小田原市で鉄部塗装工事を検討するなら安全性と耐久性を両立した最適な施工を

1. はじめに

小田原市において、分譲マンションの老朽化が深刻な社会問題となりつつあります。2021年時点で市内には約5,400戸（137棟）の分譲マンションが存在しており、そのうち約900戸（20棟）が築40年以上を経過しています。今後も築年数の進んだマンションは増え続け、建物の老朽化や管理不全によるリスクが一層高まっていくと予測されます。

このような状況を受け、小田原市は2023年度から「マンション管理適正化推進計画」を策定・運用を開始しました。これは、2020年のマンション管理適正化法の改正を踏まえ、市内におけるマンション管理の水準を底上げし、老朽化や管理不全によるトラブルの未然防止を図るための重要な取り組みです。

本記事では、小田原市のマンション管理の実態や課題を明らかにしつつ、管理士がどのように現場で関与し、支援を行っていくべきかを整理します。高経年化・管理不全のリスクに直面するマンションが今後さらに増える中で、管理士として「今、何をすべきか」を考える一助となれば幸いです。

2. 市内分譲マンションの実態

小田原市のマンションストック状況

小田原市の分譲マンションは、市内各地に幅広く分布していますが、比較的中小規模の物件が多く、地域によっては老朽化が進んだマンションも目立ちます。2023年度に市が実施した実態調査によれば、以下のようなストック状況が確認されています。

• 単棟型のマンションが全体の92.4％を占め、比較的規模が小さい物件が多い
• 階数別では、
  • 5階以下の低層マンションが42.4％
  • 6〜9階の中層マンションが22.7％
  • 10階以上の高層マンションが34.8％
• 建物構造別では、
  • 鉄筋コンクリート造（RC造）が77.3％
  • 鉄筋鉄骨コンクリート造（SRC造）が18.2％
  • 鉄骨造（S造）は0％
• 竣工年別では、
  • 昭和56年（1981年）～平成2年（1990年）の竣工が36.4％と最多
  • 平成3年（1991年）～平成12年（2000年）が24.2％
  • 平成13年（2001年）～平成22年（2010年）が16.7％

このように、小田原市内のマンションは築30年以上の物件が全体の6割近くを占めている状況にあり、今後さらに高経年化が進むことは避けられません。特に郊外部では、中規模・小規模のマンションが分散しているため、組合運営力の低下や空き家化のリスクが一層懸念されます。

アンケートから見る管理組合の現状

また、管理組合に関するアンケート調査（回収率51.6％）では、以下の具体的な課題が明らかになっています。

• 管理者の選任状況：管理者が未設置の組合が一定数存在し、組織運営が停滞している
• 管理規約の整備状況：規約が未整備または更新されていない組合も一部確認されている
• 総会の開催頻度：年1回以上の定期総会を開催していない組合が存在し、合意形成や意思決定の停滞が懸念される

これらの課題は、特に中小規模マンションにおいて顕著であり、役員のなり手不足や高齢化といった人的問題が背景にあります。また、「自主管理」を行っているマンションでは、法令遵守や資金管理の不備が原因となるトラブルも報告されており、将来的な管理不全や修繕遅延のリスクを高める要因となっています。

このように、管理体制の脆弱化が進む中で、マンション管理士は個別の現場に応じた支援やアドバイスを行う必要があります。

3. 長期修繕計画と資金計画の実態

長期修繕計画の策定率

小田原市が2023年度に実施したアンケート結果によると、市内分譲マンションの「30年以上の長期修繕計画」策定率は48.5％にとどまっています。これは全国の同規模都市と比較しても低い水準であり、市が掲げる「2030年度までに65％以上」という目標達成には大きな課題が残されています。

特に築30年以上の高経年マンションでは、耐久性や安全性を確保するために長期的かつ現実的な修繕計画の策定が急務ですが、現状では「短期（10年〜20年）」の計画にとどまっている組合が多く、見直しや更新が進んでいないのが実情です。

計画が未策定または不十分な場合、将来的な大規模修繕の実施が難しくなり、住民の生活環境や資産価値の低下に直結する恐れがあります。

修繕積立金の計画・運用の課題

さらに、長期修繕計画の未整備に加え、修繕積立金の不足も大きな問題となっています。アンケート調査では、以下のような課題が指摘されています。

• 積立水準が国のガイドラインを下回る組合が存在
• 将来の修繕費用見積もりにおいて、物価上昇や資材費高騰を十分に反映できていないケースがある
• 組合内で積立金の値上げに対する合意形成が難航しているマンションがある

こうした問題が放置されると、急な大規模修繕時に一時金徴収や金融機関からの借入れに依存せざるを得ず、住民間の負担やトラブルの原因となります。

小田原市では、「長期修繕計画と積立金の両面での適正化」を管理組合に促す方針を示しており、管理士は現状の診断と見直し提案を通じて、持続可能な資金計画の構築を支援する役割が期待されています。

4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション

活動停滞、管理不在組合の現状

小田原市内では、管理組合が機能不全に陥り「要支援マンション」と認定される物件が増加しています。特に次のような特徴を持つマンションは、市からも重点的に支援対象とされています。

