層マンションが22.7％
  • 10階以上の高層マンションが34.8％
• 建物構造別では、
  • 鉄筋コンクリート造（RC造）が77.3％
  • 鉄筋鉄骨コンクリート造（SRC造）が18.2％
  • 鉄骨造（S造）は0％
• 竣工年別では、
  • 昭和56年（1981年）～平成2年（1990年）竣工が36.4％と最多
  • 平成3年（1991年）～平成12年（2000年）が24.2％
  • 平成13年（2001年）～平成22年（2010年）が16.7％

このように、小田原市内のマンションは築30年以上の物件が全体の6割近くを占めている状況にあり、今後さらに高経年化が進むことは避けられません。特に郊外部においては、中規模・小規模のマンションが分散しており、組合運営力の低下や空き家化のリスクが高まっていることが課題です。

アンケートから見る管理組合の現状

小田原市が実施したアンケート調査（回収率51.6％）からは、管理組合の現状についても具体的な課題が明らかになりました。

• 管理者の選任状況では、管理者が未設置の管理組合が一定数存在し、組織運営の停滞が指摘されています。
• 管理規約の整備状況は、規約の未整備または更新されていない組合も一部確認されています。
• 総会の開催頻度については、年1回以上の定期総会を開催していない管理組合が存在しており、合意形成や意思決定の停滞が懸念されています。

これらの状況は、特に中小規模マンションで顕著であり、役員のなり手不足や高齢化といった人的課題が背景にあると考えられます。また、管理組合が「自主管理」を行っているマンションにおいては、法令遵守や資金管理が不十分な事例も報告されています。

こうした課題は、将来的な管理不全や修繕遅延、トラブルの発生リスクを高める要因となり得ます。マンション管理士にとっては、これらの実態を踏まえた上で、個別のマンションに応じた適切な支援やアドバイスを行うことが求められます。

このように、小田原市における分譲マンションは「高経年化」と「管理体制の脆弱化」が重なりつつある状況にあり、管理士が介入すべき場面は今後さらに増加していくと考えられます。

3. 長期修繕計画と資金計画の実態

長期修繕計画の策定率

小田原市が2023年度に実施したアンケート結果によると、市内分譲マンションの「30年以上の長期修繕計画」策定率は48.5％にとどまっています。この水準は、全国の同規模都市と比較してもやや低く、市が掲げる「2030年度までに65％以上」という目標達成に向けて課題が残ります。

特に、築30年以上の高経年マンションにおいては、耐久性や安全性を確保するためにも長期的かつ現実的な修繕計画の策定が急務です。しかし現状では「短期（10年〜20年）」の修繕計画にとどまっている組合も多く、見直しや更新が進んでいない実態が判明しました。

計画が未策定、または不十分な場合には、将来的な大規模修繕の実施が困難となり、住民の生活環境や資産価値の低下にも直結する恐れがあります。

修繕積立金の計画・運用の課題

長期修繕計画の未整備に加え、修繕積立金の不足も大きな問題として浮上しています。アンケート調査では、積立金の水準について以下のような課題が見受けられました。

• 積立水準が国のガイドラインを下回る組合が存在
• 将来の修繕費用を見積もる際に、物価上昇や資材費高騰を反映できていないケースがある
• 組合内で積立金の値上げに対する合意形成が難航しているマンションがある

こうした問題が放置されたままでは、急な大規模修繕が必要となった際に、一時金徴収や金融機関からの借入れに依存せざるを得ない状況が生まれます。これは住民間の負担感を生むだけでなく、住民間のトラブルや修繕工事の延期にもつながりかねません。

小田原市としても、「長期修繕計画と積立金の両面での適正化」を管理組合に促す方針を明確にしています。管理士としては、現行の計画・積立状況の診断や見直し提案を通じて、管理組合に対して現実的かつ持続可能な資金計画を助言する役割が期待されます。

4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション

活動停滞、管理不在組合の現状

小田原市内では、管理組合が機能不全に陥り「要支援マンション」と見なされる物件の存在が懸念されています。特に次のような特徴を持つマンションは、市からも重点的に支援対象とされています。

• 総会や理事会が複数年開催されていない
• 理事長や管理者が不在、または機能不全
• 長期修繕計画や修繕積立金が未整備・未更新
• 高齢化による役員不足、コミュニティの希薄化

