相模原市のマンションと大規模修繕工事の現状｜老朽化対策と資産価値を守る方法

1. はじめに

相模原市において、マンションの高経年化が深刻な課題として浮かび上がっています。1960年代から供給が進み、1990年代をピークに建設されたこれらのマンションは、現在築40年以上となるものが急増しています。2028年には約900件、2038年には約1,900件と、築40年以上のマンションの件数は今後も継続的に増加すると予測されており、老朽化による建物の安全性、居住環境の悪化、そして資産価値の低下が危惧されています。

このような背景を受けて、相模原市では「マンション管理適正化推進計画」の策定が行われ、行政による支援とともに、管理の適正化を促す取り組みが本格化しています。特に、管理組合の活動の停滞や管理不在といった「管理不全マンション」の増加が現実味を帯びており、住民自らの管理努力だけでは限界があるケースも少なくありません。

こうした状況下で注目されるのが、「マンション管理士」の専門的な支援です。本記事では、相模原市のマンション管理の実態と課題をデータに基づいて明らかにしながら、今後管理士が果たすべき役割とその可能性について整理します。

2. 市内分譲マンションの実態

2.1 相模原市のマンション管理状況

相模原市には現在、約3,000件、約17万戸のマンションが存在しています。これは市内の総住戸数の約1/4、持ち家の約半数に相当し、主要な居住形態のひとつとなっています。

マンションの構造や戸数に関する内訳は以下の通りです。

• 戸数規模別
  • 21～50戸：46.4%
  • 51～100戸：24.0%
  • 20戸以下：20.8%
• 階数別
  • 6～10階：42.1%
  • 4～5階：39.0%
  • 11～19階：10.0%
• 築年数別
  • 築20年未満：48.6%
  • 築30年以上：29.0%
  • 築40年以上：11.2%

築40年以上のマンションの急増により、建物の老朽化だけでなく、区分所有者の高齢化も進行していることが確認されています。特に宮前区や川崎区など、一部地域においては築30年以上の建物の密集が顕著です。

2.2 アンケートから見る管理組合の現状

「平成30年度川崎市分譲マンション実態調査」の結果から、管理組合の実態が明らかになっています（※相模原市の調査は未公表のため類似都市のデータを参考）。

• 総会開催
  管理組合が「ある」と回答したうち、96.3%が年1回以上の総会を開催。
• 管理規約
  97.3%が管理規約を整備済み。そのうち83.9%が改正経験あり。
• 管理体制
  管理会社に委託している割合は89.6%。ただし、築40年以上または20戸以下の小規模マンションでは自主管理が約3割。
• 相談先の有無
  • 管理会社委託あり：76.3%が「委託先の管理会社」と回答。
  • 自主管理：46.5%が「相談できる専門家がいない」と回答。
• 管理上の課題（複数回答）
  • 居住ルール違反：37.1%
  • 組合活動への無関心：35.1%
  • 役員のなり手不足：28.8%
  • 管理内容の妥当性が判断できない：20%超（特に築浅で顕著）

これらの調査結果から浮かび上がるのは、情報不足と人材不足による組合運営の困難さです。特に小規模・高経年のマンションほどその傾向が強く、管理の質をどう担保するかが問われています。

3. 長期修繕計画と資金計画の実態

3.1 長期修繕計画の策定率

相模原市の類似事例として、川崎市における調査では、全体の86.9%の管理組合が長期修繕計画を策定していると報告されています。これは全国的に見ても比較的高い水準ですが、築年数や規模によって差が存在します。

• 築年数別
  • 築20年未満：策定率は90%を超える
  • 築40年以上：策定していない割合が2割以上
• 戸数規模別
  • 20戸以下：策定していない割合が30%以上
  • 51戸以上：策定率は90%前後で安定

これらの結果から、築年数が古い、あるいは小規模なマンションほど計画策定が遅れている実態が見えてきます。原因として、専門知識の不足や高齢化、合意形成の難しさなどが挙げられます。

3.2 修繕積立金の計画・運用の課題

長期修繕計画が策定されていても、資金計画の実行が伴わなければ意味がありません。調査によれば、長期修繕計画を持つ管理組合のうち、85.0%がその計画に基づいて修繕積立金を設定しているとの結果が示されています。

• 築21年以上のマンションでは、積立金が計画に基づいていない割合が1割超
• 将来の修繕費が不足する可能性が高いマンションが一定数存在
• 一部では段階増額方式の導入がなされておらず、初期設定額が長年据え置かれたまま

