新宿区で鉄部塗装工事を検討するなら安全性と耐久性を両立した最適な施工を
1. はじめに
東京都新宿区では、多くの大都市が抱える共通の課題として、分譲マンションの高経年化が進行しています。区内の住宅ストックの約88%が共同住宅であり、その中でも分譲マンションは約2,200棟存在します。平成28年度の調査によれば、その約3割が建築後40年以上経過しており、今後この割合はさらに増加すると見込まれています。
こうした建物の老朽化に加え、居住者の高齢化という「二つの老い」が、マンション管理における課題を深刻化させています。管理組合の担い手不足や、多様な居住者（特に新宿区は外国人住民比率が高い）間の合意形成の難しさ、投資目的の非居住区分所有者の増加などにより、管理不全に陥るリスクが高まっています。管理が行き届かないマンションは、居住環境の悪化だけでなく、外壁剥落などによる周辺への影響や地域全体の環境悪化にもつながりかねません。
このような背景を受け、国は令和2年にマンション管理適正化法を改正し、地方自治体が地域の実情に応じた「マンション管理適正化推進計画」を策定できるようになりました。新宿区も令和6年2月にこの計画を策定し、マンション管理の適正化に向けた具体的な取り組みを進めています。これは、マンション管理組合や区分所有者に対し、管理の重要性への理解を深めてもらうと同時に、自治体としてより積極的かつ計画的に支援していく姿勢を示すものです。
この記事では、こうした新宿区のマンション管理の実態と課題を踏まえ、現場で活動するマンション管理士の皆様が、今後どのように管理組合への支援や介入を行っていくべきか、その役割と実践的なヒントを考察します。国や自治体が目指す管理適正化の流れの中で、マンション管理士が地域における適正管理の担い手として、新たな提案機会を見出すための一助となることを目的としています。
2. 市内分譲マンションの実態
新宿区のマンションストック状況
新宿区における分譲マンションの現状を把握するため、区が実施した実態調査（平成28年度）の結果を見ていきます。
まず築年数についてですが、区内に存在する約2,200棟の分譲マンションのうち、1971年から1980年（昭和46年～昭和55年）に竣工したものが最も多く21.4%を占め、次いで1981年から1990年（昭和56年～平成2年）が16.2%となっています。1970年代から1980年代にかけて建設されたマンションが多いことがわかります。これは、約3分の1が旧耐震基準（昭和56年5月31日以前の基準）で建てられていることを意味しており、耐震性への対応が重要な課題の一つです。
次にマンションの規模を見ると、住戸数では11戸～20戸が19.1%、21戸～30戸が16.8%と、比較的小・中規模なマンションが多く分布しています。11戸～50戸が全体の半数以上を占める一方、タワーマンションのような大規模なものも存在し、多様な規模のマンションが混在しているのが新宿区の特徴です。
アンケートから見る管理組合の現状
マンションの適正な維持管理に不可欠な管理組合の運営状況については、どうでしょうか。
- 管理組合の有無: 「あり」が84.3%、「なし」が10.9%
- 管理規約の有無: 「あり」が85.6%、「なし」が4.4%
- 総会の開催（管理組合ありと回答した中で）: 「あり」が96.9%、「なし」が1.6%
これらの数値からは、多くのマンションで管理組合が設立され、規約に基づき総会が開催されている状況がうかがえます。しかし、約1割のマンションに管理組合が存在せず、約4%で管理規約がないという事実は見過ごせません。また、総会が開催されていないマンションも少数ながら存在します。
アンケートからわかる課題
アンケート結果や区の分析から、新宿区のマンションが抱えるいくつかの課題が浮き彫りになっています。
第一に、管理組合や管理規約が存在しないマンションが一定数あることです。これらは管理不全の入り口となり得るため、設立や整備に向けた支援が求められます。
第二に、建物の高経年化に伴う課題です。特に築年数が古いマンションほど、後述する長期修繕計画や修繕積立金の体制が整っていない傾向が見られます。また、旧耐震基準のマンションのうち、耐震診断を実施していないものが半数に上る点は、安全性の観点から大きな課題です。
第三に、居住者の状況です。高齢者のみの世帯が居住するマンションが6割以上、外国人居住者がいるマンションも約半数に上ります。単独世帯の割合も増加傾向（令和2年で67.8%）にあります。こうした居住者の高齢化や多様化、コミュニティの希薄化は、管理組合の担い手不足や合意形成の困難化につながる可能性があります。特に外国人居住者との円滑なコミュニケーションは、多文化共生社会の推進という観点からも重要です。
これらの現状と課題は、マンション管理士にとって、専門知識を活かした積極的な支援や提案が求められる領域を示唆しています。
