所沢市で鉄部塗装工事を検討するなら安全性と耐久性を両立した最適な施工を
はじめに
埼玉県所沢市では、1970年代後半から急速に都市化が進み、それに伴って多くの分譲マンションが供給されてきました。現在ではその多くが築40年を超える高経年マンションとなっており、老朽化による居住環境の悪化や、管理体制の崩壊が懸念されています。
こうした背景のもと、所沢市では2023年度に「マンション管理適正化推進計画」を策定しました。この計画は、市内におけるマンション管理の水準にばらつきが見られることや、管理組合の機能不全、修繕積立金の不足といった課題を踏まえたものです。市として、地域全体の管理水準を底上げし、住民の安全で安心な暮らしを支えることを目的としています。
本記事では、まず所沢市内における分譲マンションの実態と、管理組合が直面している課題について整理します。そのうえで、今後ますます重要性を増すマンション管理士の役割について、所沢市の支援策と関連づけながら考察します。特に、「相談対応型」から「課題解決型」へと進化が求められる管理士にとって、現場でどのような力が必要とされているのかを明らかにしていきます。
市内分譲マンションの実態
所沢市のマンションストック状況
所沢市には、2023年度時点で約1,200棟・約35,000戸の分譲マンションが存在しています。そのうち築30年以上のマンションは約40％を占めており、築40年超の物件も全体の1割以上にのぼります。建物構造としては、鉄筋コンクリート（RC）造や鉄骨鉄筋コンクリート（SRC）造が中心ですが、初期の低層団地型マンションにはプレキャストコンクリート（PC）造も見られます。
こうした建物の多くは、大規模修繕や管理体制の見直しが必要な段階に差しかかっていますが、実際の管理状況には大きな差があるのが実情です。
アンケートから見る管理組合の現状
所沢市が2023年度に実施した管理組合向けアンケート（回収率約35％）によると、以下のような傾向が明らかになっています。
- 総会の開催（年1回以上）：約85％
- 管理規約の整備状況（標準管理規約に準拠）：約60％
- 管理者の選任状況（理事長または管理会社）：約70％
この結果を見る限り、多くの管理組合では総会自体は開催されているようです。ただし、その内容が実質的な議論や合意形成につながっていないケースも少なくありません。議案が形骸化している、理事会が十分に機能していないといった課題が散見されます。
また、管理規約については、長年にわたって改定されていない例が多く、現行法制度やマンションの実態に即していないことも問題となっています。全体の約4割の組合が、標準管理規約への準拠や見直しを行っていないという状況です。
さらに、管理者の選任についても、名目上は選任されているものの、実質的には管理会社が全面的に運営を担っているケースが多く、住民主体の管理が形骸化している現状も見受けられます。
このように、所沢市内の分譲マンションでは、管理体制や住民の関与度に大きなばらつきが見られます。今後は、単なる情報提供にとどまらず、現場に即した実務支援やコンサルティング機能が求められている段階に入っているといえるでしょう。
長期修繕計画と資金計画の実態
所沢市内のマンションの多くが高経年化している中で、建物の維持管理に欠かせないのが「長期修繕計画」と「修繕積立金の適切な運用」です。しかし、アンケート調査や市の実態把握によると、これらの基盤が必ずしも十分に整っているとは言えない現状が浮かび上がっています。
長期修繕計画の策定率
長期修繕計画とは、マンションの共用部分について、将来の修繕工事を見据えた工程と予算を計画的に立てるものです。所沢市の調査では、長期修繕計画を策定していると回答した管理組合は約75％にとどまりました。これは全国平均と比べてやや高い数値ではあるものの、裏を返せば4棟に1棟は計画未策定のままということになります。
さらに、策定済みの計画についても、内容の更新が行われていないケースや、建物の劣化状況と計画が合致していないケースがあり、計画の「質」や「実効性」に課題があると指摘されています。
修繕積立金の計画・運用の課題
長期修繕計画と並んで重要なのが、修繕費用の原資となる「修繕積立金」です。適切な計画と積立がなされていなければ、いざという時に修繕ができず、建物の老朽化が一気に進む可能性もあります。
市内の調査では、以下のような傾向が明らかになりました：
- 適正水準以上の積立を実施している管理組合：約30％
- 積立金の不足が想定される組合：約50％
- 一時金徴収や借入による対応を検討中または経験済み：約20％
この結果からは、多くのマンションで将来の修繕に必要な資金が十分に確保できていない現状が浮き彫りとなっています。特に、築30年以上の高経年マンションにおいては、初期の積立金設定が低すぎたまま見直されておらず、現在の建築費上昇や劣化進行に対応できていない例も少なくありません。
また、修繕積立金の使途や運用方針が明文化されていない管理組合も多く、住民間での理解不足や不信感につながることも課題となっています。
顕在化する管理不全リスクと要支援マンション
管理体制の不備や資金不足が続くと、いずれマンションの運営自体が機能しなくなる可能性があります。所沢市では、こうした「管理不全」に陥りつつあるマンションの兆候を把握するために、管理組合の活動状況にも注視しています。
