横浜市の外壁塗装工事で住まいの寿命を延ばす 美観と耐久性を高める施工方法
1. 住環境の特徴
横浜市は広域にわたり多様な住環境を有しており、マンションの立地条件も地域によって異なります。特に、交通利便性の高いエリアでは鉄道駅周辺にマンションが集中する傾向があります。
都心部の特徴
JRや私鉄各線が集まる横浜・桜木町・関内エリア（西区・中区）には高層マンションが多く、オフィスや商業施設が近く利便性が高いです。みなとみらい地区のようにタワーマンションが集積する地域もあり、単身者や共働き世帯からの人気が高いです。
郊外の特徴
田園都市線・東横線沿線（青葉区・港北区）や横浜市営地下鉄沿線（都筑区）では、大型マンション団地と緑地が共存する計画的な住宅地が広がっています。特に港北ニュータウンでは公園や遊歩道が整備され、ファミリー層に人気のある閑静な住宅街が形成されています。
教育・買い物環境
- ファミリー層の多いエリアでは学校数が充実し、通学環境が整備されている。
- 都心部はデパートや商店街が身近にあり、郊外でも主要駅前に商業施設が立地しているため、買い物に困らない。
自然と景観
海沿いの金沢区には八景島や海の公園があり、開放的な景観を楽しめます。緑区・青葉区・栄区などの丘陵地帯では里山の緑が残され、四季折々の自然を感じることができます。また、中区の山手地区では高台に高級住宅地が形成され、港を一望できる眺望の良いマンションもあります。
総合的な住環境
横浜市のマンション居住環境は「都市的利便性」と「良好な住宅環境」が両立しており、各エリアの特色（交通・教育・商業・自然環境）に応じて、多様なライフスタイルに対応できる住まいが選択できます。
2. マンションの地区別の組合数・棟数・戸数と特徴
横浜市内には分譲マンションが約6,774棟存在し、総戸数は約45.3万戸に上ります。これは2018年時点で横浜市内の全住宅の約24%を占めており、市民の重要な居住形態となっています。
マンションの分布は地域によって大きく異なり、都心部と郊外部で特徴が分かれます。
マンション棟数の多い地域
たとえば、マンション棟数が特に多いのは港北区（784棟・42,808戸）や鶴見区（680棟・39,508戸）など鉄道沿線の市北部です。
マンション棟数の少ない地域
逆に瀬谷区（62棟・3,960戸）など市境の郊外区域では棟数・戸数ともに比較的少なくなっています。
都心部の特徴
横浜市の中心部にあたる西区・中区には大規模なタワーマンションが林立し、分譲マンションの平均階数も8階前後と高くなっています。特に西区のみなとみらい地区はハイグレードなタワーマンションが立ち並ぶエリアとなっており、都心の利便性と眺望の良さから人気を集めています。
郊外ニュータウンの特徴
一方、郊外ニュータウンとして開発された都筑区では平均戸数が100戸と市内で最も大きく、棟数（229棟）は少ないながらも大規模団地が多いことが特徴です。栄区も平均戸数107戸と大規模で、広い敷地にゆとりあるマンションが多く見られます。
全体の傾向
総じて、都心部・湾岸部のマンションは高層化・大規模化が進む一方、郊外部では中低層で比較的小規模なマンションが多い傾向があります。それぞれの地域特性に応じてマンションの規模や数には明確な違いが見られます。
3. マンションの建築年数とその特徴
横浜市のマンションは築年数にも偏りがあります。市内の分譲マンションは昭和40～50年代（1965～83年頃）に大量供給されており、築40年以上のマンションは現在約6.4万戸に達しています。
築年数の構成
市が実施した調査によれば、1983年以前に建築されたマンション（いわゆる高経年マンション）の内訳は以下の通りです。
- 1970年以前竣工：14%
- 1971～1975年竣工：23%
- 1976～1980年竣工：28%
- 1981～1983年竣工：35%
なかでも昭和50年代初頭に建てられた物件が特に多いことが分かっています。
