座間市の足場工事～安全確保と工期短縮を両立する最適な施工計画とは～

はじめに

座間市では、近年、分譲マンションの高経年化が大きな課題となっています。2023年（令和5年）時点で、市内には278棟、13,462戸の分譲マンションが存在しており、そのうち築30年以上のマンションが167棟（約60％）、築40年以上が49棟（約17.6％）、さらに築50年以上が14棟（約5.0％）に達しています。これらの数字から、座間市では築古物件の割合が非常に高く、今後さらに老朽化が進むことが予想されます。

国の統計によれば、今後10年で築40年以上のマンションが全国的に2倍以上に増加する見通しです。座間市も例外ではなく、20年後には築40年超のマンションが現在の5倍近くに膨れ上がるとされています。

このような状況下、老朽化の進行に加えて区分所有者の高齢化、役員の担い手不足、管理組合の機能不全といった複数の課題が同時に発生しており、マンション管理の適正化が急務となっています。そのため、座間市は2024年（令和6年）4月に「マンション管理適正化推進計画」を策定しました。この計画は、2020年に改正された「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」に基づき、市内マンションの適正管理を進めるための指針として位置づけられるとともに、国の基本方針や神奈川県住生活基本計画とも連携し、急速な高経年化に対応するための管理不全リスク低減と資産価値の維持向上を目指しています。

本記事では、座間市におけるマンションの現状と管理組合が抱える課題を整理し、現場で活動するマンション管理士がどのように支援や介入を行うべきかについて考察します。マンション管理士が地域における適正管理の担い手となるための実践的なヒントを提供することを目的としています。

2. 市内分譲マンションの実態

座間市のマンションストック状況

座間市内の分譲マンションは、1980年代後半から1990年代後半にかけて急増しました。その後、供給ペースは落ち着き、近年は年2〜3棟程度の新築供給にとどまっています。2023年時点での状況は以下の通りです。

• マンション総数：278棟／13,462戸
• 築30年以上のマンション：167棟（60.0％）
• 築40年以上のマンション：49棟（17.6％）
• 築50年以上のマンション：14棟（5.0％）

また、地域別に見ると、「相模が丘地区」（81棟）に最も多く集中しており、次いで「相武台地区」（40棟）や主要駅周辺、東部の「さがみ野地区」や「ひばりが丘地区」に単棟型・高層型マンションが立地しています。一方、団地型マンションは、駅からやや離れた郊外にも点在しています。

さらに、建築時期別では、1983年以前に建設された団地型マンションが比較的多く、2000年代以降は単棟型の中高層マンションが主流となっていることが特徴です。

アンケートから見る管理組合の現状

座間市では今後、アンケートや現地調査を通じて管理組合の実態把握を進める方針ですが、これまでの傾向や市内の特性から、以下の課題が予測されています。

• 管理者（理事長等）の不在や高齢化による運営停滞
• 年1回以上の総会が未開催の組合の存在
• 管理規約が未整備、もしくは長期間改訂されていないケース
• 修繕積立金不足や資金計画の不備

特に、築30年以上のマンションにおいては「管理不全予備軍」となる組合が増加するリスクが指摘されており、住民の高齢化や空き住戸・賃貸化の進行により、組合役員のなり手不足が深刻な問題となっています。

3. 長期修繕計画と資金計画の実態

長期修繕計画の策定率

座間市の「マンション管理適正化推進計画」によると、市内の分譲マンションでは長期修繕計画の策定が進んでいない組合が依然として多く存在していると指摘されています。特に、築30年以上のマンションが6割を超える現状では、長期的な修繕計画が未策定であることが、大規模修繕の遅延や資産価値低下を招く要因となりかねません。

国の基準に基づき、座間市は「30年以上」の長期修繕計画の策定を推奨しており、築年数が進んだマンションでは早急な対応が求められています。実際、策定済みの計画であっても「20年未満」や「25年未満」に留まっているケースや、改訂・見直しが行われず放置されている事例が報告されており、現状の物価上昇や資材費高騰に対応できるよう、計画内容のアップデートが急務です。

修繕積立金の計画・運用の課題

長期修繕計画と密接に関連する課題として、修繕積立金の不足が挙げられます。市内では、積立金の水準が国のガイドラインを下回る管理組合が散見され、適正な資金計画が整っていないケースが多く見受けられます。

主な課題は以下の通りです。

• 積立金額の見直しが行われず、低水準が維持されている
• 資材費・人件費の高騰を反映した修繕費の見積もりが不十分
• 滞納住戸の存在により、計画通りの積立が進まない

特に、築30年以上の高経年マンションでは、必要な修繕時期に資金が不足し、一時金徴収や借入れを余儀なくされるリスクが高まっています。座間市は今後、「管理計画認定制度」を活用し、適正な修繕積立金の確保と長期修繕計画の充実を管理組合に促す方針です。マンション管理士は、こうした資金計画上の問題に対して、組合の現状診断とともに、積立水準の改善策を提案する役割を担います。

