新宿区のマンションと大規模修繕工事の現状｜老朽化対策と資産価値を守る方法
1. はじめに
東京都新宿区では、多くの大都市が抱える共通の課題として、分譲マンションの高経年化が進行しています。区内の住宅ストックの約88%が共同住宅であり、その中でも分譲マンションは約2,200棟存在します。平成28年度の調査によれば、その約3割が建築後40年以上経過しており、今後この割合はさらに増加すると見込まれています。
こうした建物の老朽化に加え、居住者の高齢化という「二つの老い」が、マンション管理における課題を深刻化させています。管理組合の担い手不足や、多様な居住者（特に新宿区は外国人住民比率が高い）間の合意形成の難しさ、投資目的の非居住区分所有者の増加などにより、管理不全に陥るリスクが高まっています。管理が行き届かないマンションは、居住環境の悪化だけでなく、外壁剥落などによる周辺への影響や地域全体の環境悪化にもつながりかねません。
このような背景を受け、国は令和2年にマンション管理適正化法を改正し、地方自治体が地域の実情に応じた「マンション管理適正化推進計画」を策定できるようになりました。新宿区も令和6年2月にこの計画を策定し、マンション管理の適正化に向けた具体的な取り組みを進めています。これは、マンション管理組合や区分所有者に対し、管理の重要性への理解を深めてもらうと同時に、自治体としてより積極的かつ計画的に支援していく姿勢を示すものです。
この記事では、こうした新宿区のマンション管理の実態と課題を踏まえ、現場で活動するマンション管理士の皆様が、今後どのように管理組合への支援や介入を行っていくべきか、その役割と実践的なヒントを考察します。国や自治体が目指す管理適正化の流れの中で、マンション管理士が地域における適正管理の担い手として、新たな提案機会を見出すための一助となることを目的としています。
2. 市内分譲マンションの実態
新宿区のマンションストック状況
新宿区における分譲マンションの現状を把握するため、区が実施した実態調査（平成28年度）の結果を見ていきます。
まず築年数についてですが、区内に存在する約2,200棟の分譲マンションのうち、1971年から1980年（昭和46年～昭和55年）に竣工したものが最も多く21.4%を占め、次いで1981年から1990年（昭和56年～平成2年）が16.2%となっています。1970年代から1980年代にかけて建設されたマンションが多いことがわかります。これは、約3分の1が旧耐震基準（昭和56年5月31日以前の基準）で建てられていることを意味しており、耐震性への対応が重要な課題の一つです。
次にマンションの規模を見ると、住戸数では11戸～20戸が19.1%、21戸～30戸が16.8%と、比較的小・中規模なマンションが多く分布しています。11戸～50戸が全体の半数以上を占める一方、タワーマンションのような大規模なものも存在し、多様な規模のマンションが混在しているのが新宿区の特徴です。
アンケートから見る管理組合の現状
マンションの適正な維持管理に不可欠な管理組合の運営状況については、どうでしょうか。
- 管理組合の有無: 「あり」が84.3%、「なし」が10.9%
- 管理規約の有無: 「あり」が85.6%、「なし」が4.4%
- 総会の開催（管理組合ありと回答した中で）: 「あり」が96.9%、「なし」が1.6%
これらの数値からは、多くのマンションで管理組合が設立され、規約に基づき総会が開催されている状況がうかがえます。しかし、約1割のマンションに管理組合が存在せず、約4%で管理規約がないという事実は見過ごせません。また、総会が開催されていないマンションも少数ながら存在します。
アンケートからわかる課題
アンケート結果や区の分析から、新宿区のマンションが抱えるいくつかの課題が浮き彫りになっています。
第一に、管理組合や管理規約が存在しないマンションが一定数あることです。これらは管理不全の入り口となり得るため、設立や整備に向けた支援が求められます。
第二に、建物の高経年化に伴う課題です。特に築年数が古いマンションほど、後述する長期修繕計画や修繕積立金の体制が整っていない傾向が見られます。また、旧耐震基準のマンションのうち、耐震診断を実施していないものが半数に上る点は、安全性の観点から大きな課題です。
第三に、居住者の状況です。高齢者のみの世帯が居住するマンションが6割以上、外国人居住者がいるマンションも約半数に上ります。単独世帯の割合も増加傾向（令和2年で67.8%）にあります。こうした居住者の高齢化や多様化、コミュニティの希薄化は、管理組合の担い手不足や合意形成の困難化につながる可能性があります。特に外国人居住者との円滑なコミュニケーションは、多文化共生社会の推進という観点からも重要です。