横浜市のマンションの平均築年数
このため、横浜市のマンションの平均築年数は約25〜30年程度で、全国平均と比べても高齢化が進んでいます。
築年数による特徴
- 築年の古いマンション：エレベーター未設置の5階建て物件があるなど、構造上の古さが見られる。
- 平成以降に開発された地域（例：都筑区）：平均築年数17年と新しい物件が多い。
老朽化への対応の重要性
近年、1990年代のバブル期前後に建設されたマンションが築30年を超え始めており、築年数の経過に伴う老朽化対策がますます重要となっています。
実際、築40年超マンションは今後30年で約34万戸へと急増すると見込まれ、横浜市のマンションストック全体が一斉に高経年化する時代を迎えつつあります。
4. マンションの戸数の分布とその特徴
マンション1棟あたりの戸数規模も多様です。小規模マンション（30戸以下）は全体の約46%（563件）にのぼり、そのうち6～10戸程度のごく小規模物件も全体の6%を占めます。都市部には数十戸未満の小規模マンションも珍しくありません。
大規模マンションの割合
一方で、超大規模マンション（1棟あたり501戸以上）はわずか2%（22件）にとどまり、数百戸規模のマンションは市内でも限られた存在です。
横浜市のマンション1棟あたりの平均戸数
横浜市内のマンション1棟あたり平均戸数は約67戸で、首都圏平均とおおむね同程度ですが、地域によってばらつきがあります。
地域ごとの戸数の特徴
- 都心臨海部：タワー型マンションが多く、100戸以上の物件が多い。
- 郊外：数十戸規模の中小規模マンションが主流。
最小・最大規模のマンション例
- 最小例：法的管理組合設置基準の6戸。
- 最大例：
- 金沢区「レイディアントシティ横浜」（総戸数1,805戸）
- 栄区「ガーデンアソシエ」（1,502戸）
戸数分布の傾向
戸数分布は両極端まで幅広く、市全体としては小規模物件が多いものの、地域によっては大規模マンションがランドマークとなっているケースもあります。
平均的には中規模（50～100戸前後）が最も多い傾向ですが、戸数規模に応じて管理上の課題も異なるため、それぞれの特性に合わせた管理運営が求められます。
5. マンションの老朽化の状況とその特徴
横浜市ではマンションの老朽化が着実に進行しており、建物自体の経年劣化と居住者の高齢化という「二つの老い」に直面しています。築40年以上経過したマンションは現在約6.4万戸にのぼり、今後30年で約34万戸へと急増する見込みです。
老朽化による劣化の具体例
老朽マンションでは以下のような劣化現象が見られます。
- コンクリートのひび割れ
- 鉄筋の露出
- 外壁タイルの剥落
劣化が進行すると、周辺住民や通行人への落下事故リスクも懸念されます。
老朽化対策の実施状況
多くの管理組合は定期的な大規模修繕工事で老朽化対策に努めています。市の調査結果によれば、回答のあったマンションの96%が大規模修繕工事を実施済みで、未実施はわずか4%（15件）でした。
未修繕マンションの特徴
- 未修繕のマンションはすべて50戸以下の小規模マンション。
- 規模が小さいほど資金面の問題などで修繕が先送りされがち。
耐震性の課題
築年の古いマンションでは、耐震性の問題もあります。特に1981年の新耐震基準以前の建物は耐震改修が必要ですが、改修には多額の費用や所有者間の合意が求められます。
住民高齢化による管理の課題
- 管理組合役員の担い手不足。
- 高齢化による判断力の低下。
- 適切な維持管理の継続が難しくなるケースの増加。
マンションの老朽化が進む中で、外壁の劣化も深刻な問題となります。コンクリートのひび割れや鉄筋の露出が進行すると、耐久性だけでなく建物の美観や居住環境にも大きな影響を与えます。
特に、外壁の塗膜が劣化すると防水性能が低下し、雨水の侵入による内部構造の損傷やカビ・藻の発生といった二次的な被害を引き起こす可能性があります。そのため、外壁の保護と耐久性を維持するためには、定期的な外壁塗装工事が不可欠です。