4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション

活動停滞、管理不在組合の現状

座間市内では、管理組合の運営が停滞または機能不全に陥っているマンションが存在すると想定されます。特に、築30年を超える団地型や郊外部のマンションでその兆候が顕著です。

座間市は、以下の状態の組合を要支援マンションとして重点的に支援する方針です。

• 総会や理事会が長期間開催されていない
• 管理者（理事長）が不在、または形骸化している
• 管理規約や使用細則が未整備・未更新である
• 長期修繕計画未策定、または積立金不足のまま放置されている

このような状態が続くと、管理不全が深刻化し、最終的には地方自治体からの勧告や助言といった法定手続きに発展する恐れがあります。座間市は、アンケート調査の実施やマンション管理士などの専門家派遣を通じ、管理不全リスクの高いマンションへの早期介入を進める予定です。管理士は、現場において「外部支援者」として、組合再建の支援や管理不全予防のアドバイスを行うことが求められます。

また、これらの管理課題に対応するためには、定期的な大規模修繕工事の実施が不可欠です。特に、外壁補修や防水工事など、マンションの資産価値を維持するための作業においては、安全管理が最も重要な要素となります。

足場工事が必要な理由

マンションの修繕や外壁補修、防水工事などの大規模修繕を安全かつ効率的に進めるためには、まず足場工事が必須となります。足場は、作業員が高所作業を安全かつ効率的に行うための基盤を提供し、各種作業の実施環境を整えます。

さらに、足場は単なる作業補助設備に留まらず、住民や通行人の安全確保にも大きく寄与します。たとえば、バリケードや暗証番号付きの扉の設置によって不審者の侵入を防ぎ、落下防止ネットの設置により工事中の資材や工具の落下事故を防止するなど、安全管理面での効果も期待できます。

足場工事を適切に行わない場合のリスク

• 作業員の安全が確保できず、事故のリスクが増大する
• 作業スペースが不十分となり、修繕工事の品質が低下する
• 適切な足場が設置されないと、作業が長引き、工期が延びる
• 資材や工具の落下により、住民や通行人に危険が及ぶ
• 防犯対策が不十分となり、不審者の侵入リスクが高まる

これらのリスクを回避するためには、適切な足場工事の実施が不可欠です。これにより、工事のスムーズな進行、安全管理の徹底、そして住民の安心確保が実現され、定期的な点検と計画的な修繕によってマンションの資産価値維持にも寄与します。

足場工事とは？他の工事との違い

足場工事とは、外壁修繕や屋上の防水工事などを安全に実施するために、一時的な仮設構造物を設置し、工事完了後に解体する工事です。直接仮設工事とも呼ばれ、建物の高さや工事内容に応じて、さまざまな種類の足場が用いられます。

足場の設置は単なる補助作業ではなく、工事全体の安全性や効率性に直結するため、事前の打ち合わせによって最適な設計が求められます。不安定な足場は作業員の安全を損ねるだけでなく、作業進行に支障をきたすため、十分な検討が必要です。

相栄建総の足場工事サービス

相栄建総は、豊富な実績と経験を基に、安全かつ効率的な足場の設置サービスを提供しています。弊社は、修繕工事全体の品質向上と安全管理の徹底を目指し、最適な足場設置を実現します。

当社の強み

• 施工性の高い足場設計
  現場に合わせた最適な設計で、作業のしやすさと安全性を両立させます。
• 安全管理の徹底
  落下防止ネットや侵入防止対策により、住民や通行人の安全を確保します。
• 効率的な足場の設置・解体
  工事スケジュールに合わせた迅速な対応で、工期の短縮を実現します。
• コストパフォーマンスの向上
  無駄のない施工計画で、追加費用の発生を防ぎます。

足場工事の費用

足場工事の費用は、建物の規模や工事内容に応じて変動しますが、一般的な目安として1平方メートルあたり600円から1,000円程度です。なお、建物の形状や工事の複雑さにより費用が変動する場合もあります。相栄建総では、明確な費用見積もりを提示し、追加費用が発生しないよう丁寧に説明しております。

足場工事の期間

足場工事は、修繕工事開始前に設置され、工事完了後に撤去されるため、足場工事自体が工期に大きな影響を与えることはほとんどありません。通常、足場の設置には数日から1週間程度を要し、住民の皆様が安心して過ごせるよう、事前に設置スケジュールを共有し、迅速かつ安全に作業を進めます。

足場工事のよくあるトラブルと対策

足場工事では、木の伐採や駐車スペースの確保が課題となる場合があります。特に、建物に面した駐車場に足場を設置する際は、住民の車両を一時的に移動させる必要があるため、別途駐車場を手配し、共通仮設費として計上するなどの対応が求められます。

また、足場の侵入防止対策についても多くのご相談をいただいており、当社ではバリケードや扉の設置を通じて、安全性とプライバシーの確保に努めています。

まずはご相談ください

足場工事は、外壁修繕や防水工事を安全かつ効率的に進めるために欠かせない工程です。相栄建総では、豊富な経験と実績をもとに、最適な足場設置をご提供いたします。足場工事に関するご相談やお見積もりは無料で対応しておりますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。