• 総会や理事会が複数年開催されていない
• 理事長や管理者が不在、または機能不全
• 長期修繕計画や修繕積立金が未整備・未更新
• 高齢化による役員不足、コミュニティの希薄化

これらの要因が重なることで、建物の維持管理や合意形成が滞り、結果として修繕遅延、建物の老朽化、さらには法令違反リスクが高まっています。

市は、こうした要支援マンションに対し、今後さらに管理士などの外部専門家を積極的に関与させ、運営体制の再構築や管理改善を推進する方針です。マンション管理士は、こうした「活動停滞組合」への介入や組合再生支援の機会が確実に増えると考えられ、「管理不全の早期発見」と「組合運営支援」の両面で専門的な介入が求められます。

以上のような管理面の課題に加え、建物自体の外装・内装の劣化も住環境や資産価値に大きく影響します。特に、鉄部は外部に露出しているため、劣化や錆びの進行が安全性にも直結する重要な対象です。ここからは、鉄部塗装工事の必要性とその対策について詳しくご説明いたします。

鉄部塗装工事が必要な理由

鉄部塗装工事は、マンションやビルの外階段、手すり、玄関扉、エレベーターの扉・枠、配管などの鉄製部分に塗装を施し、錆びや劣化を防ぐための工事です。これらの鉄部は、屋外に露出しているため、雨水や湿気の影響で劣化が早く進行する傾向があります。

鉄部の劣化が進行すると発生するリスク

• 錆びの進行による腐食：塗膜が劣化すると鉄部がむき出しになり、雨水や湿気の影響で腐食が進みます。
• 塗膜の剥がれ：紫外線や風雨の影響で塗膜が剥がれ、見た目が悪化します。
• 強度の低下：外階段や手すりなどの鉄部が腐食すると、安全性に大きな影響を及ぼす可能性があります。

これらのリスクを防ぐためには、定期的な鉄部塗装工事によるメンテナンスが不可欠です。

鉄部塗装工事とは？他の工事との違い

鉄部塗装工事は、鉄製構造物の錆びや劣化を防止するために、適切な下地処理と防錆塗料の塗布を行う工事です。他の塗装工事と異なり、鉄部は特に防錆処理が求められるため、ケレン作業による下地の整備が重要となります。

鉄部塗装工事の周期

鉄部は劣化が早く進行するため、3～5年ごとの定期的な塗り替えが推奨されています。特に、以下のような症状が見受けられる場合は、早期の塗装工事が必要です。

• 艶がなくなり、色褪せが目立つ
• 塗膜が剥がれ、下地が露出している
• 手すりや階段に錆びが発生している

定期的な塗装工事を行うことで、鉄部の耐久性を維持し、将来的な修繕コストの増加を防ぐことが可能です。

相栄建総の鉄部塗装工事サービス

相栄建総では、長年の経験を活かし、耐久性の高い鉄部塗装工事を提供しています。

当社の強み

• 防錆効果の高い塗料を使用
  ウレタン塗料、フッ素塗料、エポキシ樹脂塗料など、用途に応じた最適な塗料を選定します。
• 徹底した下地処理
  ケレン作業を実施し、塗膜がしっかりと密着する状態を作り上げます。
• 高品質な仕上がり
  熟練の職人が丁寧に作業を行い、美観と耐久性の両立を実現します。
• 住民の生活に配慮した工事
  騒音や塗料の臭いを最小限に抑え、住民の皆様に配慮した施工を行います。

鉄部塗装工事の費用

鉄部塗装工事の費用は、施工箇所の面積や使用する塗料の種類により異なります。一般的な目安として、1平方メートルあたり約1,500円～2,500円となります。正確な見積もりは、事前の現地調査をもとに適正価格でご案内いたします。

鉄部塗装工事の期間

工事期間は、建物の規模や施工箇所の状態によりますが、通常1週間～3週間程度が目安です。住民の皆様の生活への影響を最小限に抑えるため、事前にスケジュールを共有し、計画的に施工を進めます。

鉄部塗装工事の流れ

1. ケレン作業（下地処理）：既存の塗膜や錆びを丁寧に除去し、表面を整えます。
2. 防錆塗装（下塗り）：防錆効果のある塗料を塗布し、金属部分を保護します。
3. 中塗り・上塗り：耐久性を確保するために、2回塗りで仕上げます。
4. 最終確認・清掃：仕上がりをチェックし、施工後の清掃を実施します。

これらの工程を丁寧に実施することで、塗膜の耐久性が向上し、美しい仕上がりが実現されます。

アフターサポート

相栄建総では、鉄部塗装工事完了後も2年間の保証を提供しています。この期間内に塗膜の剥がれや不具合が発生した場合は、迅速に対応いたします。また、定期点検を実施し、施工後の状態を継続的に確認します。必要に応じて追加のメンテナンス提案を行い、長期間にわたって安心して建物をご利用いただけるようサポートいたします。

まずはご相談ください

鉄部塗装工事は、建物の耐久性と美観を維持するために欠かせない工事です。特に、3～5年ごとの定期的なメンテナンスにより、将来的な安全性を確保することが可能となります。相栄建総では、確かな技術と豊富な経験を基に高品質な鉄部塗装工事を提供しておりますので、定期的なメンテナンスのご検討時はぜひご相談ください。