これらの要因が重なることで、建物の維持管理や合意形成が進まず、結果として修繕遅延、建物の老朽化、さらには法令違反リスクも高まります。

市は、こうした要支援マンションに対し、今後さらに管理士などの外部専門家を積極的に関与させ、運営体制の立て直しや管理改善を進める方針です。マンション管理士としては、こうした「活動停滞組合」へのアプローチや、組合再生支援に取り組む機会が確実に増えていくと考えられます。

今後は、「管理不全の早期発見」と「組合運営支援」の両面で、より専門的な介入スキルが求められる局面に入っていると言えるでしょう。

共通仮設工事が必要な理由

マンションの修繕や改修工事を円滑に進めるためには、共通仮設工事が不可欠です。適切な修繕計画があっても、工事のための作業環境が整っていなければ、工事そのものが滞り、施工品質や安全性にも悪影響を及ぼします。特に、築年数が経過したマンションの修繕では、共通仮設工事を適切に行うことが、工事全体の品質と安全性を高める鍵となります。

共通仮設工事を適切に行わない場合のリスク

• 工事現場の管理が不十分になり、作業の効率が低下
• 仮設フェンスや安全対策が不十分で、住民や作業員の安全確保が困難
• 電気や水道の確保が遅れ、作業に支障が出る
• 騒音・粉じん・車両の出入りによる近隣住民への影響が大きくなる
• 法令違反となる可能性があり、工事の中断やトラブルにつながる

共通仮設工事とは

共通仮設工事とは、建物の修繕や新築工事を進めるための環境を整備する工事です。工事そのものではなく、工事を円滑に進めるために必要な設備や基盤を整える役割を果たします。

共通仮設工事に含まれる主な内容

• 現場事務所の設置
  • 施工管理者が打ち合わせや書類作成を行う拠点の設置
  • 工事の進行を記録し、関係者との情報共有を円滑にする
• 仮設電気・水道の整備
  • 作業に必要な電力と水道設備の仮設工事を行う
  • 夜間作業や緊急対応のための設備を確保
• 安全対策のための設備
  • 仮設フェンスの設置や転落防止措置
  • 足場の設置や作業員の安全確保のための設備整備
• 環境対策
  • 防音シートの設置による騒音対策
  • 仮設トイレの設置、工事車両の動線計画の策定

相栄建総の共通仮設工事サービス

相栄建総では、工事の安全性と作業効率を最大限に高めるため、計画的で高品質な共通仮設工事を提供しています。

サービスの特長

• 徹底した事前調査
  現場ごとの条件を詳細に調査し、最適な仮設設備を計画
• 安全管理の強化
  住民や作業員の安全を最優先に考えた施工を実施
• 環境への配慮
  近隣住民への影響を最小限に抑える対策を徹底
• 効率的な工事進行
  無駄のない計画立案により、工期を短縮しコストを最適化

提供する具体的なサービス

相栄建総では、以下の共通仮設工事を提供しています。

現場事務所の設置

施工管理者の業務スペースを確保し、スムーズに工事を運営できるようにします。また、住民や関係者との打ち合わせを円滑に行うためのスペースを設けます。

仮設電気・水道の整備

作業に必要な電源設備や給排水設備を設置します。さらに、緊急時に備えてバックアップ電源を確保します。

安全対策設備の設置

仮設フェンスや転落防止設備、足場を設置し、作業員の安全を確保します。また、防音シートを設置し、工事による騒音の影響を最小限に抑えます。

環境対策

仮設トイレを設置し、定期的に清掃を行います。また、工事車両の動線を適切に計画し、近隣住民への影響を軽減します。

費用と工事期間

共通仮設工事の費用と期間は、工事の規模や現場の状況によって異なります。

詳細な費用については、現場調査後にお見積もりを提出いたします。

まずはご相談ください

共通仮設工事は、工事の安全性と効率を向上させるために不可欠なプロセスです。相栄建総では、現場ごとの状況に応じた最適な仮設設備を提案し、安全でスムーズな工事進行をサポートいたします。

共通仮設工事に関するご相談やお見積もりは、無料で対応しておりますので、まずはお気軽にお問い合わせください。