所沢市の共通仮設工事とは？マンション修繕を支える基盤と安全対策の重要性

はじめに

埼玉県所沢市では、1970年代後半から急速に都市化が進み、それに伴って多くの分譲マンションが供給されてきました。現在ではその多くが築40年を超える高経年マンションとなっており、老朽化による居住環境の悪化や、管理体制の崩壊が懸念されています。

こうした背景のもと、所沢市では2023年度に「マンション管理適正化推進計画」を策定しました。この計画は、市内におけるマンション管理の水準にばらつきが見られることや、管理組合の機能不全、修繕積立金の不足といった課題を踏まえたものです。市として、地域全体の管理水準を底上げし、住民の安全で安心な暮らしを支えることを目的としています。

本記事では、まず所沢市内における分譲マンションの実態と、管理組合が直面している課題について整理します。そのうえで、今後ますます重要性を増すマンション管理士の役割について、所沢市の支援策と関連づけながら考察します。特に、「相談対応型」から「課題解決型」へと進化が求められる管理士にとって、現場でどのような力が必要とされているのかを明らかにしていきます。

市内分譲マンションの実態

所沢市のマンションストック状況

所沢市には、2023年度時点で約1,200棟・約35,000戸の分譲マンションが存在しています。そのうち築30年以上のマンションは約40％を占めており、築40年超の物件も全体の1割以上にのぼります。建物構造としては、鉄筋コンクリート（RC）造や鉄骨鉄筋コンクリート（SRC）造が中心ですが、初期の低層団地型マンションにはプレキャストコンクリート（PC）造も見られます。

こうした建物の多くは、大規模修繕や管理体制の見直しが必要な段階に差しかかっていますが、実際の管理状況には大きな差があるのが実情です。

アンケートから見る管理組合の現状

所沢市が2023年度に実施した管理組合向けアンケート（回収率約35％）によると、以下のような傾向が明らかになっています。

• 総会の開催（年1回以上）：約85％
• 管理規約の整備状況（標準管理規約に準拠）：約60％
• 管理者の選任状況（理事長または管理会社）：約70％

この結果を見る限り、多くの管理組合では総会自体は開催されているようです。ただし、その内容が実質的な議論や合意形成につながっていないケースも少なくありません。議案が形骸化している、理事会が十分に機能していないといった課題が散見されます。

また、管理規約については、長年にわたって改定されていない例が多く、現行法制度やマンションの実態に即していないことも問題となっています。全体の約4割の組合が、標準管理規約への準拠や見直しを行っていないという状況です。

さらに、管理者の選任についても、名目上は選任されているものの、実質的には管理会社が全面的に運営を担っているケースが多く、住民主体の管理が形骸化している現状も見受けられます。

このように、所沢市内の分譲マンションでは、管理体制や住民の関与度に大きなばらつきが見られます。今後は、単なる情報提供にとどまらず、現場に即した実務支援やコンサルティング機能が求められている段階に入っているといえるでしょう。

長期修繕計画と資金計画の実態

所沢市内のマンションの多くが高経年化している中で、建物の維持管理に欠かせないのが「長期修繕計画」と「修繕積立金の適切な運用」です。しかし、アンケート調査や市の実態把握によると、これらの基盤が必ずしも十分に整っているとは言えない現状が浮かび上がっています。

長期修繕計画の策定率

長期修繕計画とは、マンションの共用部分について、将来の修繕工事を見据えた工程と予算を計画的に立てるものです。所沢市の調査では、長期修繕計画を策定していると回答した管理組合は約75％にとどまりました。これは全国平均と比べてやや高い数値ではあるものの、裏を返せば4棟に1棟は計画未策定のままということになります。

さらに、策定済みの計画についても、内容の更新が行われていないケースや、建物の劣化状況と計画が合致していないケースがあり、計画の「質」や「実効性」に課題があると指摘されています。

修繕積立金の計画・運用の課題

長期修繕計画と並んで重要なのが、修繕費用の原資となる「修繕積立金」です。適切な計画と積立がなされていなければ、いざという時に修繕ができず、建物の老朽化が一気に進む可能性もあります。

市内の調査では、以下のような傾向が明らかになりました：

• 適正水準以上の積立を実施している管理組合：約30％
• 積立金の不足が想定される組合：約50％
• 一時金徴収や借入による対応を検討中または経験済み：約20％

この結果からは、多くのマンションで将来の修繕に必要な資金が十分に確保できていない現状が浮き彫りとなっています。特に、築30年以上の高経年マンションにおいては、初期の積立金設定が低すぎたまま見直されておらず、現在の建築費上昇や劣化進行に対応できていない例も少なくありません。

また、修繕積立金の使途や運用方針が明文化されていない管理組合も多く、住民間での理解不足や不信感につながることも課題となっています。

顕在化する管理不全リスクと要支援マンション

管理体制の不備や資金不足が続くと、いずれマンションの運営自体が機能しなくなる可能性があります。所沢市では、こうした「管理不全」に陥りつつあるマンションの兆候を把握するために、管理組合の活動状況にも注視しています。

