小田原市のタイル洗浄工事で外壁や床の汚れを徹底除去し美観を回復

1. はじめに

小田原市において、分譲マンションの老朽化が深刻な社会問題となりつつあります。2021年時点で市内には約5,400戸（137棟）の分譲マンションが存在しており、そのうち約900戸（20棟）が築40年以上を経過しています。今後も築年数の進んだマンションは増え続け、建物の老朽化や管理不全によるリスクが一層高まっていくと予測されます。

このような状況を受け、小田原市は2023年度から「マンション管理適正化推進計画」を策定・運用を開始しました。これは、2020年のマンション管理適正化法の改正を踏まえ、市内におけるマンション管理の水準を底上げし、老朽化や管理不全によるトラブルの未然防止を図るための重要な取り組みです。

本記事では、小田原市のマンション管理の実態や課題を明らかにするとともに、管理士が現場でどのように関与し、支援を行うべきかを整理します。高経年化・管理不全のリスクに直面するマンションが今後さらに増える中で、管理士として「今、何をすべきか」を考える一助となれば幸いです。

2. 市内分譲マンションの実態

小田原市のマンションストック状況

小田原市の分譲マンションは、市内各地に幅広く分布していますが、比較的中小規模の物件が多く、地域によっては老朽化が進んだマンションも目立ちます。2023年度に市が実施した実態調査によれば、以下のようなストック状況が確認されています。

• 単棟型のマンションが全体の92.4％を占め、比較的規模が小さい物件が多い
• 階数別では、
  • 5階以下の低層マンションが42.4％
  • 6〜9階の中層マンションが22.7％
  • 10階以上の高層マンションが34.8％
• 建物構造別では、
  • 鉄筋コンクリート造（RC造）が77.3％
  • 鉄筋鉄骨コンクリート造（SRC造）が18.2％
  • 鉄骨造（S造）は0％
• 竣工年別では、
  • 昭和56年（1981年）～平成2年（1990年）の竣工が36.4％と最多
  • 平成3年（1991年）～平成12年（2000年）が24.2％
  • 平成13年（2001年）～平成22年（2010年）が16.7％

このように、小田原市内のマンションは築30年以上の物件が全体の6割近くを占めている状況にあり、今後さらに高経年化が進むことは避けられません。特に郊外部では、中規模・小規模のマンションが分散しているため、組合運営力の低下や空き家化のリスクが一層懸念されます。

アンケートから見る管理組合の現状

また、小田原市が実施したアンケート調査（回収率51.6％）からは、管理組合の現状についても具体的な課題が明らかになっています。

• 管理者の選任状況：管理者が未設置の組合が一定数存在し、組織運営が停滞している
• 管理規約の整備状況：規約が未整備または更新されていない組合が一部確認される
• 総会の開催頻度：年1回以上の定期総会を開催していない組合があり、合意形成や意思決定に停滞が見られる

これらの状況は、特に中小規模マンションにおいて顕著であり、役員のなり手不足や高齢化といった人的問題が背景にあります。さらに、「自主管理」を行っているマンションでは、法令遵守や資金管理の不十分さがトラブルの原因となり、将来的な管理不全や修繕遅延のリスクを高めています。

このように、管理体制の脆弱性が浮き彫りになる中、マンション管理士には各物件に合わせた支援やアドバイスが求められており、今後も介入の必要性が高まることが予測されます。

3. 長期修繕計画と資金計画の実態

長期修繕計画の策定率

小田原市が2023年度に実施したアンケート結果によると、市内分譲マンションの「30年以上の長期修繕計画」策定率は48.5％にとどまっています。この水準は、全国の同規模都市と比較しても低く、市が掲げる「2030年度までに65％以上」という目標達成には大きな課題が残されています。

特に築30年以上の高経年マンションでは、耐久性や安全性を確保するために長期的かつ現実的な修繕計画の策定が急務ですが、現状では「短期（10年〜20年）」の計画に留まっている組合が多く、見直しや更新が十分に進んでいないのが実情です。

計画が未策定または不十分な場合、将来的な大規模修繕の実施が困難となり、住民の生活環境や資産価値の低下につながる恐れがあります。

修繕積立金の計画・運用の課題

さらに、長期修繕計画の未整備に加え、修繕積立金の不足も大きな問題となっています。アンケート調査では、以下のような課題が指摘されています。

• 積立水準が国のガイドラインを下回る組合が存在
• 将来の修繕費用見積もりにおいて、物価上昇や資材費高騰を十分に反映できていないケースがある
• 組合内で積立金の値上げに対する合意形成が難航しているマンションがある

こうした問題が放置されると、急な大規模修繕時に一時金徴収や金融機関からの借入れに頼らざるを得ず、住民間の負担やトラブルの原因となります。

小田原市では、「長期修繕計画と積立金の両面での適正化」を管理組合に促す方針を示しており、管理士は現状の診断や見直し提案を通じて、持続可能な資金計画の構築を支援する役割が期待されています。

4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション

活動停滞、管理不在組合の現状

小田原市内では、管理組合が機能不全に陥り「要支援マンション」と認定される物件が増加しています。特に、以下の特徴を持つマンションは、市からも重点的に支援対象とされています。