これらの現状と課題は、マンション管理士にとって、専門知識を活かした積極的な支援や提案が求められる領域を示唆しています。
3. 長期修繕計画と資金計画の実態
マンションの資産価値を維持し、安全で快適な居住環境を長期にわたって確保するためには、計画的な修繕の実施と、そのための資金計画が不可欠です。新宿区における実態はどうなっているのでしょうか。
長期修繕計画の策定率
まず、建物の維持管理の羅針盤となる長期修繕計画の策定状況を見ると、平成28年度の調査時点で、計画を「作成している」と回答したマンションは全体の56.3%にとどまっています。約4割のマンションで、将来を見据えた修繕計画が存在しない、または作成中という状況です。
特に、築年数が古いマンションほど計画の策定率が低い傾向が見られます。
- 築19年以下: 100.0%
- 築20年～39年: 65.3% （計画していない: 16.0%）
- 築40年以上: 48.6% （計画していない: 31.9%）
築40年以上のマンションでは、3割以上が長期修繕計画を作成していないという現実は、建物の老朽化が進む中で、将来の修繕に対する備えが十分でない可能性を示唆しており、喫緊の課題と言えます。
修繕積立金の計画・運用の課題
長期修繕計画と並んで重要なのが、計画実行の裏付けとなる修繕積立金です。新宿区の調査からは、資金計画や運用面でも課題が見えてきます。
まず、管理費と修繕積立金の区分経理（会計の分別管理）については、全体では約8割（80.8%）で実施されていますが、築20年以上のマンションでは約1割が区分経理を行っていません。同様に、修繕積立金の徴収自体も、築20年以上のマンションの約1割で行われていない状況です。
さらに深刻なのは、計画に基づいた適切な積立額が設定されているかという点です。新宿区の管理適正化推進計画では、「30年以上の長期修繕計画に基づく修繕積立金額を設定しているマンションの割合」を、現状の41.1%から60%へ引き上げることを目標として掲げています。これは裏を返せば、現状では6割近いマンションで、長期的な計画に基づいた適切な水準の積立金設定ができていない可能性があることを示しています。将来的な修繕費用に対して、積立金が不足するリスクが高い状況と言えるでしょう。
加えて、修繕積立金の滞納管理も、安定的な資金確保のための重要な要素です。
これらの計画策定率の低さや、積立金の徴収・設定・管理における課題は、マンションの維持管理における重大なリスク要因です。マンション管理士には、長期修繕計画の策定支援や見直し、計画に基づいた適正な積立額の提案、そして徴収や管理体制の適正化をサポートする役割が強く求められており、専門性を発揮できる大きな機会が存在します。
4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション
活動停滞、管理不在組合の現状
前述の通り、新宿区内では約1割のマンションに管理組合が存在せず、規約がない、総会が開かれていないといったケースも見られます。これらは管理不全の兆候、あるいは既に管理不全状態にある可能性を示しています。
管理組合の活動が停滞する背景には、区分所有者の高齢化や単身世帯・外国人居住者の増加、賃貸化・非居住化の進行による役員の担い手不足や、価値観の多様化による合意形成の困難化があります。特に、比較的小規模なマンションや、築年数が経過したマンションで、こうした問題が顕在化しやすい傾向があります。
管理組合が機能不全に陥ると、日常的な管理業務（清掃、点検等）の質の低下、必要な修繕の未実施、管理費等の滞納といった問題が発生しやすくなります。
管理不全リスクの顕在化
適切な管理が行われず放置された場合、建物の老朽化は急速に進行します。屋上防水の劣化による漏水、給排水管の腐食、外壁の剥落、耐震性の不足といった問題が深刻化し、居住者の安全・安心な生活を脅かす事態になりかねません。
実際に、新宿区の管理適正化推進計画策定の背景にも、管理不全による建物の著しい劣化や、それに伴う周辺環境への悪影響（外壁剥落による人的被害リスク、景観悪化等）への懸念が示されています。区内の事例（新宿第二ローヤルコーポ）では、管理組合が実質的に機能せず、管理費と修繕積立金が混同され、建物各所に不具合が発生していた状況から、専門家の支援を得て再生を図った経緯が紹介されており、管理不全が現実的なリスクであることを物語っています。最悪の場合、行政代執行による建物除却といった事態に至る可能性も否定できません。
