相模原市のタイル洗浄工事で外壁や床の汚れを徹底除去し美観を回復

1. はじめに

相模原市では、1960年代以降に供給が進んだマンションが高経年化し、1990年代をピークに建設された多くの建物が現在築40年以上となっています。今後も築40年以上の物件数は増加傾向にあり、2028年には約900件、2038年には約1,900件に達すると予測されています。そのため、老朽化による建物の安全性や居住環境、資産価値の低下が深刻な課題となっています。

こうした背景から、相模原市は「マンション管理適正化推進計画」を策定し、行政支援と合わせて管理組合の活動促進を図っています。しかし、管理組合の停滞や管理不在といった「管理不全マンション」が増加しており、住民のみでの対応には限界があります。

そこで本レポートでは、相模原市におけるマンション管理の現状と課題をデータに基づいて整理し、今後の管理士の役割と可能性を探ります。

2. 市内分譲マンションの実態

2.1 マンションのスケールと構造

相模原市内には約3,000件、17万戸のマンションが存在し、総住戸数の約1/4、持ち家の約半数を占めています。戸数規模、階数、築年数の分類は以下の通りです。

• 戸数規模
  • 21～50戸：46.4%
  • 51～100戸：24.0%
  • 20戸以下：20.8%
• 階数
  • 6～10階：42.1%
  • 4～5階：39.0%
  • 11～19階：10.0%
• 築年数
  • 築20年未満：48.6%
  • 築30年以上：29.0%
  • 築40年以上：11.2%

築40年以上の物件では建物の老朽化に加え区分所有者の高齢化が進行しており、特に特定の地域で築30年以上の建物が集中しています。

2.2 管理組合の現状（アンケート結果）

管理組合の運営に関する川崎市調査（相模原市未公表）の結果を参考にすると、以下の課題が明らかとなっています。

• 総会開催：96.3%が年1回以上実施
• 管理規約：97.3%が整備、うち83.9%が改正経験あり
• 管理体制：管理会社委託89.6%、小規模・築年数経過物件で自主管理率約30%
• 相談先
  • 委託あり：76.3%が管理会社
  • 自主管理：46.5%が専門家不在
• 管理上の課題
  • 居住ルール違反：37.1%
  • 組合活動への無関心：35.1%
  • 役員不足：28.8%
  • 判断困難：20%以上

情報不足や人材不足が組合運営を困難にしており、小規模・高経年ほど課題が顕著です。

3. 長期修繕計画と資金計画

3.1 長期修繕計画の策定状況

川崎市調査によると全体で86.9%が策定済みですが、築年数や規模で差があります。

• 築20年未満：90%以上策定
• 築40年以上：20%以上未策定
• 20戸以下：30%以上未策定

古い・小規模物件ほど策定が遅れており、専門知識や協議の難しさが原因と考えられます。

3.2 修繕積立金の運用課題

策定組合の85.0%が積立金を設定していますが、以下の問題があります。

• 築21年以上：10%以上が計画外
• 将来費用不足リスク
• 段階増額方式未導入事例あり

計画策定のみならず、実効性ある運用と住民理解が必要です。

4. 管理不全リスクと要支援マンション

4.1 管理組合機能不全の要因

• 高齢化による役員不足
• 総会形骸化
• 規約未整備・時代遅れ
• 契約精査力不足

小規模自主管理物件では専門家不在が深刻で、重大修繕対応やトラブル防止のため行政・専門家支援が不可欠です。

5. 支援策と管理士の介入ポイント

5.1 実態把握と情報提供

市では外観調査や要改善マンション指定、登録組合への「マンション便り」や交流会、講習会を通じて知識普及を図ります。

5.2 アドバイザー派遣

管理士や建築士を現地派遣し、規約見直し・修繕計画再構築・契約見直しなどを助言する制度があります。管理不全物件には市から積極的なアウトリーチ支援を実施します。

5.3 管理士の主な介入機会

• 初期兆候発見後の改善提案
• 合意形成ファシリテーター
• 運営停滞打開策提案
• 法令・規約改正支援

6. 相栄建総のタイル洗浄工事サービス

相栄建総では、マンション共用部のタイル洗浄工事を提供し、美観と耐久性を維持します。特に酸洗いによる頑固な汚れ除去に対応し、外壁や床タイルの汚れ・カビ・白華を効果的に取り除きます。

6.1 必要性と効果

• 外観汚れの除去で資産価値維持
• タイル接着力低下防止
• カビ抑制による衛生環境改善

6.2 施工の流れ

• 下地確認・補修
• 専用薬品塗布
• 高圧洗浄作業
• 仕上げ・最終確認

6.3 費用とアフターサポート

1㎡あたり約500円が相場で、高所作業や特殊施工は追加費用が発生します。相栄建総は現地調査後に見積もりを提示し、施工後も定期メンテナンス相談に対応します。

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