アンケートやヒアリング調査では、活動が著しく停滞している管理組合が市内全体の約10％にのぼることがわかりました。これらの管理組合では、以下のような問題が報告されています。
- 理事会が開催されていない、または機能していない
- 総会が数年にわたり未開催
- 管理者が不在、または選任手続きが不明確
- 修繕工事や点検が未実施のまま放置
このような状態では、適切な修繕や防災対策も講じられず、居住者の生活環境や資産価値が著しく損なわれる恐れがあります。さらに、建物の老朽化に伴って空室が増加し、スラム化のリスクすらあるという警鐘も鳴らされています。
特に高齢化が進む団地型マンションでは、理事のなり手不足が顕著であり、住民の高齢化と管理体制の脆弱化が同時に進行するという二重の課題が存在します。これらの「要支援マンション」に対しては、外部からの専門的な介入やサポートが不可欠であると市も認識しています。
このような背景から、今後は市の支援策に加え、マンション管理士の現場介入がより一層求められる時代が到来していると言えるでしょう。
さらに、建物全体の劣化対策としては、目立ちにくい部分にも注意を払うことが重要です。特に鉄部は、外部環境の影響を受けやすく、放置すれば錆びや腐食が進み、建物の安全性や美観に深刻な影響を及ぼしかねません。
鉄部塗装工事が必要な理由
鉄部塗装工事は、マンションやビルの外階段、手すり、玄関扉、エレベーターの扉・枠、配管などの鉄製部分に塗装を施し、錆びや劣化を防ぐ工事です。鉄部は屋外に露出していることが多く、時間とともに劣化が進行しやすいため、適切なメンテナンスが求められます。
鉄部の劣化が進行すると発生するリスク
- 錆びの進行による腐食：塗膜が劣化すると鉄部がむき出しになり、雨水や湿気の影響で腐食が進みます。
- 塗膜の剥がれ：紫外線や風雨の影響で塗膜が剥がれ、美観が損なわれます。
- 強度の低下：外階段や手すりなどの鉄部が腐食すると、安全性が損なわれる可能性があります。
特に、外階段や手すりの錆びは安全上の問題に直結するため、定期的な塗装工事が不可欠です。
鉄部塗装工事とは？他の工事との違い
鉄部塗装工事は、鉄製の構造物を錆びから守るために行う塗装工事です。鉄部は屋外に露出していることが多く、雨や湿気の影響を受けやすいため、適切な塗料と下地処理が重要となります。
他の塗装工事との違いは、「防錆処理」が必要な点です。外壁塗装や天井塗装とは異なり、鉄部は錆びやすいため、下地処理（ケレン作業）を行い、防錆塗料を適用することで、長期間の耐久性を確保します。
鉄部塗装工事の周期
鉄部の塗装は、劣化の進行が早いため3～5年ごとの周期での塗り替えが推奨されています。特に以下のような劣化症状が見られる場合は、早めの塗装工事が必要です。
- 艶がなくなり、色褪せが目立つ
- 塗膜が剥がれ、下地が見えている
- 手すりや階段に錆びが発生している
定期的な塗装工事を行うことで、鉄部の耐久性を維持し、修繕コストの増加を防ぐことができます。
相栄建総の鉄部塗装工事サービス
相栄建総では、長年の経験を活かし、耐久性の高い鉄部塗装工事を提供しています。
当社の強み
- 防錆効果の高い塗料を使用
ウレタン塗料・フッ素塗料・エポキシ樹脂塗料など、用途に応じた最適な塗料を選定します。 - 徹底した下地処理
ケレン作業を実施し、塗膜がしっかり密着する状態を作成します。 - 高品質な仕上がり
熟練の職人が丁寧に作業を行い、美観と耐久性を両立させます。 - 住民の生活に配慮した工事
騒音や塗料の臭いを最小限に抑え、住民の皆様に配慮した施工を実施します。
鉄部塗装工事の費用
鉄部塗装工事の費用は、施工箇所の面積や塗料の種類によって異なります。一般的な目安として、1平方メートルあたり約1,500円～2,500円となります。正確な見積もりは、事前の現地調査をもとに適正価格でご案内いたします。
鉄部塗装工事の期間
工事期間は、建物の規模や施工箇所の状態によりますが、通常1週間～3週間程度が目安です。住民の皆様の生活に影響を与えないよう、事前にスケジュールを共有し、計画的に施工を進めます。
鉄部塗装工事の流れ
- ケレン作業（下地処理）：既存の塗膜や錆びを除去し、表面を整えます。
- 防錆塗装（下塗り）：防錆効果のある塗料を塗布し、金属部分を保護します。
- 中塗り・上塗り：耐久性を確保するために、2回塗りを行い仕上げます。
- 最終確認・清掃：仕上がりをチェックし、施工後の清掃を実施します。
この工程を丁寧に行うことで、塗膜の耐久性を高め、美しい仕上がりを実現します。
アフターサポート
相栄建総では、鉄部塗装工事完了後も2年間の保証を提供しています。この期間内に塗膜の剥がれや異常が発生した場合は、迅速に対応いたします。
また、定期点検を実施し施工後の状態を確認します。必要に応じて追加のメンテナンス提案を行い、長期間にわたって安心して建物をご利用いただけるようサポートいたします。
まずはご相談ください
鉄部塗装工事は、建物の耐久性を維持し、美観を保つために欠かせない工事です。特に3～5年ごとの定期的なメンテナンスを行うことで、長期間にわたり建物の安全性を確保することができます。
相栄建総では、確かな技術と経験を活かし、高品質な鉄部塗装工事を提供しています。定期的なメンテナンスをご検討の際は、ぜひ相栄建総にご相談ください。
