座間市のタイル洗浄工事で外壁や床の汚れを徹底除去し美観を回復

はじめに

座間市では近年、分譲マンションの高経年化が大きな課題となっています。2023年（令和5年）時点で市内には278棟、13,462戸の分譲マンションが存在し、そのうち築30年以上のマンションが167棟（約60％）、築40年以上が49棟（約17.6％）、築50年以上が14棟（約5.0％）に達しています。これらの数字は、今後さらなる老朽化が避けられないことを示しています。

国の統計によれば、今後10年で全国的に築40年以上のマンションが2倍以上に増加すると予測されており、座間市も例外ではありません。さらに、区分所有者の高齢化、役員の担い手不足、管理組合の機能不全といった問題が重なり、適正なマンション管理が急務となっています。

こうした背景を受け、座間市は2024年（令和6年）4月に「マンション管理適正化推進計画」を策定しました。この計画は、2020年に改正された「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」に基づき、市内マンションの適正管理を進めるための指針として位置づけられています。国の基本方針や神奈川県住生活基本計画との整合を図りながら、管理不全リスクの低減や資産価値の維持向上に取り組む方針です。

本記事では、座間市におけるマンションの現状と管理組合の課題を整理するとともに、現場で活動するマンション管理士がどのような支援や介入を行うべきかについて考察します。さらに、マンションの維持管理の一環として、相栄建総が提供するタイル洗浄工事サービスについてもご紹介いたします。

2. 市内分譲マンションの実態

座間市のマンションストック状況

座間市内の分譲マンションは、1980年代後半から1990年代後半にかけて急増しました。その後、新築供給のペースは落ち着き、近年は年に2〜3棟程度の供給にとどまっています。2023年時点での状況は以下の通りです。

• マンション総数：278棟／13,462戸
• 築30年以上のマンション：167棟（60.0％）
• 築40年以上のマンション：49棟（17.6％）
• 築50年以上のマンション：14棟（5.0％）

地域別では、「相模が丘地区」に81棟が最も多く集中し、次いで「相武台地区」（40棟）や「さがみ野地区」、「ひばりが丘地区」など、主要駅周辺や東部地域に多くの単棟型・高層型マンションが立地しています。一方、団地型マンションは駅からやや離れた郊外部にも点在しています。

また、建築時期で見ると、1983年以前に建設された団地型マンションが多く、2000年代以降は単棟型の中高層マンションが主流となっています。

アンケートから見る管理組合の現状

座間市では今後、アンケート調査や現地調査を通じて管理組合の実態を把握していく方針です。これまでの傾向や市内の特性から、以下の課題が予測されています。

• 管理者（理事長等）の不在や高齢化による運営停滞
• 年1回以上の総会が未開催の組合の存在
• 管理規約の未整備または長期間の改訂不足
• 修繕積立金不足や資金計画の不備

特に築30年以上のマンションでは、「管理不全予備軍」となる組合が増加するリスクが指摘されており、住民の高齢化や空き住戸・賃貸化の進行によって組合役員のなり手不足が深刻な問題となっています。

3. 長期修繕計画と資金計画の実態

長期修繕計画の策定率

座間市の「マンション管理適正化推進計画」によると、市内の多くの管理組合で長期修繕計画の策定が進んでいない現状が見受けられます。特に築30年以上のマンションが6割を超える中、長期的な修繕計画が未策定のままでは大規模修繕の遅延や資産価値の低下が懸念されます。

市は国の基準に従い、「30年以上」の長期修繕計画の策定を推奨しており、築年数が進んだマンションには早急な対応が求められています。また、既に策定されている計画も「20年未満」や「25年未満」に留まり、改訂や見直しが行われず、物価上昇や資材費高騰に対応できていない事例が報告されているため、内容のアップデートが急務です。

修繕積立金の計画・運用の課題

長期修繕計画と密接に関連する問題として、修繕積立金の不足が挙げられます。市内の一部管理組合では、国のガイドラインを下回る積立金水準が続いており、適正な資金計画が整備されていない状況です。

• 積立金額の見直しが行われず、低水準で維持されている
• 資材費や人件費の高騰を反映した修繕費の見積もりが不足している
• 滞納住戸の存在により、計画通りの積立が進んでいない

特に築30年以上の高経年マンションでは、必要な修繕時期に資金が不足し、一時金徴収や借入れが余儀なくされるリスクが高まっています。座間市は今後「管理計画認定制度」を活用し、適正な修繕積立金の確保と長期修繕計画の充実を管理組合に促す方針です。マンション管理士は、現状診断を通じて積立水準の改善策を提案する役割が求められます。

