小田原市の外壁診断～老朽化マンションの現状と修繕の必要性を解説～

1. はじめに

小田原市において、分譲マンションの老朽化が深刻な社会問題となりつつあります。2021年時点で市内には約5,400戸（137棟）の分譲マンションが存在しており、そのうち約900戸（20棟）が築40年以上を経過しています。今後も築年数の進んだマンションは増え続け、建物の老朽化や管理不全によるリスクが一層高まると予測されます。

この状況を受け、小田原市は2023年度から「マンション管理適正化推進計画」を策定・運用し、2020年のマンション管理適正化法改正を背景に、市内のマンション管理の水準向上とトラブル未然防止を目指しています。本記事では、現状の実態と課題を明らかにするとともに、管理士がどのように支援すべきかについて整理します。

2. 市内分譲マンションの実態

小田原市のマンションストック状況

小田原市の分譲マンションは市内各地に広がっており、比較的小規模な物件が多いのが特徴です。2023年度に実施された実態調査では、以下の状況が確認されています。

• 単棟型マンションが全体の92.4％を占め、規模が小さい物件が多い
• 階数別：
  • 5階以下の低層マンション：42.4％
  • 6〜9階の中層マンション：22.7％
  • 10階以上の高層マンション：34.8％
• 建物構造別：
  • 鉄筋コンクリート造（RC造）：77.3％
  • 鉄筋鉄骨コンクリート造（SRC造）：18.2％
  • 鉄骨造（S造）：0％
• 竣工年別：
  • 昭和56年（1981年）～平成2年（1990年）：36.4％
  • 平成3年（1991年）～平成12年（2000年）：24.2％
  • 平成13年（2001年）～平成22年（2010年）：16.7％

特に築30年以上の物件が全体の約6割を占めており、今後さらに高経年化が進むことは避けられません。郊外部では中小規模マンションが点在しており、組合運営の低下や空き家化のリスクが懸念されます。

アンケートから見る管理組合の現状

小田原市が実施したアンケート（回収率51.6％）では、管理組合に関する以下の課題が浮かび上がりました。

• 管理者の選任状況：管理者が未設置の組合が存在し、組織運営が停滞している
• 管理規約の整備状況：規約の未整備や更新がされていない組合が一部存在
• 総会の開催頻度：定期総会が年1回以上開催されていない組合があり、意思決定が滞っている

これらの問題は、特に中小規模マンションにおいて顕著であり、役員不足や高齢化といった人的課題も背景にあります。結果として、将来的な管理不全や修繕遅延、トラブル発生のリスクが高まっています。

3. 長期修繕計画と資金計画の実態

長期修繕計画の策定率

2023年度のアンケートによると、市内分譲マンションの30年以上の長期修繕計画策定率は48.5％にとどまっています。全国の同規模都市と比較して低い水準であり、市が掲げる「2030年度までに65％以上」という目標達成に向け、さらなる取り組みが求められます。

特に築30年以上の高経年マンションでは、耐久性と安全性を確保するために、現実的で長期的な修繕計画の策定が急務ですが、多くの組合が短期的な計画に留まっている状況です。

修繕積立金の計画・運用の課題

長期修繕計画の未整備に加え、修繕積立金の不足も深刻な問題です。アンケート調査では、以下の点が指摘されています。

• 積立水準が国のガイドラインを下回る組合が存在
• 将来の修繕費用見積もりにおいて、物価上昇や資材費の高騰が反映されていない
• 組合内で積立金の増額に対する合意形成が難航している

このような状況では、急な大規模修繕が必要になった際、一時金徴収や借入れに依存するリスクが高まり、住民間の負担感やトラブルの原因となる恐れがあります。

4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション

活動停滞、管理不在組合の現状

市内では、管理組合が機能不全に陥り「要支援マンション」と認識される物件が増加しています。特に以下の特徴を持つマンションは、重点的な支援対象となっています。

• 総会や理事会が複数年開催されていない
• 理事長や管理者が不在、または機能不全
• 長期修繕計画や修繕積立金が未整備・未更新
• 高齢化による役員不足、コミュニティの希薄化