アンケートやヒアリング調査では、活動が著しく停滞している管理組合が市内全体の約10％にのぼることがわかりました。これらの管理組合では、以下のような問題が報告されています。

• 理事会が開催されていない、または機能していない
• 総会が数年にわたり未開催
• 管理者が不在、または選任手続きが不明確
• 修繕工事や点検が未実施のまま放置

このような状態では、適切な修繕や防災対策も講じられず、居住者の生活環境や資産価値が著しく損なわれる恐れがあります。さらに、建物の老朽化に伴って空室が増加し、スラム化のリスクすらあるという警鐘も鳴らされています。

特に高齢化が進む団地型マンションでは、理事のなり手不足が顕著であり、住民の高齢化と管理体制の脆弱化が同時に進行するという二重の課題が存在します。これらの「要支援マンション」に対しては、外部からの専門的な介入やサポートが不可欠であると市も認識しています。

このような背景から、今後は市の支援策に加え、マンション管理士の現場介入がより一層求められる時代が到来していると言えるでしょう。

制度面や人的支援の強化と並行して、実際の修繕工事においても、現場レベルでの適切な施工環境の整備が重要です。とくに高経年マンションでは、計画通りに工事を進めるための基盤づくりが欠かせません。

共通仮設工事が必要な理由

マンションの修繕や改修工事を円滑に進めるためには、共通仮設工事が不可欠です。適切な修繕計画があっても、工事のための作業環境が整っていなければ、工事そのものが滞り、施工品質や安全性にも悪影響を及ぼします。特に、築年数が経過したマンションの修繕では、共通仮設工事を適切に行うことが、工事全体の品質と安全性を高める鍵となります。

共通仮設工事を適切に行わない場合のリスク

• 工事現場の管理が不十分になり、作業の効率が低下
• 仮設フェンスや安全対策が不十分で、住民や作業員の安全確保が困難
• 電気や水道の確保が遅れ、作業に支障が出る
• 騒音・粉じん・車両の出入りによる近隣住民への影響が大きくなる
• 法令違反となる可能性があり、工事の中断やトラブルにつながる

このように、共通仮設工事が適切に行われていないと、工事の進行が遅れるだけでなく、住民の生活にも大きな影響を及ぼすことになります。そのため、修繕工事を安全かつ効率的に進めるためには、事前の共通仮設工事の計画と実施が非常に重要です。

共通仮設工事とは

共通仮設工事とは、建物の修繕や新築工事を進めるための環境を整備する工事です。工事そのものではなく、工事を円滑に進めるために必要な設備や基盤を整える役割を果たします。

共通仮設工事に含まれる主な内容

• 現場事務所の設置
  • 施工管理者が打ち合わせや書類作成を行う拠点の設置
  • 工事の進行を記録し、関係者との情報共有を円滑にする
• 仮設電気・水道の整備
  • 作業に必要な電力と水道設備の仮設工事を行う
  • 夜間作業や緊急対応のための設備を確保
• 安全対策のための設備
  • 仮設フェンスの設置や転落防止措置
  • 足場の設置や作業員の安全確保のための設備整備
• 環境対策
  • 防音シートの設置による騒音対策
  • 仮設トイレの設置、工事車両の動線計画の策定

共通仮設工事は、工事期間中のみ設置され、工事完了後に撤去される仮設設備ですが、工事全体の成功を左右する重要な役割を担っています。

相栄建総の共通仮設工事サービス

相栄建総では、工事の安全性と作業効率を最大限に高めるため、計画的で高品質な共通仮設工事を提供しています。

サービスの特長

• 徹底した事前調査
  現場ごとの条件を詳細に調査し、最適な仮設設備を計画
• 安全管理の強化
  住民や作業員の安全を最優先に考えた施工を実施
• 環境への配慮
  近隣住民への影響を最小限に抑える対策を徹底
• 効率的な工事進行
  無駄のない計画立案により、工期を短縮しコストを最適化

提供する具体的なサービス

相栄建総では、以下の共通仮設工事を提供しています。

現場事務所の設置

施工管理者の業務スペースを確保し、スムーズに工事を運営できるようにします。また、住民や関係者との打ち合わせを円滑に行うためのスペースを設けます。

仮設電気・水道の整備

作業に必要な電源設備や給排水設備を設置します。さらに、緊急時に備えてバックアップ電源を確保します。

安全対策設備の設置

仮設フェンスや転落防止設備、足場を設置し、作業員の安全を確保します。また、防音シートを設置し、工事による騒音の影響を最小限に抑えます。

環境対策

仮設トイレを設置し、定期的に清掃を行います。また、工事車両の動線を適切に計画し、近隣住民への影響を軽減します。

費用と工事期間

共通仮設工事の費用と期間は、工事の規模や現場の状況によって異なります。

詳細な費用については、現場調査後にお見積もりを提出いたします。

まずはご相談ください

共通仮設工事は、工事の安全性と効率を向上させるために不可欠なプロセスです。相栄建総では、現場ごとの状況に応じた最適な仮設設備を提案し、安全でスムーズな工事進行をサポートいたします。

共通仮設工事に関するご相談やお見積もりは、無料で対応しておりますので、まずはお気軽にお問い合わせください。