要支援マンション
これらの状況を踏まえると、以下のような特徴を持つマンションは、管理不全に陥るリスクが高く、早期の支援や注意深い見守りが必要と考えられます。
- 高経年マンション（特に築40年以上）
- 小規模マンション（担い手不足、スケールメリットが得にくい等）
- 旧耐震基準で、耐震診断や改修が行われていないマンション
- 長期修繕計画や修繕積立金制度が未整備・不適切なマンション
- 管理組合が存在しない、または長期間活動が停滞しているマンション
- 高齢者、単身世帯、外国人居住者、非居住区分所有者の比率が高いマンション
マンション管理士としては、担当するマンションや地域内のマンションがこれらの特徴に当てはまらないか常に注意を払い、問題が深刻化する前に適切なアドバイスや支援策（区の支援制度活用を含む）を提案していくことが重要です。管理不全リスクを未然に防ぎ、適正な管理へと導く「課題解決型」の支援こそ、今後ますますマンション管理士に求められる重要な役割となるでしょう。
このような課題解決が求められる場面において、特に高経年マンションなどで不可欠となるのが、建物の物理的な劣化への対応です。適切な維持管理や修繕が行われなければ、マンションの安全性や資産価値は著しく損なわれます。その最も重要な対策の一つが、計画的な「大規模修繕工事」の実施と言えるでしょう。
老朽化したマンションの最適な解決策 〜大規模修繕の重要性〜
適切な大規模修繕を行わない場合、具体的にどのような問題が発生するリスクがあるのでしょうか。
老朽化が引き起こす問題
- 外壁のひび割れ・タイルの剥落
→ 落下事故の危険性、外観の劣化 - 防水劣化による雨漏り
→ 室内のカビ発生、コンクリートの劣化促進 - 共用設備の老朽化
→ エレベーター、給排水設備、駐車場などの不具合 - 資産価値の低下
→ 適切な修繕が行われていないと、売却価格に悪影響
これらの問題を未然に防ぎ、建物を長持ちさせるために必要なのが「大規模修繕工事」です。
相栄建総の大規模修繕サービスとは？
相栄建総は、座間市のマンションに特化した大規模修繕工事を提供しており、建物の安全性と資産価値を守るための最適なプランをご提案します。
相栄建総の強み
- 専門的な建物診断
現在の劣化状況を詳細に分析し、最適な修繕プランを作成 - 高品質な施工
経験豊富な職人による確かな技術と、長期間の耐久性を考慮した施工 - 居住者への配慮
工事中の騒音や臭いを最小限に抑える工夫、ペットや高齢者への配慮を徹底 - 明確な報告・透明性のある進行管理
進捗報告を定期的に行い、管理組合との円滑なコミュニケーションを重視
これにより、「大規模修繕が初めてで不安…」という方も、安心して工事を進めることができます。
大規模修繕の主な施工内容
マンションの老朽化対策として、以下の工事を実施します。
1. 外壁補修工事
- タイルの浮き・剥落防止：落下事故を未然に防止
- ひび割れ補修：コンクリートの劣化を防ぎ、耐久性を向上
- 高耐久塗装：建物の外観を美しく保ち、雨水の侵入を防止
2. 屋上・バルコニー防水工事
- 屋上防水の再施工：雨漏りやカビの発生を防止
- バルコニーの防水強化：水はけの悪さを改善し、居住環境を向上
3. 鉄部・共用部の修繕
- エントランスや階段の鉄部塗装：サビや劣化を防止
- 照明のLED化：電気代削減＆メンテナンス負担を軽減
4. エレベーター・給排水設備の更新
- エレベーターのリニューアル：動作の安定性を向上させ、安全性を強化
- 給排水管の補修・交換：老朽化した配管を更新し、水漏れリスクを軽減
費用と工事期間の目安
大規模修繕工事の費用は、マンションの規模や修繕範囲によって異なりますが、一般的な目安として以下のようになります。
| マンション規模 | 費用目安（1世帯あたり） | 工事期間 |
|---|---|---|
| 30世帯規模 | 約80万円 | 約3〜4ヶ月 |
| 60世帯規模 | 約80万円 | 約6ヶ月 |
補助金の活用や修繕積立金の適切な活用により、負担を軽減する方法もご提案可能です。
大規模修繕の流れ
相栄建総では、以下の流れでスムーズかつ負担の少ない修繕工事を行います。
- 現地調査・劣化診断：専門スタッフが建物を詳細に調査
- 修繕計画の策定：管理組合と協議しながら計画を立案
- 住民説明会の実施：工事内容やスケジュールの説明
- 施工開始：安全・確実に修繕を進める
- 工事完了・アフターサポート：定期点検を提供
まずは無料の建物診断から
相栄建総では、無料の建物診断を実施しています。ぜひ一度ご相談ください！