これらの要因が重なることで、建物の維持管理や合意形成が困難となり、修繕の遅延、老朽化の進行、さらには法令違反リスクも高まります。市は、こうした要支援マンションに対し、管理士などの外部専門家の関与を促し、運営体制の立て直しを図る方針です。

今後の課題と当社の取り組み

以上のように、老朽化や管理不全のリスクが高まる中で、各マンションにおける適切な管理体制の構築と長期的な修繕計画の策定が急務となっています。これらの課題に対して、外部の専門家による支援がますます重要となるでしょう。

そこで、相栄建総では、マンションの資産価値を守るための包括的なサービスを提供し、住民の安全・安心な暮らしを実現するためのサポートを行っています。

相栄建総のサービスで資産価値を守る

相栄建総は、外壁診断・防水層診断をはじめとした各種調査を通じ、建物の現状を正確に把握し、最適な修繕計画の策定を支援しています。専門的な調査結果に基づき、住民や管理会社に分かりやすい説明を行い、信頼できる技術と実績で高品質な修繕工事を実現します。

サービスの特長

• 詳細な劣化診断
  外壁や防水層の状態を専門的に調査し、劣化度を数値化して報告します。
• 住民や管理会社への分かりやすい説明
  診断結果を報告書として提出し、修繕の必要性や優先度を明確に伝えます。
• 適切な修繕計画の策定
  予算やスケジュールを考慮し、最適な修繕プランを提案します。
• 信頼できる技術と実績
  熟練の職人による施工で、高品質な修繕を実現します。

提供するサービス内容

当社では、以下の各種診断および修繕工事を通じて、マンションの資産価値維持と住環境の改善を図っています。

外壁診断

• ひび割れやタイルの浮き・剥落を調査
• コンクリート内部の劣化を点検
• 高所作業による細部の確認

防水層診断

• 屋上・バルコニーの防水層の劣化調査
• 目視点検および散水試験による雨漏り診断
• 防水層の耐久性評価と最適な補修提案

給排水設備診断

• 配管の老朽化や詰まりのチェック
• 漏水や水圧の低下の確認
• 必要に応じた改修計画の策定

エレベーター・共用部の修繕

• エレベーターの老朽化状況の診断
• 階段・手すり・エントランスの劣化調査
• 照明のLED化や防犯カメラ設置の提案

費用と工事期間の目安

診断および修繕工事の費用や期間はマンションの規模や劣化状況により異なりますが、一般的な目安は以下の通りです。なお、修繕積立金や補助金の活用により、費用負担を軽減することも可能です。

大規模修繕の流れ

1. 現地調査・診断：建物の劣化状況を詳しく調査し、問題点を特定します。
2. 診断結果の報告・修繕計画の提案：調査結果に基づき、必要な修繕工事の内容や優先度を説明します。
3. 住民説明会の開催：住民の皆様に工事の目的やスケジュールを分かりやすく説明します。
4. 施工開始：外壁補修、防水工事、設備改修など、計画に基づいた工事を実施します。
5. 工事完了・アフターサポート：工事完了後の点検を行い、長期的なメンテナンスについてアドバイスを提供します。

よくある質問

診断だけでも依頼できますか？

はい。外壁診断や防水層診断は無料で実施しております。修繕が必要かどうか判断したい場合も、お気軽にご相談ください。

工事中の住民への影響はありますか？

足場の設置や工事の騒音が発生することがありますが、事前の周知や住民説明会を通じ、影響を最小限に抑えるよう努めています。

修繕費用が高額にならないか心配です。

予算に応じた修繕計画の提案や、修繕積立金・補助金の活用方法についてもご案内しておりますので、ご安心ください。

まずは無料診断をご利用ください

小田原市のマンションは築年数の経過により老朽化が進んでいます。安全で快適な住環境を維持するためには、早期の診断と適切な修繕計画が不可欠です。相栄建総では、無料の外壁診断・防水層診断を実施しており、現状を正確に把握することが可能です。

修繕の必要性や今後の計画についてご不明な点がございましたら、ぜひお気軽にご相談ください。

お問い合わせはこちら

マンションの資産価値を守るために、早めの対策をおすすめします。無料診断やお見積もりのご相談は、下記のお問い合わせ先までどうぞ。