次に、外壁塗装工事の重要性と、これを適切なタイミングで実施しない場合に発生するリスクについて詳しく解説します。
外壁塗装工事が必要な理由
外壁塗装工事は、建物の外壁に新たな塗膜を形成し、自然環境から建物を守るための重要な工事です。外壁は日々、雨風・紫外線・気温変化などの外的要因にさらされており、時間の経過とともに劣化が進行します。
外壁塗装工事を行わない場合のリスク
- 塗膜の劣化による外壁のひび割れや剥がれが進行します。
- 防水性能の低下により、雨水が浸入し内部構造が損傷します。
- 外観の美観が損なわれ、建物の資産価値が低下します。
- 建物の断熱性能が低下し、冷暖房の効率が悪化します。
- 塗膜の防カビ・防藻機能が低下し、壁面にカビや藻が発生します。
これらのリスクを回避するために、適切な時期に外壁塗装工事を行い、塗膜の機能を維持することが不可欠です。
外壁塗装工事とは？他の工事との違い
外壁塗装工事とは、外壁表面に新しい塗膜を形成し、建物を保護する工事です。塗膜の機能として、防水・防汚・遮熱・防カビなどの効果が期待されます。
塗装工事は、外壁の見た目を美しくするだけでなく、外壁材自体を雨風や紫外線から守る重要な役割を果たします。特に、コンクリートの中性化や鉄筋の腐食を防ぐ効果があるため、建物の耐久性を向上させることができます。
相栄建総の外壁塗装工事サービス
相栄建総では、建物の状況に応じた最適な塗装工事を提供し、美観と耐久性の両立を実現します。
当社の強み
- 耐久性の高い塗料を使用
シリコン塗料・フッ素塗料・光触媒塗料など、目的に応じた塗料を選定します。 - 施工前の綿密な調査
事前に外壁の劣化状況を診断し、適切な施工方法を提案します。 - 高品質な仕上がり
熟練の職人が丁寧な施工を行い、均一で美しい塗膜を形成します。 - 環境に配慮した塗装工事
低VOC塗料の使用など、環境負荷の少ない工法を採用します。
外壁塗装工事の費用
外壁塗装工事の費用は、塗料の種類や施工面積によって異なります。シリコン塗料の場合、1平方メートルあたり約1,800円～2,400円が相場ですが、建物の状態や施工条件によって変動します。
相栄建総では、事前の調査を徹底し、適正価格で高品質な施工を提供します。
外壁塗装工事の期間
工事期間は、建物の規模や塗装面積によって異なりますが、通常2週間～1ヶ月程度が目安です。住民の皆様への影響を最小限に抑えるため、施工スケジュールを事前に共有し、計画的に進めます。
外壁塗装工事の周期と回数
外壁塗装工事は、一般的に10～15年ごとに実施することが推奨されています。塗膜の劣化が進行する前に適切なメンテナンスを行うことで、建物の耐久性を維持することが可能です。
外壁塗装工事の流れ
- 施工前の養生
塗装しない部分をしっかりと保護し、塗料の付着を防ぎます。 - 下塗り
シーラーやプライマーを塗布し、塗料の密着性を向上させます。 - 中塗り・上塗り
塗膜の厚みを確保し、均一で美しい仕上がりを実現します。 - 最終確認と仕上げ
塗装後のチェックを行い、仕上がりを確認します。
アフターサポート
相栄建総では、外壁塗装工事完了後も、5年間の保証を提供しています。この期間内に塗膜の剥がれや不具合が発生した場合は、迅速に対応いたします。
また、施工後の定期点検を実施し、建物の状態を継続的に確認します。必要に応じたメンテナンスの提案を行い、長期的に建物の美観と耐久性を維持できるようサポートいたします。
まとめ
外壁塗装工事は、建物の寿命を延ばし、美観を維持するために不可欠な工事です。適切な施工を行うことで、外壁の防水性を向上させ、建物全体の耐久性を確保することができます。
相栄建総では、確かな技術と経験を活かし、高品質な外壁塗装工事を提供しています。ご相談やお見積もりは無料で対応しておりますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。