3. 長期修繕計画と資金計画の実態
マンションの資産価値を維持し、安全で快適な居住環境を長期にわたって確保するためには、計画的な修繕の実施と、そのための資金計画が不可欠です。新宿区における実態はどうなっているのでしょうか。
長期修繕計画の策定率
まず、建物の維持管理の羅針盤となる長期修繕計画の策定状況を見ると、平成28年度の調査時点で、計画を「作成している」と回答したマンションは全体の56.3%にとどまっています。約4割のマンションで、将来を見据えた修繕計画が存在しない、または作成中という状況です。
特に、築年数が古いマンションほど計画の策定率が低い傾向が見られます。
- 築19年以下: 100.0%
- 築20年～39年: 65.3% （計画していない: 16.0%）
- 築40年以上: 48.6% （計画していない: 31.9%）
築40年以上のマンションでは、3割以上が長期修繕計画を作成していないという現実は、建物の老朽化が進む中で、将来の修繕に対する備えが十分でない可能性を示唆しており、喫緊の課題と言えます。
修繕積立金の計画・運用の課題
長期修繕計画と並んで重要なのが、計画実行の裏付けとなる修繕積立金です。新宿区の調査からは、資金計画や運用面でも課題が見えてきます。
まず、管理費と修繕積立金の区分経理（会計の分別管理）については、全体では約8割（80.8%）で実施されていますが、築20年以上のマンションでは約1割が区分経理を行っていません。同様に、修繕積立金の徴収自体も、築20年以上のマンションの約1割で行われていない状況です。
さらに深刻なのは、計画に基づいた適切な積立額が設定されているかという点です。新宿区の管理適正化推進計画では、「30年以上の長期修繕計画に基づく修繕積立金額を設定しているマンションの割合」を、現状の41.1%から60%へ引き上げることを目標として掲げています。これは裏を返せば、現状では6割近いマンションで、長期的な計画に基づいた適切な水準の積立金設定ができていない可能性があることを示しています。将来的な修繕費用に対して、積立金が不足するリスクが高い状況と言えるでしょう。
加えて、修繕積立金の滞納管理も、安定的な資金確保のための重要な要素です。
これらの計画策定率の低さや、積立金の徴収・設定・管理における課題は、マンションの維持管理における重大なリスク要因です。マンション管理士には、長期修繕計画の策定支援や見直し、計画に基づいた適正な積立額の提案、そして徴収や管理体制の適正化をサポートする役割が強く求められており、専門性を発揮できる大きな機会が存在します。
4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション
活動停滞、管理不在組合の現状
前述の通り、新宿区内では約1割のマンションに管理組合が存在せず、規約がない、総会が開かれていないといったケースも見られます。これらは管理不全の兆候、あるいは既に管理不全状態にある可能性を示しています。
管理組合の活動が停滞する背景には、区分所有者の高齢化や単身世帯・外国人居住者の増加、賃貸化・非居住化の進行による役員の担い手不足や、価値観の多様化による合意形成の困難化があります。特に、比較的小規模なマンションや、築年数が経過したマンションで、こうした問題が顕在化しやすい傾向があります。
管理組合が機能不全に陥ると、日常的な管理業務（清掃、点検等）の質の低下、必要な修繕の未実施、管理費等の滞納といった問題が発生しやすくなります。
管理不全リスクの顕在化
適切な管理が行われず放置された場合、建物の老朽化は急速に進行します。屋上防水の劣化による漏水、給排水管の腐食、外壁の剥落、耐震性の不足といった問題が深刻化し、居住者の安全・安心な生活を脅かす事態になりかねません。
実際に、新宿区の管理適正化推進計画策定の背景にも、管理不全による建物の著しい劣化や、それに伴う周辺環境への悪影響（外壁剥落による人的被害リスク、景観悪化等）への懸念が示されています。区内の事例（新宿第二ローヤルコーポ）では、管理組合が実質的に機能せず、管理費と修繕積立金が混同され、建物各所に不具合が発生していた状況から、専門家の支援を得て再生を図った経緯が紹介されており、管理不全が現実的なリスクであることを物語っています。最悪の場合、行政代執行による建物除却といった事態に至る可能性も否定できません。
要支援マンション
これらの状況を踏まえると、以下のような特徴を持つマンションは、管理不全に陥るリスクが高く、早期の支援や注意深い見守りが必要と考えられます。
- 高経年マンション（特に築40年以上）
- 小規模マンション（担い手不足、スケールメリットが得にくい等）
- 旧耐震基準で、耐震診断や改修が行われていないマンション
- 長期修繕計画や修繕積立金制度が未整備・不適切なマンション
- 管理組合が存在しない、または長期間活動が停滞しているマンション