このように、資金準備が現実的でないケースが散見されることから、マンションの長寿命化には実効性ある運用と住民理解が不可欠です。

4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション

4.1 活動停滞・管理不在組合の現状

川崎市の調査データから、管理組合の機能不全は以下の要因に起因していることが多いです。

• 組合員の高齢化により役員のなり手が不足（高経年ほど顕著）
• 総会の開催が形骸化し、実質的な意思決定が困難
• 管理規約が未整備または時代遅れで現状対応困難
• 管理会社との契約内容を精査できる知識が不足

特に自主管理の小規模マンションでは、相談できる専門家がいない割合が46.5%に達しており、支援体制の空白が深刻です。重大な修繕が必要になっても対応できず、トラブルや劣化が進行する恐れがあります。

4.2 管理不全の兆候と行政支援の必要性

外観調査で「やや不良」と判断されたマンションの中には、管理組合が機能せず連絡も取れないケースがあります。こうした「管理不在」状態は、行政支援や専門家介入が不可欠な段階に達しています。

今後は、管理不全予防の視点からの支援と、高い専門性を持つ外部人材の関与が求められます。

5. 相模原市が用意する支援策と管理士の介入ポイント

5.1 実態把握と情報支援

相模原市では、マンション管理適正化法に基づき、ストック実態の把握やリスク兆候察知を強化。築40年超のマンションには外観目視調査を実施し、劣化や清掃状況から管理実態を見極め、「要改善マンション」として重点対応を行います。

また、「マンション管理組合登録・支援制度」により、登録組合へ以下を提供しています。

• 定期「マンション便り」で法改正・好事例紹介
• テーマ別管理組合交流会の開催
• マンション管理セミナー・講習会の実施

5.2 専門家の派遣とアドバイス

相談窓口での内容に応じ、マンション管理士や建築士を現地派遣し:

• 管理規約の見直し
• 長期修繕計画の再構築
• 大規模修繕の進め方・見積評価
• 管理委託契約の適正化

管理不全兆候のあるマンションには、市からの積極的アウトリーチ型支援を通じて専門家介入を促します。

5.3 管理士が活躍できる介入ポイント

管理組合の自立を支援しつつ、以下の場面でマンション管理士の知見が重要です。

• 初期兆候把握後の改善提案
• 組合内合意形成ファシリテーション
• 高齢化による運営停滞打開策
• 法令・標準規約に基づく改正助言

6. 大規模修繕の重要性

6.1 老朽化が引き起こす問題

• 外壁のひび割れ・タイル剥落
  → 落下事故の危険性、外観劣化
• 防水劣化による雨漏り
  → 室内カビ、コンクリート劣化促進
• 共用設備の老朽化
  → エレベーター・給排水設備の不具合
• 資産価値の低下
  → 売却価格悪化

これらを未然に防ぎ、建物を長持ちさせるためには大規模修繕工事が不可欠です。

6.2 相栄建総の大規模修繕サービスとは？

相栄建総は、相模原市のマンションに特化した大規模修繕工事を提供し、安全性と資産価値を守る最適プランをご提案します。

• 専門的な建物診断
  劣化状況を詳細分析し、最適プランを作成
• 高品質な施工
  経験豊富な職人による長期耐久性を考慮した施工
• 居住者への配慮
  工事中の騒音・臭いを最小限に抑制
• 透明性のある進行管理
  定期的な進捗報告で管理組合と円滑に連携

6.3 大規模修繕の主な施工内容

1. 外壁補修工事

• タイルの浮き・剥落防止：事故防止
• ひび割れ補修：耐久性向上
• 高耐久塗装：外観美化＆防水

2. 屋上・バルコニー防水工事

• 屋上防水再施工：雨漏り防止
• バルコニー防水強化：排水性改善

3. 鉄部・共用部の修繕

• エントランス・階段鉄部塗装：サビ防止
• 照明LED化：電気代削減＆メンテ負担軽減

4. エレベーター・給排水設備の更新

• エレベーターリニューアル：安全性強化
• 給排水管交換：水漏れリスク低減

6.4 費用と工事期間の目安

大規模修繕工事の費用は規模・範囲で変動しますが、目安は以下の通りです。

補助金や修繕積立金を活用し、負担軽減をご提案いたします。

6.5 大規模修繕の流れ

1. 現地調査・劣化診断：詳細調査
2. 修繕計画策定：管理組合と協議
3. 住民説明会実施：内容・スケジュール説明
4. 施工開始：安全・確実に実施
5. 工事完了・アフターサポート：定期点検提供

6.6 無料の建物診断のご案内

相栄建総では、無料の建物診断を実施しています。まずはお気軽にご相談ください！