相模原市の共通仮設工事とは？マンション修繕を支える基盤と安全対策の重要性

1. はじめに

相模原市ではマンションの高経年化が深刻な課題となっています。1960年代から供給が進み、1990年代に建設がピークを迎えたこれらのマンションは、現在築40年以上となる物件が急増中です。実際、2028年には約900件、2038年には約1,900件に達すると予測されており、

建物の安全性低下や居住環境の悪化、さらには資産価値の低下といった深刻な影響が懸念されています。

このような背景を受け、相模原市では「マンション管理適正化推進計画」を策定し、行政による支援を本格化させています。しかし一方で、管理組合の活動停滞や管理不在といった「管理不全マンション」の増加も見られ、住民だけの努力では解決が難しいケースも少なくありません。

本記事では、まず相模原市内のマンション管理の実態と課題をデータで明らかにし、次に「マンション管理士」が果たすべき役割とその可能性について整理していきます。

2. 市内分譲マンションの実態

2.1 相模原市のマンション管理状況

相模原市には現在、約3,000物件・約17万戸のマンションが存在し、市内総住戸数の約4分の1、持ち家の約半数を占めています。主要な居住形態として定着している一方で、特に築40年以上のマンションが11.2%と高く、建物老朽化だけでなく、居住者の高齢化も進行しています。

戸数規模・階数・築年数別の内訳は以下の通りです。

• 戸数規模別
  • 21～50戸：46.4%
  • 51～100戸：24.0%
  • 20戸以下：20.8%
• 階数別
  • 6～10階：42.1%
  • 4～5階：39.0%
  • 11～19階：10.0%
• 築年数別
  • 築20年未満：48.6%
  • 築30年以上：29.0%
  • 築40年以上：11.2%

2.2 アンケートから見る管理組合の現状

「平成30年度川崎市分譲マンション実態調査」（相模原市類似事例）によると、管理組合運営には以下のような特徴があります。

• 総会開催：96.3%が年1回以上開催
• 管理規約：97.3%が整備済み、うち83.9%が改正経験あり
• 管理体制：89.6%が管理会社委託、ただし築40年以上や20戸以下では自主管理が約30%
• 相談先の有無：
  • 委託あり：76.3%が管理会社へ相談
  • 自主管理：46.5%が専門家相談先なし
• 管理上の課題（複数回答）：
  • 居住ルール違反：37.1%
  • 組合活動への無関心：35.1%
  • 役員のなり手不足：28.8%
  • 管理内容の妥当性判断不可：20%以上（特に築浅）

以上から、小規模かつ高経年のマンションほど情報・人材不足が顕著であり、管理の質維持が大きな課題であることがうかがえます。

3. 長期修繕計画と資金計画の実態

3.1 長期修繕計画の策定率

川崎市調査では、86.9%の管理組合が長期修繕計画を策定していますが、築年数や規模によって差があります。

• 築20年未満：策定率90%以上
• 築40年以上：未策定が20%以上
• 20戸以下：未策定30%以上
• 51戸以上：策定率約90%

専門知識不足や高齢化、合意形成の難しさが計画遅延の要因です。

3.2 修繕積立金の運用課題

策定組合の85.0%が計画に基づく積立金設定を行っていますが、以下の課題があります。

• 築21年以上：計画と異なる積立が10%以上
• 将来修繕費不足リスクがある物件あり
• 段階増額方式を導入せず、初期額据え置きケース

実効性のある運用と住民理解の両立が求められます。

4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション

4.1 活動停滞・管理不在組合の現状

管理組合機能不全の主な要因は以下の通りです。

• 役員候補不足（高経年マンションほど深刻）
• 総会が形骸化し、実質的議論が困難
• 管理規約が未整備・時代遅れ
• 契約内容精査知識不足

特に自主管理マンションでは46.5%が専門家相談先なしと答えており、支援体制の空白が深刻です。外観調査で「管理不在」と判断される物件も増加しており、早期介入が必要です。

5. 相模原市が用意する支援策と管理士の介入ポイント

5.1 実態把握と情報支援

市は「マンション管理組合登録・支援制度」を通じて、以下の情報提供を行っています。

• 「マンション便り」で法改正や好事例を紹介
• テーマ別交流会の開催
• 管理セミナー・講習会の提供

5.2 専門家の派遣とアドバイス

相談内容に応じてマンション管理士や建築士を現地派遣し、以下の助言を行います。

• 管理規約見直し
• 長期修繕計画再構築
• 大規模修繕の進め方・見積評価
• 管理委託契約の適正化

5.3 管理士の介入ポイント

• 管理不全初期兆候の把握と改善提案
• 組合内合意形成のファシリテーション
• 高齢化・担い手不足対策の提案
• 法令・規約改正の助言

6. 共通仮設工事の意義

次に、修繕・改修工事を円滑に進めるために欠かせない「共通仮設工事」についてご説明します。適切な仮設環境が整っていないと、施工品質や安全性、近隣への配慮が損なわれるリスクがあります。

6.1 共通仮設工事が必要な理由

• 現場管理が不十分となり効率低下
• 仮設フェンスや安全対策不足で事故リスク増大
• 電気・水道の確保遅延で作業に支障
• 騒音・粉じん・車両の影響が拡大
• 法令違反リスクによる工事中断

6.2 共通仮設工事の内容

• 現場事務所設置：管理者の拠点を確保し情報共有を円滑化
• 仮設電気・水道：作業に必要な電源・水道設備を仮設設置
• 安全対策設備：仮設フェンス・足場・防音シートの設置
• 環境対策：仮設トイレ設置・車両動線計画

共通仮設工事は工事期間中のみ設置され、完了後に撤去されますが、工事成功の鍵を握ります。

7. 相栄建総の共通仮設工事サービス

相栄建総では、事前調査から安全管理、環境配慮まで一貫して高品質な共通仮設工事を提供し、工事の安全性と効率化をサポートします。

7.1 サービスの特長

• 徹底した事前調査による最適プランニング
• 住民・作業員の安全最優先の施工
• 近隣影響を抑えた環境対策
• 無駄のない計画で工期・コストを最適化

7.2 提供サービス一覧

• 現場事務所設置：管理者業務・打合せスペースの提供
• 仮設電気・水道：電源・給排水設備およびバックアップ
• 安全対策：仮設フェンス・転落防止・防音シート設置
• 環境対策：仮設トイレ・車両動線計画

7.3 費用と工事期間

詳細なお見積りは現場調査後にご提案いたします。

8. お問い合わせ

共通仮設工事に関するご相談・お見積りは無料です。まずはお気軽にお問い合わせください。