- 高齢者、単身世帯、外国人居住者、非居住区分所有者の比率が高いマンション
マンション管理士としては、担当するマンションや地域内のマンションがこれらの特徴に当てはまらないか常に注意を払い、問題が深刻化する前に適切なアドバイスや支援策（区の支援制度活用を含む）を提案していくことが重要です。管理不全リスクを未然に防ぎ、適正な管理へと導く「課題解決型」の支援こそ、今後ますますマンション管理士に求められる重要な役割となるでしょう。
管理士が提案する包括的な修繕計画においては、大規模な工事だけでなく、共用部の細かな要素のメンテナンスも重要です。特に、多くのマンションで使用されている外階段、手すり、扉などの鉄製部分は、錆や腐食が発生しやすく、定期的な保護措置が必要となります。その中心となるのが「鉄部塗装工事」です。
鉄部塗装工事が必要な理由
マンション共用部には、外階段、手すり、玄関扉、配管類など、多くの鉄製部分が使用されています。これらの「鉄部」は、特に屋外に露出している場合、雨風の影響で錆びやすく、定期的なメンテナンスを怠ると美観を損ねるだけでなく、安全性にも関わる劣化が進行します。そのため、錆びや腐食を防ぐための「鉄部塗装工事」は、建物全体の維持管理において欠かせない項目です。
鉄部の劣化が進行すると発生するリスク
- 錆びの進行による腐食：塗膜が劣化すると鉄部がむき出しになり、雨水や湿気の影響で腐食が進みます。
- 塗膜の剥がれ：紫外線や風雨の影響で塗膜が剥がれ、美観が損なわれます。
- 強度の低下：外階段や手すりなどの鉄部が腐食すると、安全性が損なわれる可能性があります。
特に、外階段や手すりの錆びは安全上の問題に直結するため、定期的な塗装工事が不可欠です。
鉄部塗装工事とは？他の工事との違い
鉄部塗装工事は、鉄製の構造物を錆びから守るために行う塗装工事です。鉄部は屋外に露出していることが多く、雨や湿気の影響を受けやすいため、適切な塗料と下地処理が重要となります。
他の塗装工事との違いは、「防錆処理」が必要な点です。外壁塗装や天井塗装とは異なり、鉄部は錆びやすいため、下地処理（ケレン作業）を行い、防錆塗料を適用することで、長期間の耐久性を確保します。
鉄部塗装工事の周期
鉄部の塗装は、劣化の進行が早いため3～5年ごとの周期での塗り替えが推奨されています。特に以下のような劣化症状が見られる場合は、早めの塗装工事が必要です。
- 艶がなくなり、色褪せが目立つ
- 塗膜が剥がれ、下地が見えている
- 手すりや階段に錆びが発生している
定期的な塗装工事を行うことで、鉄部の耐久性を維持し、修繕コストの増加を防ぐことができます。
相栄建総の鉄部塗装工事サービス
相栄建総では、長年の経験を活かし、耐久性の高い鉄部塗装工事を提供しています。
当社の強み
- 防錆効果の高い塗料を使用
ウレタン塗料・フッ素塗料・エポキシ樹脂塗料など、用途に応じた最適な塗料を選定します。 - 徹底した下地処理
ケレン作業を実施し、塗膜がしっかり密着する状態を作成します。 - 高品質な仕上がり
熟練の職人が丁寧に作業を行い、美観と耐久性を両立させます。 - 住民の生活に配慮した工事
騒音や塗料の臭いを最小限に抑え、住民の皆様に配慮した施工を実施します。
鉄部塗装工事の費用
鉄部塗装工事の費用は、施工箇所の面積や塗料の種類によって異なります。一般的な目安として、1平方メートルあたり約1,500円～2,500円となります。正確な見積もりは、事前の現地調査をもとに適正価格でご案内いたします。
鉄部塗装工事の期間
工事期間は、建物の規模や施工箇所の状態によりますが、通常1週間～3週間程度が目安です。住民の皆様の生活に影響を与えないよう、事前にスケジュールを共有し、計画的に施工を進めます。
鉄部塗装工事の流れ
- ケレン作業（下地処理）：既存の塗膜や錆びを除去し、表面を整えます。
- 防錆塗装（下塗り）：防錆効果のある塗料を塗布し、金属部分を保護します。
- 中塗り・上塗り：耐久性を確保するために、2回塗りを行い仕上げます。
- 最終確認・清掃：仕上がりをチェックし、施工後の清掃を実施します。
この工程を丁寧に行うことで、塗膜の耐久性を高め、美しい仕上がりを実現します。
アフターサポート
相栄建総では、鉄部塗装工事完了後も2年間の保証を提供しています。この期間内に塗膜の剥がれや異常が発生した場合は、迅速に対応いたします。
また、定期点検を実施し施工後の状態を確認します。必要に応じて追加のメンテナンス提案を行い、長期間にわたって安心して建物をご利用いただけるようサポートいたします。
まずはご相談ください
鉄部塗装工事は、建物の耐久性を維持し、美観を保つために欠かせない工事です。特に3～5年ごとの定期的なメンテナンスを行うことで、長期間にわたり建物の安全性を確保することができます。
相栄建総では、確かな技術と経験を活かし、高品質な鉄部塗装工事を提供しています。定期的なメンテナンスをご検討の際は、ぜひ相栄建総にご相談ください。