• 総会や理事会が複数年開催されていない
• 理事長や管理者が不在、または機能不全
• 長期修繕計画や修繕積立金が未整備・未更新
• 高齢化による役員不足、コミュニティの希薄化

これらの要因が重なることで、建物の維持管理や合意形成が滞り、結果として修繕遅延、建物の老朽化、さらには法令違反リスクが高まっています。

市は、こうした要支援マンションに対し、今後さらに管理士などの外部専門家を積極的に関与させ、運営体制の再構築や管理改善を推進する方針です。マンション管理士は、「管理不全の早期発見」と「組合運営支援」の両面で、専門的な介入が求められる局面に直面しています。

以上のような管理上の課題に加え、建物の外装・内装の劣化も住環境や資産価値に大きく影響します。そこで、弊社ではこうした物理的な劣化対策として、各種工事サービスを提供しております。ここからは、弊社が提供するタイル洗浄工事についてご紹介いたします。

相栄建総のタイル洗浄工事サービス

建物の美観や耐久性は、定期的な外装のメンテナンスによって維持されます。特に、タイル部分は雨風や排気ガス、カビの影響を受けやすく、汚れが蓄積すると見た目だけでなくタイル自体の劣化も促進されます。相栄建総では、耐久性の高いタイル洗浄工事を通じて、建物全体の価値を守るお手伝いをしております。

タイル洗浄工事の重要性

タイル洗浄工事は、外壁や床面に付着した頑固な汚れ、カビ、エフロレッセンスを専用の薬品や高圧洗浄機で除去する工事です。通常の清掃では落としきれない汚れをしっかりと除去することで、建物の美観を回復し、タイルの接着力低下や劣化を防ぎ、耐久性を向上させます。

タイル洗浄工事とは？他の工事との違い

タイル洗浄工事は、建物の外壁や床面に施工されたタイルの汚れを、専用の薬品や高圧洗浄機を用いて除去する作業です。酸洗いと呼ばれる方法では、薄めた塩酸を用いてタイル表面の黒ずみやカビ、白華を効果的に除去します。通常の清掃とは異なり、汚れの種類に応じた適切な処理が可能なため、見た目の回復と耐久性の向上に大きく寄与します。

タイル洗浄工事が必要なケースや理由

タイルは、雨風や排気ガス、泥汚れ、カビなどの影響を受けるため、長期間の使用で黒ずみや変色が目立つようになります。特に以下の症状が見られる場合は、タイル洗浄工事が必要です。

• 黒ずみの発生：大気中の汚れやカビにより、タイル表面に黒い汚れが付着する
• 白華（エフロレッセンス）：コンクリート内部の水分がタイル表面に染み出し、白い汚れが発生する
• カビや藻の付着：湿気の多い場所では、カビや藻が発生し、建物の印象を悪化させる

これらの汚れは、タイル自体の劣化を促進し、接着力の低下や剥離の原因となるため、定期的な洗浄が必要です。

タイル洗浄工事の目的

タイル洗浄工事の主な目的は、以下の通りです。

• 美観の回復：建物の外観を清潔で美しい状態に保ち、資産価値を維持する
• タイルの耐久性向上：汚れを除去することで、タイルの接着力低下や劣化を防ぐ
• 衛生環境の改善：カビや菌の繁殖を抑え、建物全体の清潔さを保つ

これにより、長期間にわたって安全で快適な住環境を提供することが可能となります。

タイル洗浄工事の費用

タイル洗浄工事の費用は、施工面積や汚れの程度によって異なります。一般的な目安として、1平方メートルあたり約500円が相場となります。ただし、高所作業や特殊な洗浄工程が必要な場合は、追加費用が発生することがあります。相栄建総では、現地調査を実施し、建物の状況に合わせた適正な見積もりを提示いたします。

タイル洗浄工事の大まかな流れ

タイル洗浄工事は、以下の手順で進められます。

• 下地確認・補修：タイルの割れや目地の状態を確認し、必要に応じて補修する
• 薬品塗布：汚れの種類に応じた専用薬品を塗布し、汚れを浮かせる
• 洗浄作業：ブラシや高圧洗浄機を用いて、タイル表面の汚れを徹底的に除去する
• 仕上げ・最終確認：薬品を完全に除去し、乾燥させた後、仕上がりをチェックする

適切な洗浄工程を経ることで、タイル本来の美しさが回復し、建物全体の印象が向上します。

保証・保険制度（アフターサポート）

相栄建総では、タイル洗浄工事の施工後もアフターサポートを提供しています。施工後の状態を維持するために、定期的な点検やメンテナンスのご相談にも対応し、長期間にわたって建物の美観を保つお手伝いをいたします。

まずはご相談ください

タイル洗浄工事は、建物の外観を清潔に保ち、美観と耐久性を向上させるために必要な工事です。専用の酸洗い施工により、通常の清掃では落とせない頑固な汚れにも対応可能です。相栄建総では、丁寧な施工と高い技術力で、建物全体の価値を守るサポートを提供しております。タイル洗浄工事をご検討の際は、ぜひ当社にご相談ください。