4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション

活動停滞・管理不在の現状

座間市内では、管理組合の運営が停滞または機能不全に陥っているマンションが存在しています。特に、築30年以上の団地型や郊外部のマンションにおいては、その兆候が顕著に見られます。

市は以下のような状態の組合を「要支援マンション」として重点的に支援する方針です。

• 総会や理事会が長期間開催されていない
• 管理者（理事長）の不在または形骸化
• 管理規約や使用細則の未整備・更新不足
• 長期修繕計画未策定および積立金不足の放置

この状態が放置されると、管理不全が法定手続き（地方自治体の勧告・助言など）に発展する恐れがあります。今後、アンケート調査やマンション管理士などの専門家派遣を通じ、管理不全リスクの高いマンションへの早期介入が進められる見込みです。管理士は外部支援者として、組合の再建支援や管理不全予防のアドバイスを行うことが求められます。

高経年マンションが今後も増加する中、管理士による積極的な早期関与が地域課題の解決の鍵となるでしょう。

相栄建総のタイル洗浄工事サービス

これまでご紹介したようなマンションの老朽化や管理不全リスクに対応するためには、定期的なメンテナンスが不可欠です。相栄建総では、建物の外観維持と資産価値向上を支援するため、耐久性に優れたタイル洗浄工事サービスを提供しています。

タイル洗浄工事の重要性

タイル洗浄工事は、建物の美観を回復するだけでなく、劣化の進行を防ぎ、タイル自体の耐久性を向上させるためにも重要です。共用部や外壁に使用されるタイルは、雨風や排気ガス、カビの影響を受けやすく、定期的な点検と計画的な修繕によって、マンション全体の資産価値を維持できます。

タイル洗浄工事とは？他の工事との違い

タイル洗浄工事は、建物の外壁や床面に施工されたタイルの汚れを専用の薬品や高圧洗浄機を用いて除去する作業です。特に「酸洗い」と呼ばれる方法では、薄めた塩酸系の薬品を使用し、タイル表面の黒ずみ、カビ、白華（エフロレッセンス）などの頑固な汚れを効果的に取り除きます。通常の清掃では対応が難しい汚れに対しても、確実な効果が期待できます。

タイル洗浄工事が必要なケースや理由

タイルは、雨風、排気ガス、泥汚れ、カビなどの影響で次のような症状が現れる場合、洗浄工事が必要となります。

• 黒ずみの発生：大気中の汚れやカビが付着してタイル表面が黒ずむ。
• 白華（エフロレッセンス）：コンクリート内部の水分が染み出し、白い汚れが発生する。
• カビや藻の付着：湿気の多い環境下でカビや藻が繁殖する。

タイル洗浄工事の目的

この工事の主な目的は、以下の3点に集約されます。

• 美観の回復：建物の外観を清潔で美しく保ち、資産価値の維持に寄与する。
• 耐久性の向上：タイル表面の汚れを除去し、劣化を防ぐことで耐久性を高める。
• 衛生環境の改善：カビや菌の繁殖を抑え、清潔な環境を維持する。

タイル洗浄工事の費用

タイル洗浄工事の費用は、施工面積や汚れの程度により変動しますが、一般的な相場は1平方メートルあたり約500円となっています。高所作業や特殊な洗浄が必要な場合は、追加費用が発生することもあります。相栄建総では、現地調査を通じて建物の状況に応じた適正な見積もりを提示いたします。

タイル洗浄工事の大まかな流れ

工事の基本的な流れは以下の通りです。

• 下地確認・補修：タイルの割れや目地の状態を確認し、必要に応じて補修を行う。
• 薬品塗布：汚れの種類に合わせた専用薬品を塗布する。
• 洗浄作業：ブラシや高圧洗浄機を用いてタイル表面の汚れを除去する。
• 仕上げ・最終確認：薬品を完全に除去し、乾燥させた後、仕上げの確認を行う。

保証・保険制度（アフターサポート）

相栄建総では、タイル洗浄工事施工後も長期にわたるアフターサポートを提供しております。定期的なメンテナンスの相談にも応じ、建物の美観と耐久性を継続的に維持するお手伝いをいたします。

まずはご相談ください

タイル洗浄工事は、建物の外観を美しく保ち、資産価値の向上に寄与する重要なメンテナンスです。酸洗いによる施工は通常の清掃では落とせない頑固な汚れにも対応可能です。相栄建総は、丁寧な施工と高い技術力で、マンションの価値を守るサポートをいたします。まずはお気軽にご相談ください。